开新领域小户型公寓类产品市场报告

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1、*1开新领域小户型公寓类产品市场报告2009年12月8日大连开启房地产投资咨询有限公司*2小户型研究思路多大的户型算小户型？小户型都分布在哪里？消化情况如何？小户型都有哪几种？特点是什么？什么人买小户型？他们关注什么？购买偏好是什么？不同区域热销小户型的特点是什么？我们应该建什么样的小户型？如何定位？小户型的定义小户型应该在哪里建设小户型的种类有多少小户客户来源及购买关注什么样的小户型好卖市场重点参考项目的特征如何？市场表现如何？扬长避短*3小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点 户型点评 总结项目特点 优质劣质户型解读 重点参考个案分析*4什么是小户

2、型？对于小户型一直没有一个清晰的定义， 一般来说一居室销售面积在55平方米以 下、二居室销售面积在80平方米以下、 三居室销售面积在100平方米以下的户 型都叫小户型。居住性小户型按照上述定义的小户型，80-100 平方米的三房户型我们称之为居 住性小户型，其主要承载的是居 住功能，此类户型换手率相对其 他小户型产品相对较低，多数用 于较为长期的居住。过渡性小户型55-80平方米二房户型我们称之为 过渡性小户型，此类户型居住功 能比较完整，多数是被用作过渡 性居所，一旦经济情况改善，居 住者遍会升级居住条件。投资性小户型55平方米以下一般情况下有一房 、一房一厅、二房一卫三种形式 ，此类产品多

3、数被用来做长短期 投资性产品，一小部分被用作临 时性居所。我们称之为投资性小 户型。根据其使用情况大连普遍意义上的小户型，我们的重点研究对象*5小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点 户型点评 总结项目特点 优质劣质户型解读 重点参考个案分析*6居住性小户型现状大连小三房产品其消化情况在项目中名列前茅，产品也是各有特点，目前多数集 中在大连西部。项项目名 称位置总总建筑 面积积开盘时间盘时间小三房房型 及面积积装修标标准小三房比例去化速度当前平均 售价 万科 魅力之 城大连连西 部前革40万2009.3.2886与90平方 米三房二厅厅一期清水； 二期

4、精装一期11% 二期108套左右一期100%二 期未售一期6500 二期9000美树树日 记记大连连西 部机场场20万2009.7.489、92平方 米三房二厅厅清水6.55%95%10000水映西 山大连连西 部西山6.6万2008.5.1689与92平方 米三房一厅厅清水11%100%7800大众 开世嘉 年大连连西 部旅顺顺12万2007.9.1697平方米三 房一厅厅清水4%100%7000*7居住性小户型户型万科魅力之城该项目小三室户型设计相对先进，空 间最为合理，全明、干湿分区，但90 平方米户型电视背景墙连续性被破坏*8居住性小户型户型美树日记该项目小三房户型做到了全明，但人 流

5、动线设计不甚合理，入户门对厕所 门。*9居住性小户型小三房户型各个使用空间功能完整，但局促，在中低档项目中分布最广，主要是为了满 足家庭人口多，资金有限的中等家庭，家庭生命周期处在老少三代。高收入家庭对此种 户型并不感冒， 由于目前市场上类似户型供应较少，同时众多中低收入群体需求庞大，因此目前此类产 品价格增长速度较快。小三房产品多数是补充性产品，少见以此产品为主力项目。*10小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点 户型点评 总结项目特点 优质劣质户型解读 重点参考个案分析*11小户型项目分布泛华领城 港湾一号 嘉和花样年华 怡景华园 宏霖大厦 喜临门

6、大厦万达华府二期 远洋左右 开新领域杰特 城市公元 美加华公寓 沿海国际中心 市政府及体育场周边金融商业核心星海及西安路商务商 业中心华南商圈马兰广场商圈动力院景公寓水映西山凯悦公寓 新希望家园 凯旋国际开发区行 政商业中 心产业区金州行政 商业中心青年汇 环宇品格 东城天下东林世家高新、知识产业区谷歌里 芝麻街 中海华庭 软景E居 康派 康桥小镇产业区金融1街旅顺开 发区中更香海小镇 美林西岸*12分布特征总结1. 大连绝大多数小户型产品分布于商业商务或行政金融区，一小部分分布于产 业区。2. 区域发展越快，成熟度越高的区域小户型产品越多。3. 小户型地域分布上，中山区、西岗区、沙河口区以及

7、高新技术园区数量最多 ，是小户型产品的重点分布区域。接下来我们将对小户型项目重点分布区域同时也是润德项目所在区域做详细分析 。*13小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点 户型点评 总结项目特征 优质劣质户型解读 重点参考个案分析*14项目特征行政区项项目名称位置销销售 状态态总总建筑 面积积开盘时间盘时间小户户房型及面积积装修标标 准小户户型去化率当前平均 售价备备注中山泛华领华领 城金融商业业核心在售360002009.8.3131-49一房；73 二房150010013000改造港湾壹号金融商业业核心尾盘盘823152009.10.1 647-5

8、4 一房；61-89 一房一厅厅250010016000改造嘉和花样样年 华华三期金融商业业核心在售500002008.6.1924-49 一房；loft250095平16000 loft19500平层层去 化快鸿鸿霖大厦金融商业业核心售罄684002006.8.1239/62一房1000100改造喜临门临门 大厦金融商业业核心售罄395512006.7.1845/62一房1000100改造怡景华华园金融商业业核心售罄996672006.3.22100改造西岗岗万达华华府二期市政府及体育 场场周边边售罄1260002005.4.2340左右一房无100远远洋左右市政府及体育 场场周边边尾盘盘1

9、30002009.10.2 435-47一房15008914200开新领领域市政府及体育 场场周边边改造沙河口杰特星海湾新兴兴金 融商务务区在售300002009.9.550 一房；78 二 房20008515000沿海国际际中心 一期星海湾新兴兴金 融商务务区在售91179. 72008.9.2743-85 一房3500低于5015600商住城市公元西安路商业业区售罄48009. 872009.140-45 一房；55/65 一房一厅厅；75 二房150010013000美加华华公寓西安路商业业区售罄218352008.12.3 040-50一房；70 一房100010012000改造*15

10、项目特征行政区项项目名称位置销销售 状态态总总建筑 面积积开盘时间盘时间小户户房型及面积积装修标标准小户户型 去化率当前平均售 价备备注高新园 区谷歌里高新、知识产业识产业 区售罄1144922009.7.556/65 一房一厅厅8001007000改造芝麻街高新、知识产业识产业 区在售950002009.8.1551 一房；64 一 房一厅厅14001009700中海华华庭二期高新、知识产业识产业 区在售909902008.11.3050 一房一厅厅；63 一房二厅厅； 78/80 二房二厅厅部分精装 110010010000软软景E居高新、知识产业识产业 区在售1285872009.12.

11、643 一房一厅厅、70 二房一厅厅15007413500康派高新、知识产业识产业 区售罄550002005.8.2136-57 一房1000100康桥桥小镇镇高新、知识产业识产业 区在售582602009.1178 二房一厅厅、二 房二厅厅无已推去 化887800；一层层 顶层顶层 10500*16项目特征1. 目前区域内共有含小户型项目19个，其中纯小户型项目8个2. 小户型项目中，8个项目为改造类项目（不含开新领域），但其消化情况未受 影响，凭借较高的性价比，去化速度与新建项目差别不大。3. 目前市场小户型产品存量有限，软景e居未推套型为未来主要供应，市场面临 较大缺口。4. 当前小户型

12、项目消化速度均较快，3个月内去化均可达到80%以上，大户型去 化速度较慢，尤其改造项目大户型属滞销产品5. 中山、西岗、沙河口核心成熟地段价格较高，集中在1.4、1.5万/，高新产 业区价格多数不超过1万/，仅数码广场软景E居项目达到1.35万/。6. 户型以一房、一房一厅为主，主力面积在24-60，60-80一房一厅、二房 一厅为辅，少量60左右一房二厅、80平方米左右二房二厅及loft房型。7. 各类户型中，40-60一房一厅或二厅户型销售最好，其次为40平方米左右一 房小户与70左右紧凑二房，小于30平方米或总价偏高产品去化较慢，另外 奇特（拐角）户型较难被接受。8. 大多数项目采用精装

13、修设计，装修标准1500-2500元/较为集中。*17小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点 户型点评 总结项目特征 优质劣质户型解读 重点参考个案分析*18畅销户型50-60宽敞实用的一房一厅40左右宽敞一房65 - 80 紧 凑 二 房在控制总价同时 保证了一定的空间舒适度 最大的空间利用率 相对较好的采光条件 比较完整的居住功能*19滞销户型总价过高 空间利用率低 不规则户型 面积过小，动线不畅功能确实 暗卧暗厅生活空间布局不合理暗 卧 一 房 一 厅不规则房型小 于 30 一 房大 面 积 一 房*20小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征

14、重点区域小户型项目研究项目建议项目特点 户型点评 总结项目特征 优质劣质户型解读 重点参考个案分析*21项目名称嘉和花样年华3期地理位置中山区三八广场销售特点维景酒店返租形式，现已暂停收租； 装修状况精装2500元/（含电器） /普装1500元/占地/建筑面积（ 万）0.55/5产品类型高层总户数700套面积段35-70全成品铂金酒店式公寓； 24-35精装修酒店服务公寓； 60-300LOFT开盘时间2008年6月19日销售情况95%，剩余少量30户型产品销售价格 (元/平方米)16000（含精装、普装）loft19500客户情况两侧大面积以自主为主，其余30-40平米以 投资性客群居多点评

15、：通过带租约的销售形式促进了投资型的销售份量；嘉和花样年华3期*22户型尽管项目外墙也有起伏变化，但各户型均保证了方正，除了采光因素外，户型方 面没有明显劣势户型，有较强的均好性。*23项目特征1. 客户中投资与临时居住占主要部分，投资占到70%。2. 各种房型销售过程中，平层销售优于LOFT，40-60平方米户型销售优于30平 方米以下房型，小面积房型优于大面积房型销售，采光面销售优于背光面销 售。3. 各房型均十分方正，布局紧凑，相对合理。4. 其一、二期的稳定回报率为三期积累了良好的口碑。5. 商业先行家乐福、国美、金领第一健身、百安居、特力屋、东来顺、屈臣氏 *24ABC项目名称港湾壹

16、号地理位置中山区兴和街27号 销售特点11月C栋推出售后返利计划降低首付门 槛 占地/建筑面积（万）0.53/8.23产品类型高层（30F）总户数/小户型数量1062/390（推出B）面积段47-89开盘时间2009年5月销售情况剩余六套顶层产品，15000-17000元/ 之间销售价格（均）13500元/装修标准2000元/客户情况大连市白领自住、投资客、外籍。港湾壹号点评：通过售后返利降低首付门槛形式促进了劣势位置房型销售；*25户型所有户型保证了格局方正，但由于是改造项目受到既定条件的限制，部分房型 出现暗卧，卫生间设在窗户附近*26项目特征1. 客户中投资与临时居住占主要部分，投资占到80%。2. 均价相对较低，性价比高。3. 各种房型销售过程中，小面积房型优于大面积房型销售，其中户型设计与采 光是影响销售进度的主要因素。4. 各