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1、Code of this report | 1八十步海寓营销执行方案中原地产事业六部2011-5-21日Code of this report | 220102011中原创造了一个又一个的辉煌万科红合正汇一城星河时代中海康城全球候鸟度假地下一站八十步海寓2011年最值得期待的楼盘Code of this report | 32011，我们目标是：实现10亿销售额如何实现，如何成就，我们将重审市场，重审客户，重审产品，寻找价值突破点，实现利润最大化Code of this report | 4市场分析产品分析客户分析核心营销策略营销执行铺排思路回顾PART.1PART.2PART.3PART.5
2、PART.6PART.7整体框架我们在哪？客户在哪？我们是什么？我们怎么卖？我们怎么推广？Code of this report | 5市场分析Part 1我们在哪？省“世”比“势”看“市”Code of this report | 6省省 “ “世世” ”1Code of this report | 7来到这里，西班牙太阳海岸，这里有着最洁白的沙滩，有着最纯粹的西班牙建筑，同样也能享受到西班牙的狂野与休闲拥有世界知名的太阳海岸（Costa del Sol）“太阳海岸”全长161公里。二十世纪五十年代，欧洲一部份上流社会人士来到西班牙马拉加“ 太阳海岸Costa del sol”，开辟了一个新
3、的活动舞台。到了七十年代，随着欧洲度假热潮的掀起 和发展，太阳海岸更是名声大振，从而成为举世闻名的旅游目的。二十世纪最著名的艺术大师巴勃罗鲁伊斯毕加 索就出生在马拉加市这里是欧洲上流人群的聚集地这里有望海别墅，悬崖古堡这里有充满活力的西班牙小镇这里有少数人拥有的运动码头马拉加位于地中海北部海湾Code of this report | 8地中海北部海湾新西兰霍克湾区马来西亚。Burau湾 澳大利亚。Noosa湾香港。浅水湾 日本。东京湾 波斯湾（迪拜岛）美国长岛深圳。大鹏湾八十步.海寓，我们在世界的另一端同属世界级海湾美国比弗利山庄Code of this report | 9这里有着同样的沙
4、滩，这里有着同样的城堡，这里也有着同样的小镇愿望湖以南属于度假的胜地愿望湖以北，住着这个城市最神秘的阶层 深圳.大梅沙Code of this report | 10他拥有这个城市真正的沙滩，他拥有这个城市唯一的海拔高度，他是这个城市豪宅的标杆，是真正的世界海湾。他是这个城市的豪宅标杆华侨城: 豪宅区名片后海湾: 开发中豪宅区红树林: 成熟豪宅区大梅沙: 豪宅区标杆Code of this report | 11这里有什么3、来到这里，不只是为了休闲、度假、养老而是成就深圳与世界同步的生活方式和文化内涵的制高点。2、不只是“国际滨海度假旅游胜地”，而是代表深圳比肩国际滨海都市的坐标；1、不只是
5、豪宅群，而是代表深圳最顶端的滨海豪宅区；区域赋予了我们傲人的高度Code of this report | 12比比 “ “势势” ”2同在一个城市其他湾区的同类产品是怎样的状况Code of this report | 13湾区公寓，价格高于其他片区公寓产品，一手走量快，二手惜售放盘少兰溪谷公寓太古城南区 公寓中信红树湾果 岭国际公寓葵花公寓万科东海岸 公寓名称兰溪谷公寓宝能太古城 南区公寓中信红树湾 果岭国际公寓葵花公寓万科东海岸 一期公寓套数300（一手）0（二手）4（二手）0（二手）15（二手）价格（万）3.72.65（2009年）3.54（开盘时价）1.8城市同属湾区公寓产品对比Co
6、de of this report | 14项目名加权八十步海寓兰溪谷 3期公寓宝能太古城南区 国际精装公寓中信红树湾 果岭国际公寓葵花公寓东海岸 一期公寓区域108梅沙正中6南山区蛇口海上世界7南山深圳湾7南山红树湾区7福田CBD旁7盐田大梅沙景观1010山湖海8大南山，半山海景7海景，内部园林泳池7golf景与深圳湾海景6CBD城市景观10山湖海交通109深盐二通道、8 号线磁悬浮、直 升机坪6蛇口工业大道等7地铁二号线、西部通道7地铁2号线、深南大道、 滨河大道7地铁、滨河大道8深盐二通道、磁 悬浮、地铁8号 线配套1010游艇会、高尔夫 、五星级酒店等7蛇口体育中心、4所国际 学校、明
7、华国际会议中心 、半山美伦会所 710万shopping mall ，规划金融区8拟建中的城市中央花园、 沙河高尔夫、世界之窗、 欢乐谷9中心区配套10游艇会、高尔夫 、五星级酒店等升值 潜力梅沙最后稀缺 物业，绝对价值 洼地7深圳唯一的国际级片区， 未来深圳唯一的企业级 CBD7深圳湾唯一都市综合体 ，50年产权7享受整个中信红树湾社区 豪华配置6福田CBD酒店服 务公寓7大梅沙、万科品 牌、宜自住大社 区发展商108鼑太8招商地产8宝能10中信5洲际通实业10万科规模106占地：1.5万 建面：5.5万 544套公寓93期占地: 1万， 建面：3.9万， 10栋国际公寓354套7南区占地：
8、2.2万， 建面：15.3万， 2栋高层共944套10四期占地：8.1万 建面：1.53万， 共383套，5建面: 2.2万 占地: 0.3万 共388户仅192套 精装修销售 101期建面: 8.7万 占地: 13.2万园林105西班牙风情7纷棕榈滩、鸟语花香园等 四大主题区域81000无边际泳池， 6.6万现代中式音乐主 题园林9休闲广场 10万现代岭南园林0仅1栋，无园林6社区内部湖景、 泳池户型10540-147不等 ,部分产品异形 ，实用率受影响9701房83-882房，方 正，尺度奢适，每户大露 台或大凸窗840-89平方米1-3房，实 用率88%738-153，50一房为主 ，2
9、0楼以上为150复式 ，较方正10全复式，大赠送 ，实用率高7户型较方正，实 用率84%会所107双会所待完善7泛会所，功能较齐全7泛会所，功能较齐全103000平方米湾区会所6私人会所5蓝色会所代租物管106发展商自管8招商物业8发展商自管， 顾问：第一太平戴维斯10百利行物业，国际星级服 务9酒店式管理10万科物业其他附 加值107西班牙风情打造 及其他95000元/豪华装修， 深圳住宅最好地下工程、 中小户最好电梯厅 9精装修，南区近20米高 主入口及双入户大堂尊 贵设计10星级服务，世界顶级精装 ，五星级入户大堂、恒温 泳池等高档次配套8精装修、智能化5大社区总分12090 91 90
10、 102 78分值受无园林影 响95 物业对比，我们有着更为傲人的区域优势，同时我们的低层公寓群占据 市场绝对稀缺，若能在现场展示、会所及其他附加值打造上倾力，必将 具备更强竞争力！Code of this report | 15看看 “ “市市” ”3区域楼市对本项目有何影响？Code of this report | 16区域市场片区二级市场片区二级市场主要以豪宅别墅供应为主，消化速度一般，同时 2011年政策对豪宅物业有比较大的影响，未来豪宅供应短缺爱情湾山庄优品艺墅雅居海语东园云顶天海心海伽蓝雅居泊岸雅苑心海玥雅居倚天阁联泰梅沙湾京基天涛轩海世界公寓湖心岛公寓海阔凌海水云间雅居联泰梅沙
11、湾京基天涛轩联泰梅沙湾京基天涛轩爱琴湾山庄八十步海寓联泰梅沙湾京基天涛轩东海岸四期鸿威海怡轩未售10年 新推售磬皇庭玺天麓八区天麓三区名称推售面积推售套数均价推售时间独栋/叠拼销售天麓8区14859441300001月10日4438天涛轩1071622（拼后）700008月6日2221皇庭玺9600466000011月28日466大梅沙区域市场2010年一手成交情况Code of this report | 17爱情湾山庄优品艺墅雅居海语东园云顶天海心海伽蓝雅居泊岸雅苑心海玥雅居倚天阁联泰梅沙湾京基天涛轩海世界公寓湖心岛公寓海阔凌海水云间雅居联泰梅沙湾京基天涛轩联泰梅沙湾京基天涛轩爱琴湾山庄八
12、十步海寓联泰梅沙湾京基天涛轩万科天琴湾天麓八区东海岸四期鸿威海怡轩11年供应正售售磬皇庭玺天麓三区名称开发商总占地（万）建面（万）产品类型面积段爱琴湾新润园3.111.94别墅220-300联排、双拼联泰梅沙湾联泰地产1.43.2别墅300-500独栋（一期）天麓三区东部华侨城3别墅160-290叠拼八十步海寓鼑太地产1.55.5公寓40-147大梅沙区域市场2011年一手供应情况片区二级市场2011年将推出物业除本项目外都是顶级别墅物业， 本项目具备一定的稀缺优势。Code of this report | 18优品艺墅 1.14-1.4万海语东园 1.16-1.56万云顶天海 1.1-1.
13、57万心海伽蓝 1.6-2.2万泊岸雅苑 1.4-2.1万海世界公寓 1.79-4.5万湖心岛公寓 1.4-2万水云间 1.3-1.37万倚天阁 2.2-3.3万万科东海岸 1.5-4.8万名称云顶天海倚天阁优品艺墅水云间海怡轩心海伽蓝东海岸海阔凌海湖心岛海语东园海世界泊岸雅苑天麓天琴湾套数921234552151651615成交楼盘较集中，四个楼盘成交占整个市场的75% 客户成交因素：海景、品牌、社区、配套、入住率海怡轩 1.5-1.64万区域市场片区三级市场Code of this report | 1919万元/0.80.8-11-1.21.2-1.41.4-1.61.6-1.81.8-
14、22-2.22.2-2.52.5-33云顶天海2134倚天阁11海怡轩13心海伽蓝1211万科东海岸37178522水云间3海阔凌海1优品艺墅471湖心岛2111海语东园493海世界14622泊岸雅苑3562天麓1天琴湾5合计1032181991516731占比6.3%15%20.3%12%5.7%9.5%10%5%19.6%成交单价分布成交主力单价区间为1.2-1.8万，占比47% 2.5万单价成交的为：东海岸大平面+海世界高楼层高赠送单位看海的单位成交单价在2万以上，不能看海的单价在1.6万以下湖心岛看湖单位为1.8-2.2万，不能看湖的1.4-1.6万Code of this repor
15、t | 2020成交面积分布4040-4950-5960-6970-7980-8990-99100-119120-149150-200200云顶天海76231倚天阁11海怡轩22心海伽蓝32万科东海岸13131321316水云间3海阔凌海1优品艺墅1312122湖心岛311海语东园151315海世界16323泊岸雅苑311119天麓1天琴湾32合计71426111721114131616占比4.5%9%16.7%7%10.8%13.5%0.6%9%8.3%10.5%10.5% 89 的成交95套，占61%，其中主要集中在50-79，占比47.5%150 以上单位88%集中于万科东海岸（大社区、
16、离海距离适中、适宜自住）Code of this report | 2121万元5050-7980-99100-119120-139140-159160-179180-199200-249250-300300云顶天海78121倚天阁11海怡轩1111心海伽蓝1211万科东海岸1326325130水云间3海阔凌海1优品艺墅224112湖心岛122海语东园62332海世界1431132泊岸雅苑3111541天麓1天琴湾5合计72412171498515838占比4.4%15.2%7.6%10.8%8.9%5.7%5%3%9.5%5%24.7%成交总价分布成交总价集中在50-140万，占比42.5%，据介绍超过200万后成交状况不佳 300万成交单位为：天琴湾天麓+东海岸+泊岸
