无棣县房地产市调报告

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1、无棣县房地产市场调研报告1目 录一、无棣县城市总体规划 无棣县概况 经济环境调研 城市发展规划二、无棣县房地产市场调研分析 房地产市场总体特征 无棣县住宅市场分析 住宅市场片区划分 老城区住宅市场分析 经济开发区住宅市场分析 无棣县住宅市场发展趋势三、项目地块SWOT分析2一、无棣县城市总体规划“中国枣乡”无棣县，版图面积1998平方公里，海岸线102公里 ，人口43万，物华天宝，人杰地灵，如同镶嵌在渤海岸边一颗璀璨的 明珠。 3无棣县概况地理位置无棣县，地处山东省最北部，渤海西南岸，东 连沾化县，西接庆云县，南靠阳信县，北隔漳 卫新河与河北省黄骅市、海兴县为邻。最东点 为老沾化沟入海口，东经

2、11812，最西点 为无棣镇郎家村，东经11731，最大横距 60公里。最南点为无棣镇郭家村，北纬 3741，最北点为埕口镇大口河入海口，北 纬38187，最大纵距70公里。面积1998.12 平方公里。县城东南距滨州市54.5公里，西南 距济南130.5公里，西北距北京260公里。 行政区划无棣县属于山东省滨州市，位于中国山东省最北部，地处沿海，是黄河三角洲综合开 发的重点区域，也是“海上山东”建设的前沿阵地。无棣县版图面积1998平方公里， 辖6镇3乡2个街道办事处，593个行政村，568个自然村。4无棣县概况交通状况今天的无棣县地处鲁北平原，东北濒临渤海，南倚黄河。与国家重点工程黄 骅大

3、港隔河相望。西北通京（北京）、津（天津）塘（塘沽），东南连青（青岛 ）、烟（烟台）、威（威海），为山东半岛与京津塘的交通要塞，素有“齐燕要 津”、“冀鲁枢纽”之称。水 路：境内有500-3000吨级泊位码头 7个，年吞吐能力370万吨，航 路可北抵塘沽、天津，东到大 连、龙口、烟台、青岛，南达 湛江等港口。水运十分便捷， 成本低廉。万吨级滨州港主体 已完工。 滨州港5无棣县概况机场： 无棣济南国际机场 140公里 无棣青岛国际机场 360公里 无棣天津国际机场 200公里 无棣北京国际机场 290公里 港口： 无棣青岛港外运码头 300公里 无棣天津港外运码头 130公里 无棣黄骅港外运码头

4、3公里6无棣县概况铁路：黄大铁路（西接黄朔铁路，东接大莱 龙铁路）在无棣穿境而过，县境内设 4个客货站点。公路： 205、大济路等5条国省干线公路贯穿 全境，威乌、津汕、滨德三条高速穿 境而过。7无棣县概况自然、人文景观无棣世称“东省文明之区”、“北海 翰苑之府”，名胜古迹荟萃，田园风 景秀美。 “八大景”闻名遐迩，禹贡碣石山、 大口河旅游风景区、海丰塔、秦台、 汉垒、光武城、清代高等小学堂、魏 王豹墓及清代金石学家吴式芬故居等 景点古韵犹存，新姿甫绽。 登碣石山，可直观沧海；漫步黄金海 岸，可嬉水冲浪;以“渔家乐”、“ 农家乐”为主题的旅游开发已经破题 。禹贡碣石山集人文、自然、环境、 历史

5、、休闲、度假于一体的旅游开发 已大规模实施。 海丰塔8无棣县概况人口状况2007年末总人口为443792人，当年出生人口4430人，死亡人口2654人。出 生率、死亡率分别为：10.0、6.0，自然增长率为4.0。2007年末， 较2000年人口普查结果总人口增长了20672人，平均年增长2953人，年均增 长率为6.86。出生率、死亡率、自然增长率分别降低了2.58、0.58、2个 千分点。9经济环境调研国民经济健康运行、快速发展 2010年实现地区生产总值195亿元，增长16%；实现地方财政收入8.6亿元，增长 16%；完成规模以上固定资产投资128.8亿元，增长25%；全县实现规模以上工

6、业增 加值99亿元、利税33.5亿元，分别增长16.5%和16%。第三产业彰显活力，增加值 达到35.1亿元，增长17.7%。 解析：经济发展稳定快速，城市综合实力日益提高，人均GDP也不断提升，国民经济和社 会发展成效显著。持续、稳定、快速增长的经济助推无棣房地产发展。10经济环境调研基础设施不断完善城市化进程不断加快，县城开发区实现初步繁荣，投资4.8亿元新建、续建项目35 个。县人民医院、文化中心完成主体。棣新八路等道路建设完成，人民公园、镜 湖公园大型喷泉、景观灯及绿化工程高标准完成。老城改造同步推进，投资2亿多 元实施了新天地步行街、江南金街等工程，城市功能更加完善。小城镇建设步伐

7、加快，商贸、居住、物流、基础配套等项目顺利实施，完成投入3.4亿元。解读：城市化进程的加快，基础设施的不断完善，将极大改善居民的居住环境，提高居 住质量，吸引一大批自住和投资型客户，繁荣无棣的房地产市场。11经济环境调研居民收入水平不断提高2010年城镇在岗职工平均工资23520元，农民人均纯收入6720元，均增长12%。解读：居民收入水平的提高，带来潜在购买力的增加，有助于房地产的销售去化，也有 利于住宅价格的提升。12城市发展规划城区整体规划以205国道为界，分为东、西两大分区，西区为老城区和未来商贸和生活居住区 ，东区则为未来行政、金融、文化、居住综合区。工业区分为三片即西北片、 东北片

8、和东南片。主要道路宽度4050米（道路红线）、次要道路2540米、 支路1625米。规划将205国道沿城市南部外迁，形成城市南外环，在城市东、 西、北各形成外环路，构成城市外部环路系统。无棣县城开发区建设规划根据无棣县城市总体规划（2003年-2020年）的要求，按照“东扩、北展、 南接、西改”的思路，新城区总体规划面积63平方公里。整个新城区突出“大 空间、大绿化、大水面、大马路”建设格局，以建设良好的生态环境、高效的 交通体系、浓郁的文化氛围、优美的城市空间、温馨的居住环境和完善的服务 体系为总目标，力争将县城开发区建设成高效、优美、宜人的现代化生态园林 型城市。13城市发展规划无棣县城开

9、发区发展现状截至今年5月份，无棣县长途汽车站项目详细规划已完成，近期将开工建设；无 棣县经济开发区“两纵六横”道路建设进展顺利，开发四路、星湖九路、星湖 十路已完成70%，正上第二步灰土；星湖五路、开发八路路基即将封顶；星湖六 路、民生街、飞龙街正在处理路基，力争6月底灰土完工，确保“十一”之前建 成通车。开发区内绿嘉木塑项目，总投资50000万元，目前，2万平方米的车间已完工， 道路施工已结束，12个700平米的仓库正在施工；祥森木业年产100万平方米实 木地板、3000套实木家具项目，目前工程已开工建设；精密不锈钢制品项目总 投资9.9亿元，目前，厂区正进行整平工作，厂区内主干道路完成路基

10、开挖、晾 晒正在进行二灰拌合；企业围墙挖槽完毕，正在进行基础处理，正在选购设备 ；河山机械项目总投资2.5亿元，目前，车间桩基础已处理完，目前正在订购设 备，预计9月份进行安装调试，10月份进行试生产。14二、无棣县房地产市场调研分析15房地产市场发展概况1、无棣县房地产市场启动较晚。2000年随着新城区规划的确定，房地产开发正 式启动。2003年新城区推出滨州市第一个真正市场意义上的商品房小区湖左岸 丽景新园。2005年全县只有2家房地产开发企业，到2007年11月份已发展成16家 ，房地产逐步发展壮大，特别是近几年来连续保持了上升趋势。2、房地产投资规模日益扩大，投资比重增多。尤其从200

11、5年开始，受“新区” 规划建设，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及“建房”政策的刺激，市场 容量增长，房地产业取得了跳跃式发展，占全社会投资的比重与日俱增，成为拉 动投资增长的新生力量。2005年仅为0.6%，2007年1-11月份高达6.2%。近年来呈 现稳步增长之势。3、土地储备充足、挂牌出让量大。近年来，无棣的房地产市场发展势头迅猛， 房地产交易异常火暴，房地产开发项目用地投放量逐年上升，并向小区化、规模 化、整体化出让转变。164、政府招商力度较大，目前县城内北京、天津、青岛、济南、潍坊等外地 开发商占据市场，多数为政府招商引资项目，如华东滨海华庭为潍坊开发商 开发。本地开发商实力较

12、弱。5、价格上涨幅度大。2007年开售的楼盘如金羚华府售价在1600-1850元/ 之间，目前开发区售价均价3000元/左右，价格上涨幅度较大。从区域看 ，开发区价格明显高于老城区，上涨幅度也大于老城区。6、房地产市场供需两旺，销售状况良好。虽然受国家宏观调控政策的影响 出现观望等状况，作为中小规模的县级城市，无棣县房地产发展潜力和空间 较大，商品房销售态势良好，预售大幅攀升，市场需求旺盛。7、新的居住中心从老城区往新城区开始转移新城投资成热点。老城区地块 有限，新城区发展势头较好，发展潜力大，政务中心的兴建、周边配套设施 的完善以及众多新兴社区的建设使住在开发区逐渐成为一种潮流。也为整体 房

13、地产开发建设加快了节奏。17无棣县住宅市场分析通过对目前在售项目的走访以及购房者的分析，无棣县住宅市场具有以下特点：1、从整体消费取向，正在由基础舒适阶段向品质需求阶段转变，改善性住房需 求占主导地位。2、二次置业或多次置业现象普遍。 以无棣本地为主，辅以郊县以及附近乡镇入迁家庭、无棣县城工作的政务人员、 教师、医生、私营业主企业职员等是目前购房的主体客群。3、区位要求较明显，对社区内部规划和配套的要求不断提高4、置业行为主要以家庭为核心购买力，客群年龄段主要分布在25-50岁之间。5、多层住宅需求仍为主动需求取向主导，小高层及高层接受依然需要时间。18住宅市场片区划分以205国道为界，分为东

14、、西两大分区，西区为老城区和未来商贸和生活居住区， 东区则为未来行政、金融、文化、居住综合区。G205东区，即经 济开发区西区,即 老城区19老城区住宅市场分析区 位：205国道（北环路）以西的区域，区域内主要街道包括棣新一路、二路、三路、 四路、五路及富路大街、中心大街、院前街。华诺国际花苑盛世清华园香格里拉花园概 况：老城区规划为未来商贸和生活居住区， 城区内公共交通便利，商业、医疗、教 育、休闲购物等配套设施相对齐全，但 区域内建筑较为陈旧，近几年开发的湖 畔家园、锦绣城等项目均已售罄。而且 由于受到政府开发区规划的影响，老城 区在建和在售住宅项目数量大大减少， 目前在售的仅有香格里拉花

15、园、华诺国 际花苑、盛世清华园3个项目。反而 是商业物业的建设如火如荼，主要以商 铺、大型购物广场为主，例如江南金 街、华都商务府、山水润福苑。老城区在售项目20香格里拉花园21香格里拉花园位 置中心大街南侧、棣新五路东侧开 发 商山东基德置业有限公司 建筑面积22万暖 气地暖业 态6栋高层（6层）、 14栋小高层（11层）、 17栋多层电 梯洋房、 8栋联 排别墅、 12栋双拼别墅、 10栋独栋别 墅 一期：高层、小高层户型面积一期： 90 二室一厅一卫 116 三室一厅一卫 125 三室一厅一卫 135、140 三室两厅二卫价 格多层层价格： 1楼：3100元/ 3楼：3600元/ 6楼：

16、3000元/小高层层价格： 7层：3100元/ 11层：3300元/项目定位无棣首席高档社区形象定位创建园林城市 建设宜居家园优 势位于老城区核心位置，交通便利，生活配套齐全；多层带电 梯，业态 丰富。 劣 势价格相对较 高 销售状况小高层因为价格较低，7层以下已全部售罄。22华诺国际花苑23华诺国际花苑位 置棣新四路与205国道交汇处 路南开 发 商香港华诺 集团 建筑面积30万暖 气地暖业 态27栋多层（5+1）户型面积90-147建设进 度准现房装修标准毛坯价 格2007年价格 均价：1500元/ 车库 ：1200元/2011年均价： 均价：2600元/ 车库 ：2600元/项目配套社区幼儿园形象定位新都市精神，新摩登家园优 势地处新老城区交汇处 ，尽享整个城市的资源；靠近城市主干道，交通便捷；附近学校、医院、商 贸区等生活配套齐全；东接开发区大型植物公园，环境优美