华润置地－无锡湖滨路轴承厂项目可行性研究报告

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1、无锡湖滨路轴承厂项目 可行性研究报告 华润置地无锡公司 2007年 11月 2 报告框架 项目情况 一、项目背景 二、项目概况 项目定位 三、宏观市场研究 四、板块项目分析 经济评价 五、产品定位 六、 投资收益评价 七、投资项目重点要素分析 八、结论及建议 3 一、项目概况 本项目位于无锡滨湖区湖滨路与梁溪河交界 ， 地块内约有 255户居民及三个工厂 。 项目是典型的城区核心物业 。 项目距离无锡中山路商圈约 且处于新老城区连接之快速干道 （ 新 ） 湖滨路 。 项目位于城市中心繁华外延的锋线 ， 项目开发期内 ， 区域成长性好 。 项目周边有良好的居住氛围 ， 有成熟的老住宅区 ， 生活

2、配套齐全 。 本项目为净地二手转让 ， 原土地方为无锡市房地产开发公司 ， 地块于 2006年获得 。 有一定拆迁量 。 地块距离无锡现有项目 太湖国际社区 ， 约 6公里 ， 有快速干道 （ 新 ） 湖滨路 （ 湖底隧道 ） 直达 。 4 项目区域优势明显 项目区位优质 所在区域为无锡中心区西南侧 ， 具有市中心概念 。 项目周边配套较成熟 项目东北部 1爱路 ” 是无锡第二条商业干道； 项目所处湖滨路为无锡 “ 酒吧街 ” ； 地块北侧近邻为无锡电视台； 项目自身及周边为无锡传统居住区 。 项目处于现市中心和新城中心连接之枢纽地带 项目所处湖滨路为联系现市中心和太湖新城的快速干道； 项目距

3、离中山路商圈路程 离太湖新城商业中心路程 6公里 ， 经湖滨路车程 10离太湖新城行政中心路程 10公里 ， 经湖滨路车程 20分钟 。 二、项目概况 宗地 湖 滨 路 5 周边路网发达 项目周边城市级主干道有： 青祁路 （ 双向八车道 ） 新湖滨路 （ 双向六车道 ） 太湖大道 （ 双向八车道 ） 项目周边区间道路： 梁青路：联系河埒口和梅园 五爱路：联系市中心 运河西路：联系太湖广场 建筑路：联系市中心和南长区 公交较发达 地块周边公交线路较多 ， 有 11、 1、33、 73、 41、 56、 53、 82、 3、 4、39、 26路等 ， 从本项目可直达市中心 、 火车站 、 太湖广场

4、等地区 。 二、项目概况 五爱路 运河西路 湖滨路 梁清路 太湖大道 青祁路 建筑路 6 二、项目概况 处于无锡市区多个商圈之间 中山路 、 五爱路 、 河埒口 、 太湖广场等多个市级中心均在项目 3公里内 地块周边 有汽车西站配套区 、 湖滨路休闲街及沃尔玛商圈 拥有绝对优越的教育资源： 无锡最好的中学 /小学均在项目辐射 3公里范围内 周边拥有良好的医疗机构 无锡最好的医院亦在地块周边 2公里内 。 周边有密集且优质休闲娱乐设施 东侧为湖滨路酒吧街 ， 有多种日韩特色餐饮 北侧广电集团有音乐厅 北侧锡惠公园为无锡著名景点 南侧 2公里有无锡新体育中心 中山路商业核心 锡惠公园 太湖广场 五

5、爱路商圈 沃尔玛 汽车西站及商圈 新体育中心 河埒口商圈 湖滨路休闲街 7 周边路网发达 项目周边城市级主干道有： 青祁路 （ 双向八车道 ） 新湖滨路 （ 双向六车道 ） 太湖大道 （ 双向八车道 ） 项目周边区间道路： 梁青路：联系河埒口和梅园 五爱路：联系市中心 运河西路：联系太湖广场 建筑路：联系市中心和南长区 公交较发达 地块周边公交线路较多 ， 有 11、 1、33、 73、 41、 56、 53、 82、 3、 4、39、 26路等 ， 从本项目可直达市中心 、 火车站 、 太湖广场等地区 。 五爱路 运河西路 湖滨路 梁清路 太湖大道 青祁路 建筑路 二、项目概况 8 项目东至

6、：湖滨路 ， 东侧为厂房 项目南至：仙蠡墩遗址公园 /梁溪河 项目北至：仙蠡路及无锡广电集团 项目西至：荷叶新村及部分企业 380伏高压线 10千伏高压线 梁溪河 公园 代征绿地 N 原厂区入口 规划道路 仙蠡路 地块四周均处于拆迁改造中 。 湖滨路正在拓宽中； 湖滨路东侧原为厂房和加油站，现已被万科获得开发； 地块西侧 /北侧在市房手中，将用作经济适用房开发； 地块西侧原有华润燃气煤气库，已停产，将搬迁。 二、项目概况 9 二、项目概况 项目名称 用地性质 总建设用地（平方米） 方米） 方米） 商业 /居住 94615 48459 46156 容积率 建筑密度 建筑高度（米） 绿地率 间距系

7、数 90平米以下所占比例 25% 无强制规定 35% 35% 配建 16班幼儿园一所 ， 用地面积不得小于 7200平方米； 文体活动用房建筑面积不少于 1000平方米； 净菜超市一座 ， 建筑面积不少于 3000平方米； 社区服务用房建筑面积不少于 700平方米； 公厕一座建筑面积不少于 60平米 。 10 三、宏观市场研究 无锡是长三角地区中心位置 、 沪宁线的连接中点 ， 距上海 128距南京183 o 城市辐射力覆盖本市 、 常州 /镇江局部 ， 苏中地区 。 o 无锡属于上海都市圈的次中心 ， 且自身集聚能力较强 。 o 无锡对外来人口吸引力大 ， 市区外来人口约占市区户籍人口的 5

8、0 。 2001 2002 2003 2004 2005 2006 全市总人口（万人） 市区总人口（万人） 11 三、宏观市场研究 多年来 多项经济指标江苏省排名第二 o 无锡 2005年底宣布成为全国首先实现“全面小康社会” 的地区。（“全面小康社会”的最大特征是，农民人均纯收入达 1000美元，城镇居民人均可支配收入为 2000美元，人均 000美元。） o 城镇居民人均可支配收入平均涨幅 无锡经济是长三角区域的优秀典范，中型城市向中心城市过渡的阶段，各项指标均处于前列 2001 2002 2003 2004 2005 2006 亿元） 1360 1602 1901 2350 2805 3

9、300 人均 美元） 7724 9741 人均可支配收入（元） 9454 9988 11647 13588 16005 18189 12 三、宏观市场研究 无锡是以工业为主导的产业特征 ， 其中私营经济在产业结构中占据主导地位 ， 工业性投入增长稳定 ，产业前景良好 ， 城市发展的动力稳定 。 o 无锡第二产业增加值比重都超过 60，其中工业增加值占到90，个体和私营企业在第二产业的比重逐年增加。 o 2005年，无锡私营个体经济创造 3。私营经济主要集中在工业，结构稳定。 无锡是日资高地 ， 外资吸纳力强 、 增长速度快 。 o 6年来平均吸引协议外资 45亿美元 ， 年平均实际利用协议外资

10、 21亿美元 。 o 协议外资年平均增加速度 12亿美元 /年 。 o 资本的流向是判断城市前途的先期指数 ， 也是硬指标 。 这是无锡优势的重要体现 。 无锡市产业结构 三产 ,一产 ,二产 ,无锡个体私营经济历年完成工业产值情况010002000300040000%10%20%30%40%50%60%70%产值 603 760 1332 2088 2873 3602增幅 21% 26% 39% 48% 63%2000 2001 2002 2003 2004 2005无锡历年吸引外资情况020406080100年份亿美元协议外资 9 000 2001 2002 2003 2004 20051

11、3 三、宏观市场研究 无锡致力于成为 “ 工商名城 、 设计名城 、 山水名城 、 休闲名城 、 文化名城 ” 无锡主城区形成 “ 七片一带的总体布局结构 o “ 七片 ” 为城中 、 蠡溪 、 东亭 、 滨湖新城 、 新区 、山北和锡北 o “ 一带 ” 为 “ Z”字型环太湖 、 五里湖的自然山水风光带 产业北联 、 东拓 （ 承担 “ 工商名城 ” 功能 ） ， 城市南进 （ 即居住 、 文娱 、 商务 、 行政则是向西南方向发展 ， 承担 “ 设计名城 、 山水名城 、 休闲名城 、 文化名城 ” 的功能 ） o 项目处于隶属蠡溪片区 ， 且与城中片区接壤 o 同时也是城市南进的过渡桥

12、梁区域 城中分区是以居住用地和生活服务设施为主，承担行政、商业、文化、金融等综合职能的主城区一级中心。 蠡溪分区是以居住、商贸、旅游服务、体育活动为主的城市综合功能区。 随着新湖滨路隧道的建成通车 ， 地块与 “ 南进 ” 之滨湖分区的联系亦将得到加强 。 远景来看 ， 地块区域在城市的中心区地位将得到加强 ， 对全市的消费辐射力亦将加强 。 地块 14 三、宏观市场研究 蠡溪分区规划 o 以居住 、 商贸 、 旅游服务 、 体育活动为主的城市综合功能区 。 o 规划范围东至京杭大运河 ， 南至梁塘河 ，西至胡埭 、 藕塘交界处 ， 北至钱桥 、 山北交界处 ， 面积约 70平方公里 ， 规划

13、总人口约 45万人 。 o 布局结构为一个旅游配套区 、 两个商业中心区 、 三个工业组团 、 四个公园和六个一级社区 。 宗地处于两个商业中心之间 o 北侧湖滨路 o 南侧中桥商业中心 宗地区域属于六个一级社区之一 宗地 宗地区域具有无锡城市重要的副中心属性，即具有：以满足优质居住为核心的兼顾休闲、文娱、旅游等高档次城市配套功能的城市中心后院。 15 三、宏观市场研究 城中分区 规划 o 以居住用地和生活服务设施为主 ， 承担行政 、 商业 、 文化 、 金融等综合职能的主城区一级中心 。 o 规划范围东至广益乡 、 沪宁铁路 ， 南至太湖大道 、 古运河与新运河交汇处 ， 西至新运河 ， 北至春申路为界 ， 面积约 规划总人口约 55万人 。 o 形成 “ 一条风光带 （ 古运河 ） 、 两个中心 （ 解放环路以内的商业中心和以太湖广场为中心的行政文化中心 ） 、八个居住片区 （ 五爱 、 曹张 、 清扬 、 五星 、 羊腰湾 、 广丰 、 上马墩和广益居住片 ） ” 的布局结构 。 宗地位置处于五爱居住区南沿 ， 属于城