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1、房地产开发建设过程 中的几个问题1v招标方式：公开招标？邀请招标？v施工合同形式：哪种风险最少？v项目管理：质量控制？进度控制：成本控制 ？v设计阶段成本控制:不可忽视v建成后房屋：毛坯房？精装修？2n 公开招标适用于工程规模较大 、建设周期长、技术 复杂的开发建设项目特点：公开招标经历 时间长，招标支出费 用高。n邀请招标n非公开招标方式n适用于工程性质比 较特殊，要求有专门 的经验和技术，只有 少数承包商能胜任。招标方式：公开招标？邀请招标？3鲁布革电站工程v我国首次实行土建工程国际竞争性招标：鲁 布革电站工程v从1984年我国工程建设实行招投标制。v鲁布革水电站位于云南罗平和贵州兴义交界
2、 处。4日本大成公司v仅用11个月就打通了我国石灰岩地区断面最大的导 流隧洞，创造了大型水电工程当年准备、当年截流 的国内新记录v事实上它的高效节省是我国水电建设史上从未有过 的，日本大成公司使用的是中国国内的施工队伍。5v鲁布革工程经验v包括：工程管理、施工技术、劳务管理、配 置等方面，第一次把竞争机制引入工程建设 领域，实行招投标、进行施工项目总承包管 理，科学组织施工现场管理机构和作业队伍 ，提高效率，追求工程经济效益。6施工合同形式：哪种风险最少？按计价方式 划分按包工包料分 固定价格合同 成本加酬金合同 可调价合同 计量估价合同包工包料合同包工部分包料合同7按照是否包料划分1.包工包
3、料合同这种方式较为普遍。2.包工部分包料合同外商在中国开发房地产项目时采用这种方式。3.包工不包料合同这种方式在房地产开发建设中很少使用。8按计价方式不同划分固定总价合同v固定总价合同就是按照 商定的总价签订的承包 合同。v它的特点是以图纸和工 程说明书为依据，明确 承包内容和计算标价， 并一笔包死。1. 固定价格合同n固定单价合同n在没有施工详图就需要 开工n虽有施工图但某些条件 尚不完全清楚n不能比较精确地计算工 程量n避免使开发商与承包商 任何一方承担过大的风 险92.成本加酬金合同v适用于紧急工程v按工程实际发生的成本加上商定的总管理 费和利润，来确定总包价.成本加固定百分数酬金成本加
4、固定酬金成本加浮动酬金。103. 可调价合同v法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款 ；v工程造价管理部门公布的价格调整；v一周内因非承包人原因停水、停电、停气造成停工 累计超过8小时；v双方约定的其他因素。114. 计量估价合同以工程量清单和单价表为计算包价的依据。开发商委托设计单位或造价工程师提出工程量清单，列出分部分项工程量，由承包商填报单价，再算出总造价。这种承包方式在国内外普遍应用。12FIDIC合同条件vFIDIC是国际咨询工程师联合会的法文缩写， FIDIC牵头命名的土木工程施工合同条件的初版，在国际工程界简称为FIDIC合同条件。v有人称FIDIC是国际承包工程的“圣经”
5、。vFIDIC是集工业发达国家土木建筑业上百年的经验，把工程技术、法律、经济和管理等有机结合起来的一个合同条件。FIDIC的总部设在瑞士洛桑。 13FIDIC合同条件vFIDIC对承包商、对业主、对咨询工程师都是平等的，作为承包商应尽量选用 FIDIC，这样才能更好地保护自己的经济利益及合法权利v以低价拿标，靠索赔赚钱。FIDIC是单价合同，它强调量价分离14v工程项目管理v 广义的工程项目管理v 狭义的工程项目管理v工程项目管理通常取其狭义的理解。 指开发建设项目施工阶段的管理项目管理：质量控制？进度控制？成 本控制？15工程项目管理(1)质量控制(2)进度控制(3)成本控制(4)合同管理(
6、5)安全管理(6)信息管理(7)开发商、建筑师、承包商等关系的协调16质量事故v1998年夏季，在某长江防洪堤倒塌中，钢筋混凝土 结构的防洪堤里居然没有钢筋；v在浙江某地的防海潮堤中，施工单位对其重要部位 掺入泥土和草袋，使该段无法起到防海潮作用；v1999年1月4日重庆市綦江虹桥整体垮塌，造成40人 死亡、14人重伤的惨剧；v在云南某段高速公路竣工不到一个月，就发生大量 地段的塌方v2004年12月21日，河南周口市东方家具材料批发市 场近2万平方米的轻钢屋架结构发生整体垮蹋，造成 严重经济损失。17当前质量事故的原因剖析v建筑招投标市场不规范v建筑材料质量低劣v缺乏相应的责任制如浙江宁波的
7、跨海大桥就是一个有力的例证v 违反客观规律追求“多快好省” “三边”、 献礼工程v 违背技术规范18质量控制v决策阶段的质量控制v设计阶段的质量控制v施工阶段的质量控制19施工质量控制方法1 限制合同转让与分包 2 严格按技术规范施工 3 严格材料和设备采购质量关 4 建立质量保证体系 5 强化工程建设监理 6 规范市场惩治腐败 20进度控制工程进度控制包括：v项目施工总周期v项目施工的进度计划v横道图法与网络图法v编制其他配套进度计划；v监督项目施工进度计划的执行；v施工现场的调研与分析。21工程 进度 控制 基本 程序22进度计划v横道图法v制作简便v在我国进度管理中 普遍采用v适合用于较
8、简单的 建筑工程v缺点是从图中看不 出关键线路和关键 工作n网络图法n可确切地表明各 项工作的相互联 系和制约关系n计算出工程各项 工作的最早和最 迟开始时间n可以找出关键工 作和关键路线。23图1 泄洪1#坝段施工进度计划24图2 调整后的泄洪1#坝段施工进度计划25v建筑工程成本控制主要包括的工作：(1)编制成本计划，确定成本控制目标。(2)审查施工组织设计和施工方案(3)控制工程款的动态结算(4)控制工程变更成本控制26设计阶段成本控制: 不可忽视27合同管理v在现代工程项目管理中的地位越来越重要。v合同在工程管理中的作用：v确定了工期、质量、价格等主要目标；v规定双方的责权利；v履行合
9、同按合同办事是工程过程中双方的最高行为 准则；v解决争议的依据。28课堂互动题目：v建成后房屋：毛坯房？精装修哪一个更好？29建成后房屋：毛坯房？精装修？v中国特产：毛坯房？v精装房对消费者的益处v精装房对发展商的益处v决定精装房的根本因素：是市场而不是政策v关于的若干基本概念v市场将逐步拒绝毛坯房30精装房对消费者的益处1、不需要再为寻找和跟进装修公司而劳神费力；2、减少受低素质装修商蒙骗的可能(上海消协装修 专线：5分钟一个投诉）3、减少受低素质发展商蒙骗的可能：4、不必长期承受左邻右舍装修污染的影响；5、解决对室内设计无知所造成的遗憾(审美与品位局限)6、避免低水 平装修带来的不安全后果
10、（结构破坏 、 水灾与失盗等）31精装房对消费者的益处7、避免因样板房的夸张所带来的错觉(展示间 的诱导：时装还是服装)；8、毛坯房：每户用装修材料重达数吨，高层楼房的电梯会严重受损；9、方便将装修与住宅进行一次性按揭贷款：10、可提高住宅的整体质量：11、可享受到经过专业室内设计之后的装修效 果；32精装房对消费者的益处12、买到真实完整的住宅，有明确的投诉对象；13、购房时已可知道产品的最终效果(实际的样板房）14、由于工艺过程中少了一些交叉破坏，总成 本与总售价应当更加合理(住户自装修要支 付15以上费用）15、装修部分的性价比提高：16、房屋整体性能更好:集中空调系统17、发展商应比顾
11、客更了解装修的理念和技术。33精装房对发展商的益处1、如同加入WTO，装修房必将成为业界竞争新的游戏 规则：2、住宅行业“高门槛”之一：3、住宅与装修一体化可形成住宅产品新的重要卖点，住宅产品的创新空间加大，催生更加适合于居住的生活环境；4、促进发展商综合素质的整体提高。34毛坯房对房地产开发商的好处v2008年市场低迷的时候，某开发项目决定不再跟随 市场作精装修房子，第一天出售80%，认为有以下 几点成功：v市场不景气，毛坯房节约交房时间，减少了风险;v对于房价下降的趋势，毛坯房可以更便宜;v别墅是个性化产品，不宜精装修;v精装修给开发商带来无尽的后续工作，修修补补。35v关于精装修的若干基本观念 锦上添花 有限菜单（实际操作难） 全装修与全配备 重要竞争优势 不可推卸的责任v决定精装房的根本因素：是市场而不是政策v市场将逐步拒绝毛坯房36
