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1、证大 西镇项目可行性评估建议 2009域认知 区域现状解读 未来发展契机朱家角西滨淀山湖，是上海保 存最完整的历史文化名镇朱家角距上海市中心约40公里，距虹桥机场约30公里，以318国道、苏浙皖高速）与市中心相连。环境清幽， 人文底蕴深厚，是典型江南鱼米水乡，也是上海 迄今保存最完整的历史文化名镇。 朱家角镇地处江、浙、沪交界处，为 青浦、昆山、松江、吴江、嘉善五区 (市 )毗邻之中心，历来为江、浙、沪两省一市重要集镇之一。地理环境古桥古桥禅院禅院水乡水乡民居民居河港纵横，九条长街、三十六座石桥、千栋明清 建筑，古风浓郁，10203040502005 2006 2007 2008 2009亿元
2、0%5%10%15%20%25%长比例地产业将出现萎缩房地产将出现停歇处于稳定发展阶段将高速发展地产市场处于起步阶段朱家角08年相较05年的青浦区 08年相较05年的增长速度 跟随宏观趋势 、没有表现出大幅度的差异。09年朱家角镇上 根据美国经济学家库兹涅茨经济发展和房地产 发展关联理论，当地的房地产市场处于 稳定 发展阶段， 后市将延续现有的增长规模和进程 。007 2008 2009亿元第一产业 第二产业 第三产业第三产业占旅游业是经济支撑点 朱家角镇近几年的产业发展结构显示其对于 第三产业的依赖性尤为大 ，中 元， 旅游经济 和工业经济是该镇的两大 支柱产业；“江南水乡特色旅游”是朱家角
3、旅游的主打产 品，由于地处沪、苏、浙三省交界地 段，地理位置上的优势伴随古镇旅游开发的实质性启动， 以旅游业为突破口 ，大力发展第三产业是朱家角镇经济发展的 ）旅游业总收入（亿元）旅游人数（万人）年份08年旅游业占当地旅游业在当地的比重是 支柱性 的，并且逐年维持在较为平稳的水平；旅游业总收入的年产值也在不断攀升中，8年末的22亿元，翻了一倍多，说明该行业依然保持着 发展的势头 ；550元/人，在 金融危机资产减缩 的背景下依然有更多的游客愿意来此地买单，该地作为旅游景点的 市场认可度非常高旅游产业旅游已成为朱家角的支柱产业，510152025303540452006 2007 2008 区元
4、） 比例近年朱家角镇旅游游客构成图外省市16%入境旅游者（包括港澳台同胞、海外侨胞及外国人）3%上海市居民81%1002003004005002004 2005 2006 2007 游人数（万人） 增幅测当地 这部分人作为旅游消费产业的提供者同年，来到朱家角旅游的人口数量达到 400万人，即每天接待 11000人，占到本地居民的 23%，即 5个人里有1个是游客游客中以 上海市居民 最多，占到 80%的比例游客构成08年旅游人数达400万，平均5人中有一人是游客上海市居民比例占8成以上，说明朱家角当前旅游吸引力较弱区域人气与消费力游客的旅游时段基本集中在周末与节假日，工作 日区内商业经营状况惨
5、淡，消费力不足区内住宅空置率近70“5+2 ”生活模使朱家角一直缺失稳定的消费群体类型 消费集中时间段 备注国内外观光游客（团体、散户）周末及节假日这类游客作为朱家角的旅游的 主体 ，直接导致了该地节假日与工作日间人气的严重差距，因此这里的商业 在工作日的经营状况比假日要差很多周边高档别墅区业主 周末及节假日别墅 空置率高 ，无法形成固定的高端消费群体，如中信泰福联排别墅与东方庭院别墅项目的自主率仅为20%镇及周边居民 全年客户固定，但本土特性强，对旅游景点熟悉，更偏向 休闲、娱乐类的商业业态团队商务会议群体 不固定 这类客户的最大需求是住宿，当地的 住宿条件直接影响到来人量朱家角在江南水乡古
6、镇的知 名度排名中，名列第八， 年客流 350于周边的周庄、西塘、乌镇等几个古镇的客流量。 作为古镇水乡的资源优势不明显，吸引力较弱本地消费水平低，外来游客消费水平约 300天（含交通），中高端消费力不足 根据调研数据，目前朱家角附近 最高档次的上海居礼国际酒店是 4星级（共 268间房），三星级酒店 14家，而其余的都是经营理念及模式 陈旧 的度假村 另外调研数据表明， 2008年“十一”期间朱家角游客人流量 二星级以上酒店入住率不足 70%，游客留宿率非常低。朱家角作为水乡古镇的品牌形象模 糊，资源优势不明显，人气不足受到住宿条件的制约，以度假为目 的住宿类消费需求得不到满足区域人气与消费
7、力距上海近，水乡古镇的旅游特色是朱家角的核心价值区域吸引力弱，人气不足，无高端度假场所消费力不足中高端度假需求得不到满足现状发现朱家角作为上海的江南水乡古镇，旅游成为带动其区域发展的主导和主力产业资源优势不明显，品牌形象模糊，缺乏高端休闲度假场所，区域吸引力较弱，人气不足区域目前存在三种人群：本地居民：人口规模小，消费水平极低中高端别墅业主：“5+2”生活模式主导，空置率高外来游客：多为当日往返的 观光性旅游，留宿率低第一篇：区域认知 区域现状解读 未来发展契机区域规划 三城七镇朱家角建设成以“古镇文化旅游”为核心，以“ 休闲度假+生态居住 ”闲品制作古镇水乡朱家角镇规划人口 10万人规划面积
8、 心城面积 业支撑 特色旅游功能分区 古镇区、老镇区、新镇区区域规划 功能分区建筑面积 复兴路以西规划定位为 高端生态居住区复兴路以东规划定位为 家角“度假茂”方案正 式出台，根据规划，“度假茂”包括了北大街商业业态调整、“尚都里”休闲中心、“国 家粮仓”文化创意园、申窑展示制作馆、大淀湖水上度假别墅等个古镇保护、老 镇改造和新镇开发项目，总投资接近100亿元，由朱家角投资开发有限公司出资 和以招商引资方式获取，所有工程预计将于2010前基本完工，届时， 朱家角“度假茂”将以北京奥运及上海世博期间的“第一度假地标”亮相 。区域规划 “度假茂 ”“尚都里”改造项目启动“尚都里”一个集旅游、度假、
9、休闲 为一休的新型城镇开发项目，一个以 “古文化”、“水文化”为核心内涵的老镇改造项目位于朱家角中心镇交汇处，临朱家角北大桥、放生桥，南到财苑宾馆 ，东到油车浜路两侧，北临漕港河，与对岸的粉墙黛 瓦的古镇区隔岸相望。该项目设计分为五个区域，分别 由非常建筑、大舍建筑、马达思班、大祥环境和国内外著名设计共同参与设计。区位规划定位区域规划 “度假茂 ”华美达花园度假酒店打造朱家角乃至青浦地区第一家超四 主体楼、功能楼、东楼、西楼和贵宾楼组成。规划形态区位朱家角新市镇市民中心以北的亩地块庭院花园贯穿其中，建筑错落有 致，酒店主楼大堂占地将达1000平方米，层高9米。酒店将 拥有158间以上套房、同时
10、可供1000人享用的餐厅和国际 标准化会议厅，此外，迷你高尔夫球场、网球场、壁球房、羽毛 球馆、美容美发、桑拿中心、水岸酒吧、池畔烧烤、歌舞影视 厅等配套设施也将一应俱全规划区域规划 “度假茂 ”课植园、四民会馆点题课植园“课经书学 千悟万，植稻麦耕九余三”定位区位位于古镇深处的课植园规划扩建地块须遵循“保护原则”， 保护古镇形制、空间格局、景观尺度，对已毁去或残存的建 筑，实行修复，恢复其历史原有风貌 ,以江南民居形式 为主，仿建江南名园景点课植园定位区位规划自成一体的综合度假基地四民会馆位于漕港河北岸的 地块（原山湖机械厂）搬迁艺术老建筑以外，四民会馆 还将设有砖雕博物馆，艺术旅馆及特色工
11、艺品展示四民会馆区域规划 “度假茂 ”中信泰富休闲度假基地、水上宾馆定位区位规划成为朱家角休闲度假的标杆珠溪路一侧,大淀湖畔占地面为70亩, 由度假别墅、度假酒店及五星级”豪华酒店珠溪路的一侧,大淀湖畔占地面积为65亩，建造将遵循当地的有关规划条例，最高建至两层，从外观上看 呈现青砖黛瓦的江南水乡民居特色水上宾馆区域规划 “度假茂 ”休闲度假基地区域规划 道路、交通规划道交通远期规划朱家角人民广场虹桥机场上海南站徐家汇延安西路沪青平高速公路距离人民广场47公里距离徐家汇40公里距离虹桥机场34公里快速干道 交通干道 轨道交通18国道低速磁悬浮（预计2014年开通，目前尚未开工）沪青平公路轨道交
12、通的通车时间较晚2号线延伸段古镇中心休闲度假区特色居住区淀山湖虹桥交通枢纽未来上海最大的交通枢纽中心区域发展契机 个项目由5大层次组成。铁路客运专线上海总站 将作为京沪高铁和沪宁、沪杭城际铁路的专用客站，以接发时速200公里以上的高速和城际列车为主。航空港2010前增加第二 跑道，使年旅客吞吐量达到3000万人次。机场快线(磁悬浮)连接虹桥枢纽及浦东国际机场城市轨道交通2号、5号、10号、13号线和青浦低速磁悬浮。地面公共交通道交通2号线西延伸段朱家角与虹桥枢纽港对接未来发展契机“休闲度假+生态居住”为特色的历史名镇“度假茂”将朱家角打造为上海“第一度假地标”轨道2号线延伸段及低速磁悬浮将朱家角与虹桥枢纽对接第二篇：市场分析 市场发展总
