产业地产开发流程要点探讨

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1、工业地产写字楼项目开发流程 要点探讨2工业地产工业地产是指指工业类土地性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。工业地产落地物业为厂房、写字楼、配套设施（行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，建筑面积需要向相应的主管部门去落实）。工业地质特点是投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。工业 地产前期策划后期销售34资本 密集 型 25 平米 /人资本 密集型 30平

2、米/人脑力密集型 10平米/人脑力密集型 10平米/人劳动力密集型劳动力密集型面 积 需 求 增 加办公楼：绿地606、新世界国贸； 投资、财务、咨询、商贸、销售、金融等； 商务形象、便捷交通、完善配套工业地产：软件园、金融港； 软件开发、金融后台、呼叫基地、信息 处理中心； 便捷交通、运营成本低、人力成本可 控、配套完善制造基地：佳海工业园、轻纺 城； 行业：涉及生产功能的成品加 工制作、报装企业； 成本低、交通便利终端使用者分类东湖高新、联投：国有企业为主体，承担区域开发先驱的任务； 陌生区域大盘开发，占地面积大、开发周期长，多为一、二级联动； 未来科技城、梧桐湖新城；东湖高新、联投：国有

3、企业为主体，承担区域开发先驱的任务；陌生区域大盘开发，占地面积大、开发周期长，多为一、二级联动； 未来科技城、梧桐湖新城；光谷联合、亿达：私营企业开发，有产业开发、招商、运营经验； 陌生区域的大盘开发，占地面积大，对开发速度有要求，享受区域成熟带来的福利； 金融港、软件新城；光谷联合、亿达：私营企业开发，有产业开发、招商、运营经验；陌生区域的大盘开发，占地面积大，对开发速度有要求，享受区域成熟带来的福利； 金融港、软件新城；现代集团：有住宅和商业开发经验，进入产业地产开发领域进行尝试； 较成熟区域开发，规模适中，物业高端化，开发速度快，回现要求高； 现代世贸中心；现代集团：有住宅和商业开发经验

4、，进入工业地产开发领域进行尝试；较成熟区域开发，规模适中，物业高端化，开发速度快，回现要求高； 现代世贸中心；佩尔集团、博瀚科技：无地产开发经验，部分自用部分出售； 较成熟区域开发，依托政策拿地，满足自身需求以外，进行出售； 佩尔中心、光谷科技港；佩尔集团、博瀚科技：无地产开发经验，部分自用部分出售；较成熟区域开发，依托政策拿地，满足自身需求以外，进行出售； 佩尔中心、光谷科技港；国企房地产 企业生产型 企业专业产业 地产企业5开发企业分类前期定位设计施工营销推广增值服务1.企业进入工业地 产的入门要求； 2.项目选址的要求 ； 3.项目前期需要开 展的工作； 4.工业地产主题选 择要求1.规

5、划设计 2.细节设计； 3.营销中心；1.客户的分类； 2.客户需求敏感点 ； 3.项目承接客户需 求； 4.营销推广的要点 ；1.企业的需求； 2.员工的需求； 3.特色需求；6工业地产开发流程前期开发阶段78有人有 钱有地 有完整的操盘团队，核心成员有完整的工业地产操 盘经验； 良好的政府关系公关团队，利于项目审批、优惠政 策制定、政府渠道客户拓展； 项目公司有足够的启动资金，能一次性拿足够 的地和支付先期组团开发； 稳定、低成本的融资渠道，满足工业地产长期 开发的需要； 土地面积大、地价合理；在长期开发享受土地增值 的红利； 产业用地+住宅用地；工业地产开发周期长、利润 低，必须有住宅类

6、的快速回现物业作为现金流产品 ；要求企业开发工业地产的要求项目选址的要求9开发 区成本交通飞机场、火车站 高速公路 环线 快速路 地铁开发区更易获取 相关的优惠政策 ； 各种改革的试点 ； 政府对入园企业 的渴望；项目在开发建设中成本可控；拆迁少、土 方少； 未来入园企业的经营成本和人力成本可控 ；项目前期需要开展的工作10钱政府公关大客户有钱的大股东； 成本可控的融资渠道； 钱解决好，可以满足工业地 产快速大量开发的要求；具有示范效应的大客户； 需要公司高层拓展； 软件园的交通银行和招商 银行；软件新城的IBM； 大客户认可项目的区位、 产品、配套等；大客户可 带来上下游产业；招商、销售大客

7、户的重要 渠道和主要来源； 政府单位：招商局、产业 办、园区办；产品设计：开发商会根据项目开 发战略、市场来选择产 品工业地产主题选择要求11企业有资源：开发商有未来入住项目的的企业资源；亿达在大连有60万方的成型写字楼，其中的客户 是可以带到武汉的；同时在京、沪深有常驻的招商团队负责联系企业、协会），或者开发商的兄弟单 位或者关联单位能消化掉产业楼产品（光谷智慧港，开发商本身就是实业公司，产业楼一部分自用， 另外一部分销售）；政府有面子：给政府长脸，满足政府的面子问题，同时可以把政府绑架到项目的发展中（光谷联合的 案例：东湖高新技术开发区最初定的基调是软件、通信类高科技企业，光谷联合开发的软

8、件园成功的 引入IBM、惠普、达梦数据库等行业类领先的企业入园，为光谷片区起了很好的宣传作用；在开发区 想发展金融、保险等资本 密集型产业的时候，光谷联合开发了金融港，引入建设银行、泰康人寿、湖 北银行、金融后台服务类企业；光谷联合开发的创意天地也是跟洪山区政府一起打造的以文化和艺术 为主题的产业园，已经成为洪山区的一张名片，在业内享有盛誉）市场有空间：未来5年以内的热门，保证项目不落伍，对未来的企业保持长期的吸引力（武汉软件新 城：项目选择以软件服务外包作为招商引资的主题，来落实到项目的实际操作中，是经过长期考察的 ：首选在一线城市企业外迁中，软件产业这类智力密集型企业收到资本密集型企业的挤

9、压，如深圳， 已经在考虑将生产服务工作内迁、成都、西安、武汉，企业内迁中需要大量的办公物业；武汉的东湖 高新开发区在发展了通信、金融、生物制药、激光、地球物理后，迫切需要一个新的发展动机；武汉 便利的交通和极低的人力成本对企业来说具有无法抗拒的吸引力；企业要外迁、看好武汉、政府有意 愿承担，在这个时候武汉软件新城建立，就能很好的满足政府和企业的需求）设计施工阶段12规划设计13分期开发的理念；现金流产品和回现慢产 品的合理搭配；交通组织（内外部的交 通，公共交通体系）；配套的合理规划（生活 配套和商业配套）；细节设计14停车位：数量要超出规范；每栋楼前须设置地上停车位；如设置地下车库，要 保证

10、每栋楼都有电梯直达地下车库；电力:必须是双回路供电；对要求较高的行业如金融业、信息处理业，必须备用 电源（柴油发电机组）；楼板承重:按400公斤/平方米设计，在核心筒周边按600公斤/平方米设计，在要 求较高的行业金融后台、软件开发等需要局部1000公斤/平方米设计，来安置服 务器；空调:分户计量；节能、运行成本低；新风40立方/平米.小时；挖金融港的墙角，搞 定IBM舒适要求安全要求成本要求营销中心15营销中心在销售前期起着城市、区域、项目展示的作用；营销中心在后期起着园区服务的中心的作用；区域模型、项目模型；项目宣传片小会议室的设置；营销中心与核心展示区；营销阶段16客户来源17光谷片区工

11、业地产只能出售给公司，不能出售给个人分类类型渠道备注地域划分本地客户金融、国企、电力、创新 型中小企业政府、自己上门协会是渣，官本位，对企业没有约 束力，不会产生购买行为；外地客户软件、服务外包、保险公 司政府、企业开 发、协会、中介外地协会是服务型，为企业提供服 务，如“深圳市中小企业服务署” ； 中介服务如上海世邦、DTZ，外资 ；行业划分主题内上 下游产业企业咨询、培训、软件开 发、软件外包、手游、芯 片设计政府开发政府对主题内企业有较多的优惠政 策吸引企业入驻，同时政府也愿意 把同一产业链的企业聚集到一起；非主题类金融、保险、国企、电力政府、自己开发选择项目的原因基于企业发展；光谷片区

12、产业写字楼客户分析18分类办公面积办公环境行业关注点客 户 分 析大客户4000平米以上购买整栋产业楼国企、电力、金融、 外来高新技术企业、 保险符合企业未来发展、交通 便利、配套高大上、办公 成本中小客 户10002000平米购买分层产业楼本地的电信、软件、 服务外包、文化创 意、研发价格、交通便利、配套完 善小客户500平米以内购买分户产业楼本地的研发类、创意 类中小企业性价比、交通便利小微客 户100平米以内租创新孵化器创新型企业、创业者性价比客户需求敏感点19客户购买产业园是企业行为； 客户购买产业园基于企业发展的需要而购买；企业经营层 面员工层面入园企业的各种优惠 政策；两免三减半、

13、 各种补贴；物业使用成本可控；人力成本；企业经营配套；个税返还；员工的通勤、生活、 住宿的配套产品面积和价格客户不关心吗 产品面积：客户如果觉得这个项目特别适合企业未来发展，实际购买会远超过意向购买面积； 价格：价格对客户来说是个锦上添花的东西，前提是客户觉得企业未来入住后会快速发展；项目承接客户的需求20企业 经营 层面员工 层面入园企业的各种 优惠政策；两免 三减半、各种补 贴；物业使用成本可 控；人力成本；企业经营配套；个税返还；员工的通勤、生 活、住宿的配套 ；政策层面：向政府申请专门的、针对园区的 优惠政策； 内容包括：税费返还、购房减免、租房减 免、通勤补贴、员工住宿补贴、培训补贴

14、、规划设计层面：规划、单体设计中充分考虑 未来企业需求，减少二次设计施工； 物业使用上成本可控：空调分户控制，新风 系统超前设计，配套层面：解决园区办公人员吃饭、交通、 住的问题： 商业配套齐全，交通便利，青年宿舍，刚需 住房；企业服务层面：解决入园企业业务范围外的 各类需求； 企业注册、融资、人员招聘、会计结算、法 律咨询、租车、翻译、星级酒店的预约；营销推广的要点211.高调立势；站位城市角度，“世界的、中国的、华中的、武汉的”，宣传自己的同时要将政 府宣传也做了；2.绑架政府：先带政府玩，再让政府带我们玩；宣传上整合政府口径，大客户招商带政府一起 ，各个城市推广的时候带政府一起，给政府面

15、积，让政府觉得项目就是他的名片、他的GDP 、他未来升官路上重要的助推器，达到企业利益和政府利益绑为一体；然后政府就会利用它 的资源和渠道帮企业招商；3.企业推广+项目推广+产品推广：工业地产现在不是一个投资型物业，而是刚需市场；客户 购买产业产品的时候实际上是从未来企业经营角度上考虑的，通过企业和项目推广要让客户 产生强烈的购房意愿，产品只是临门一脚；4.渠道为王： 中介：外资企业有一线城市进入内地的必选途径CBRE、DTZ； 政府：政府各类招商部门会承接国企进入武汉、知名大企业进入武汉招商局、产业办； 协会：依附协会，通过公对公来武汉寻找商机的企业深圳的北斗联盟； 企业驻一线城市的招商办事

16、处：为有意在武汉扩大经营规模的企业提供服务亿达驻京、 沪、深办事处；增值服务阶段22企业的需求23在企业发展的各个阶段为企业提供服务选址考 察阶段企业进 驻阶段持续发 展阶段企业运 营阶段员工的需求24商务接待、工作 餐、特色餐饮、 轻餐饮单身宿舍、商务 酒店、住宅通勤车、公交 车、地铁运动场 地、健 身、KTV吃住行乐工作餐：企业食堂，面积约30004000，怡乐食、嘉善等 ； 轻餐饮：星巴克、COSTA、太平洋；青桐园；单身宿舍：利用公租房解决园区大量年轻员工的生活需求 ，30004000套； 住宅：刚需住宅、高端别墅；武汉软件新城至武汉三镇的13条公交线路，700元/车.天各类篮球、羽毛球场地；4000平米健身房；屋顶运动场 地产业园员工特点：多、年轻；人均办公面积10平米，30岁以内其他需求25产业园员工特点：多、年轻；人均办 公面积10平米，30