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1、1 12 007 苏州工业园区 243谨呈：九龙仓中国置业有限公司 苏州苏龙地产发展有限公司 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 泛城（中国）综合住宅服务 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 所有，未经 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复印和发布本文中的部分或全部内容。 2 关于核心问题： 面对市场，本项目未来应该做什么样的产品？ 产品未来需要吸引的目标客户群体是什么人？ 未来产品的优势在哪里，如何吸引目标客户？ 关于定位核心： 主题：“ 最符合国际化生活标准的高尚花园住宅 客户：享受品味生活的国际人
2、士与本土精英 产品：细节化品质的花园社区（主要类型包括高档多层低密度公寓、双拼 /联 排别墅、独立别墅等） 核心问题 3 研究思路 区域环境 调研分析 项目理解 及分析 锁定目标 客户群 项目可发展的 市场定 位 如何进行 产品塑造 如何进行 营销推广 宏观市场 研究分析 住宅竞争项目 调研分析 住宅市场消费 群体调研分析 项目市场支撑 基础位置分析 住宅可行性 市场支撑 分 析 项目地块及 环境调研分析 符合目标客户群 的住宅定位 可借鉴项目 研究分析 提升项目品质 产品细节分析 4 目 录 宏观经济环境分析 苏州房地产市场发展状况分析 可比供应市场分析 需求市场分析 项目地块分析 项目定位
3、与建议 附件案例 5 宏观经济环境分析 6 苏州房地产市场发展状况分析 7 苏州市历年 苏州市历年G D P 走势（1 9 9 7 - 2 0 0 6 ）单位：亿元0100020003000400050006000历年G D P 走势 1 1 3 2 . 6 1250 1 3 5 8 . 4 1 5 4 0 . 7 1 7 6 0 . 3 2 0 8 0 . 4 2 8 0 1 . 6 3450 4 0 2 6 . 5 4 8 2 0 . 31997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006自 2000到 2006年，苏州 进了全市房地产市场的迅
4、速发展，预计未来几年将延续目前的发展势头，这为本项目的发展提供了良好的经济环境保证。 数据来源： 年苏州统计年鉴 8 苏州市历年城镇居民人均可支配收入 苏 州市 历 年市 区 居民人均可支配收入（1 9 9 7 0 6 ） 单 位：元05000100001500020000可支配收入 7479 7812 8406 9274 10515 10617 12361 14451 16276 18532 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006自 2000到 2006年，苏州人均可支配收入增长率为 100%，充分说明苏州消费群体的消费力及未来预期
5、是非常值得关注的。 100% 数据来源： 年苏州统计年鉴 9 苏州市 2006年商品房（住宅）均价走势 相比苏州全市的销售均价，园区商品房住宅的销售均价高约 15%左右，充分说明了园区是苏州商品房住宅中高端较为集中的区域，这为本项目的开发提供了良好的市场基础。 苏 州市2 0 0 6 年商品房（住宅）均价走 势 （1 - 1 2 ）02000400060008000全市均价（元/ 平方米） 5 2 6 0 . 4 4 8 5 3 . 6 5 1 3 1 . 4 5 2 0 7 . 9 5 4 3 6 . 5 5319 5 1 1 5 . 8 4 8 0 3 . 8 5 2 8 7 . 9 5
6、3 4 4 . 8 5 4 2 4 . 3 5 3 1 4 . 3园区 均价（元/ 平方米） 6 0 9 0 . 5 6 0 9 1 . 3 6 0 9 1 . 7 6 0 9 7 . 5 6 1 5 0 . 8 6 6 3 7 . 1 6 5 4 3 . 2 6 0 2 4 . 6 6 5 7 6 . 4 6 5 2 1 . 2 5 9 4 8 . 1 5 9 1 6 . 51月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月数据来源：泛城研究中心 10 可比供应市场分析 现有供应市场分析 潜在供应市场分析 11 可比供应市场调查目的 了解可比住宅市场的整体状况； 掌
7、握目前在售可比项目的产品类型及细部品质； 分析未来潜在可比供应项目的体量及类型； 为本项目的市场及产品定位提供参考依据。 12 苏州园区供应市场 湖东板块 湖北板块 双湖板块 湖西板块 12 13 苏州园区供应市场 湖西板块 13 园区最先启动住宅开发的地区，随着配套设施的日趋成熟，人居氛围的浓厚，且项目趋向精品化，成品化发展，已经成为公寓型的豪宅板块。 天域三期、中茵皇冠国际等案例为代表 14 苏州园区供应市场 湖东板块 14 继湖西以后又一个高密度的聚居区。整体湖东板块在售案例众多，产品供应量充足，且板块内很多项目规划指标、建筑类型雷同，竞争激烈，楼盘价格起伏不定。 中海半岛华府、枫情水岸
8、、德邑、伊顿小镇等案例为代表 15 苏州园区供应市场 湖北板块 15 玲珑湾第一个进入湖北板块以来，树立了良好的板块形象，万科、中海、雅戈尔等品牌开发商入驻及大盘的规模效应，使得湖北板块逐渐成为园区内较为瞩目的居住聚集区域。 万科玲珑湾、中海湖滨一号、雅戈尔未来城等案例为代表 16 苏州园区供应市场 双湖板块 16 继湖西之后，第二个启动开发的区域，但长久以来未得到品牌开发商的支持，缺乏高品质项目，板块影响力远低于其他区域，但良好的地域资源（双湖景观、高尔夫球场、超五星级酒店等）及品牌开发商的介入，将带动该板块往低密度、高档次的住宅社区方向发展。 高尔夫花园、大湖城邦、和乔丽晶公寓等案例为代表
9、 17 园区低密度住宅项目概览 园区的低密度项目主要集中在双湖板块的东西两侧； 物业类型主要是联排 /叠加别墅、多层公寓、花园洋房； 中档物业为主，建筑多为欧式风格，客户主要为园区的白领以及中高级管理人员。 双湖板块 18 花园洋房定义： 花园洋房作为低层低密住宅，户户拥有花园，小区景观规划较好，绿化率较高，强调景观均好，在品质上明显高于普通多层住宅，在售价上又低于别墅物业，具有较强的市场竞争力和性价比。 伊顿小镇、德邑均有花园洋房，但品质不高，在诸多方面有提升的空间。 本项目可以结合较低的容积率设置一定比例的高品质花园洋房，与现有的其他项目形成差异化竞争。 市场案例 花园洋房 19 市场案例
10、 /花园洋房 / 伊顿小镇 本地块 伊顿小镇 物业地址：苏州园区苏胜路与琼姬路之间 开 发 商：苏州建屋发展集团有限公司 占地面积： 10万平方米 建筑面积： 容 积 率： 业类型：多层洋房、联排别墅、小高层 户型面积： 120 150平方米 现售价格： 8000元 /平方米（联排） 7300元 /平方米（洋房 ) 20 市场案例 /花园洋房 伊顿小镇 英式风格联排别墅与五层花园洋房 21 英式风格立面，设计有凸窗采光较好，五层 配备电梯 ，顶层 附送阁楼 ，但 首层无花园 ，上层缺少露台 ，产品档次略高于一般的多层公寓。 凸窗 市场案例 /花园洋房 伊顿小镇 赠送的阁楼 22 花园洋房配备集
11、中半地下车库，联排别墅配独立车库；其中半地下车库设计为中央区域挑高，下层作集中车库，上层围合成为公共区域，增加可利用公共空间。 市场案例 /花园洋房 伊顿小镇 23 市场案例 /花园洋房 /叠加别墅 伊顿小镇 建筑各元素充分体现英式小镇的社区风情 24 物业地址： 苏州工业园区湖东琼姬路 99号 开 发 商： 中新置地 占地面积： 建筑面积： 5万平方米 容 积 率： 业类型： 联排、叠加、独栋别墅 户型面积： 230 460平方米 现售价格： 6500元 /平方米（叠加） 8000元 /平方米（联排 ) 本地块 德邑 市场案例 /花园洋房 德邑 25 德式建筑风格，平面式外立面，缺乏活力；栋距较近，联排别墅与花园洋房近在咫尺，私密性较差；花园洋房配有电梯，一定程度上提高了产品档次。 市场案例 /花园洋房 德邑 26 底层架空作车位，造成首层没有花园及地下面积，且架空部分车位数量较少，有不足之嫌；单元电梯间层高过低，有压抑感，缺乏档次。 层架空作车位及入口 市场案例 /花园洋房 德邑 27 本地块 枫情水岸 物业地址：园区钟园路南、津梁桥东 开
