中原2010年03月10日石狮【信义华府】项目营销策略建议

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1、Code of this report | 1石狮【信义华府】项目营销策略建议中原地产代理（深圳）有限公司-福建分公司泉州事业部2010.03.10Code of this report | 2营销目标：1、挖掘项目核心价值、分析目标客户，制定可行性营销策略方案。2、最大化积累有效客户量，创造销售佳绩，获取收益最大化。Code of this report | 3Code of this report | 4市场背景Part 1Code of this report | 5石狮市房地产投资额2005年-2007年，石狮市房地产投资额 逐年递增，发展稳定。2008年，受金融危机影响，投资额有所

2、下降，但仍保持在13.1亿元，受影响不 大。2009年，随着国家放宽货币政策，石狮 市房地产市场逐渐活跃，投资额逐步提 升。2010年，随着通货膨胀加剧，此年的房 地产投资额高达21亿元，突破历史最高 值，石狮房地产业正逐步升温。2005年2006年2007年2008年2009年2010年固定资产投资 （亿元）42.9648.864.781.5105.9140房地产投资额 （亿元）6.8913.515.513.11421所占比重16%28%24%16%13%15%固定资产投资额逐年上升，投资比重相对稳定，石狮市房地产市场发展较为健康及稳定。Code of this report | 6石狮房地

3、产历年成交均价2010年，石狮商品房住宅价格增长幅度较大，均价首次突破5000元/ 。从2006年到2010年，商品房住宅价格呈稳步上升趋势。Code of this report | 7石狮房地产历年成交面积除去2008年金融危机影响，2006-2010年石狮商品房住宅成交面积相对稳定；住宅批准预售面积低于成交面积。由此可见，石狮商品住宅均呈现出供不应求的局面。Code of this report | 82010年石狮房地产成交均价2010年石狮商品房住宅成交均价在5000元/ 以上。4.17新政出台后，成交均价一度下跌至5000元/，过后反弹迅速。新政的出台，对石狮的房地产市场影响较弱。

4、Code of this report | 9小结1、石狮房地产业的发展，基本不受政策的影响，保持着持续稳步增长状态。2、石狮房地产起步晚，刚性需求不断加大；现在物价不断上涨，渴望人民币保值的心理，在一定程度上促进了石狮房地产业的发展。Code of this report | 10项目核心价值挖掘Part 2（城市规划价值、项目属性、产品竞争力）Code of this report | 11城市规划价值Part 2.1Code of this report | 12永宁 滨海新城石狮城市定位石狮城市定位“一市一城”打造宜业宜居精品城市石狮的城市总体框架定位为“一市一城”， 空间结构确定为“

5、一心、两带、三组团”。“一心”即中心城区，由凤里、湖滨、灵秀、宝盖两办两镇组成，其主要功能定位为环泉州湾重要的现代商贸金融、国际贸易、对台贸易中心，石狮市的政治、经济、文化中心，科教研发中心，休闲旅游与宜业宜居精品示范区，重点发展现代服务业，提升中心城区辐射能力。“两带”即市域东西向、南北向两条生态廊带。“三组团”即蚶江祥芝环湾新城组团、永宁滨海新城组团、鸿山锦尚组团。 中心圈鸿山锦尚 组团蚶江祥芝 环湾新城Code of this report | 13老城 区中心城区功能划分城北板块：承健康型居 住新城、第三产业新区 。接泉州湾北大门，市府板块：行政、居 住功能服装城板块：商业服 务、商务

6、办公了解区域板块在城市规划中的“未来城市功能”定位，有助于我们清楚的认识未来城市发展 方向，从而对项目的未来属性进行定位。Code of this report | 14城北板块区位功能分析城北板块：承接泉州湾北大门第三产业新区健康型居住新城城北板块将成为石狮未来的居住商贸型新兴区域将在融入泉州环湾城市一体化建设中扮演重要的角色。居住属性居住属性商贸属性商贸属性片区规划：集金融、商务总部、楼宇经济 、物流、服务业等第三产业综合区；配套资源：拥有生态湿地公园、高等学府 、最大客运站、五星级酒店等配套设施， 交通便利四通八达；居住价值:区域已有佳豪城市花园、金丘阳 光城、兴进豪园等中高档社区形成居

7、住氛 围。Code of this report | 15城北板块配套资源 市政配套：石狮最大客运中心站石狮人才资源中心石狮汽车检测站自来水公司等石狮客运中心站教育环境：石狮凤里中学石狮第三中学五星小学宽仁小学、后花小学等石狮凤里中学商业氛围：建明国际五星级酒店、香江大酒店、福兴酒店、捷龙购物广场（龟湖公园店）、凤里童装基地综合菜市、百旺购物超市等建明国际五星级酒店Code of this report | 16城北板块配套资源 娱乐休闲：西洋公园、龟湖公园、龟湖游乐场、科技馆、博物馆、青少年宫、体育中心、游泳馆、健身馆等、康都国际水疗馆、阳光假日KTV等医疗设施：石狮华侨医院石狮赛特医院石狮

8、振狮医院现代医院、京都医院等交通资源 ：石泉二路、大泉州环城高速出入口（规划）、泉州新行政区惠安石狮跨海大桥（在建），南洋路、子芳路、镇中路直抵狮城市中心区西洋公园华侨医院石泉二路Code of this report | 17项目属性Part 2.2Code of this report | 18项目地理位置项目地理位置优越，交通发达，环境优美，未来升值潜力大。 项目地理位置优越，紧邻镇中路、中高等学府凤里中学新校区。 毗邻石狮最大的西洋公园及龟湖公园，双公园环抱，景色盎然。 石狮最大客运中心站驻扎城北片区石泉二路旁，未来带动人气覆盖。 距离市区近，西南直抵旧城区，东南直抵市府中心，车程不过

9、5分钟。 项目周边交通网络覆盖较为发达，出行非常便利。西洋公园信义华府客 运 站龟湖公园Code of this report | 19项目基本指标本项目业态：高档住宅、商业街区、商场商业街区高档住宅大型商场总占地面积39149 (58.7235亩) 总建筑面积180917.88 住宅计容总建面127144.18 商业计容总建面8967.68 建筑密度26% 容积率3.50 绿地率38%总户数917户停车位1119个Code of this report | 20项目规划分析项目被规划路划分为南北两地块。北地块占地面积大，利于楼宇的排布、景观的配置、社区的管理；南地块呈直线型高通透性中小户型均

10、质规划布局。排布：楼房规划为31层的高层建筑，呈“Z”字型排列，保证充足的楼间距，拉升居住舒适度；结构：板式结构布局，楼层面宽大，采光好，视线宽敞，档次明显；园林：打造石狮最奢华三大主题园林景观；建筑风格：新古典主义风格（地中海风格），高尚、高端，身份的象征；社区统一性：架空通桥，有效协调南北区，形成项目高品质统一性标志。北区南区Code of this report | 21产品产品主要以126-236三房、四房大户型为主力高赠送、南北通透、景观视野好，两梯两户，高端、高品质生活，迎合石狮高端市场需求。户型面积套数比例备注一房41-5812613.74%高赠送、南北通二房88-8912613

11、.74%高赠送、南北通三房126-14544448.42%高赠送、南北通四房160-23620121.92%高赠送、南北通复式192-409202.18%高赠送、南北通合计 917100% Code of this report | 22商业约9000 区域商业中心，升级生活便利指数。城北片区唯一商业中心、休闲商业广场，小区南北区全临街休闲商业风情街商业街意向图Code of this report | 23品质纯粹新古典风格、高级会所、入户大堂等品质细节新古典风格意向图泳池意向图会所意向图Code of this report | 24品牌信义出品，前沿地产开发品牌与实力的代表信义荔山公馆信

12、义长安1号信义假日名城信义锦绣花园信义广场Code of this report | 25项目价值属性：区位价值品质社区信义地产品牌 处石狮城市北大门的高尚居住区，信义地产凯旋首座18万中等规模社区打造区域名片； 入口会所、区域唯一商业中心等，高层可拥有公园景观；建筑风格高贵、典雅； 户型产品充分迎合当地市场需求，高品质、高享受；各类户型都拥有较大的赠送面积及高附加价值的长板户型设计； 信义地产，秉承深圳等一线城市前沿开发理念，凯旋故里，品牌与实力的代名词。Code of this report | 26产品竞争力Part 2.3Code of this report | 27石狮在售待售楼盘

13、待售在售兴进豪园3期畔山云海东城美居濠江国际2期状元福邸鼎盛公元泉美豪庭中天国际中天名座信义华府国际广场兴进豪园3期畔山云海濠江国际2期信义华府Code of this report | 28竞争及参考楼盘确立中高端住宅项目博弈兴进豪园3期濠江国际2期畔山云海东城美居信义华府Code of this report | 29全面竞争对比分析全面竞争对比路径指标与入市时机对比分析品牌对比分析产品竞争对比分析配套资源对比分析建立对比模型，将直观的反应出本案在市场竞争中的优劣情况。Code of this report | 30竞争对手基本指标与入市时机对比分析楼盘名称区位建面()容积率绿化率建筑形式

14、竞争当期可售套数竞争户型推售时间畔山云海市府38万3.2342%高层别墅高层住宅1714150-160四房为主2011年6月份东城美居市府10万2.8130%小高层剩余房源200129-151 纯三房2010.12.05濠江国际市府7.9万3.538%高层2期446127-193三房、四房为主2011年4、5月份兴进豪园城北34万3.2835%中高层3期400三房为主2011年上半年本项目城北18万3.538%高层/917126-145三房160-236 四房2011年11月未来两年内，商品房住宅存量大，竞争较为激烈，市场存在一定的压力。Code of this report | 31项目品牌

15、对比项目名开发商代理商景观设计物管公司项目知名度畔山云海百宏地产香港建德投资（集团）厦门聚贤庄厦门锐森特景观公司石狮德泰物业管理有限公司 东城美居/ 濠江国际香港建德投资（集团）自售/ 兴进豪园石狮行进房地产厦门新景祥/福建益华物业管理有限公司 信义华府信义地产中原地产厦门瑞景景观设计公司 /目前，百宏地产在石狮的品牌影响力大，信义作为实力开发商，首次返回石狮故地，在当地的影响力暂无法预见。Code of this report | 32配套资源对比分析资 源畔山云海宝盖山自然风景区、交通便 利、周边配套完善 东城美居兴进豪园西洋公园、客运中心站、 凤里中学、华侨医院濠江国际龟湖公园、四馆一场、 交通便利社区配套畔山云海商业街、独立会所、中心 景观东城美居中心园林景观、独立会所兴进豪园15000泛会所、1公里河 滨景观走廊、泳池、幼儿园濠江国际2300超大会所、泳池、 网球场、欧式皇家园林地 段畔山云海处于市政府向东辐射发展 生活圈内 东城美居兴进豪园城北片区西洋公园旁，周 边配套设施逐步完善濠江国际石狮一中以北，龟湖公园 石狮四馆一场附近人无我有，人有我优。人无我有，人有我优。信义华府我们的资源： 西洋公园、龟湖公园、 凤里中学、客运中心站、 华侨医院我们的配套： 高档独立会所、高品质园林 约9000商业中心 泳池、儿童乐园、羽毛球场我们的地段： 城北