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1、置业顾问专业基础知识培训唐晓军第一讲 房地产基本概念$ 房地产的概念$房地产业的概念及内容$房地产所具有的特点$房地产的开发过程土地的基本概念l土地的类型 l开发用地的获取l土地的使用权及年限l土地的“三通一平”l土地的“七通一平”第二讲 建筑基本知识基本概念建筑类型建筑结构建筑布置形式（特点）建筑风格第三讲 规划设计基础知识P基本概念 P住宅规划设计基本流程 P户型设计的基本流程 P设计阶段的划分 P设计图纸的基本种类第四讲 看图知识施工图户型图第五讲 面积及计算原则面积的概念面积的计算原则面积的计算“五证”是指A 土地使用权证（简称：土地证）B 建设用地规划许可证C 建设工程规划许可证D
2、建设用地许可证E 商品房预售许可证什么是房地产 ?房地产是指土地上的房屋等建筑物 和构筑物,是房产和地产两种财产 的总称.房地产又称为 返回不动产房产和地产的定义房产：是房屋的社会形态，主要是指在法律上有明 确权属的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物 。地产：并非泛指全部的土地，而是法律上有明确权 属关系的，并能给所有者、经营者和使用者带来 相应的经济效益的建设用地。返回房产的分类房产分为：住宅类和非住宅类住宅类分为：商品房和非商品房返回什么叫商品房？由房地产开发公司综合开发， 建成后出售的住宅、商业用房以及 其他建筑物。按性质来分：居住和非居住按价格来分：平价和市场价按销售对象分：内销和外销
3、返回房地产业是指8 从事房地产开发、经营、管理的 行业。8 它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。返回房地产的特点A 是价值大、集约化的商品 B 价格差别比较大 C 市场需求弹性大 D 安全性、保值性的商品 E 具有一般商品的流通过程返回开发用地方面的概念开发用地的获取方式土地的“三通一平”土地的“七通一平”土地使用权的年限范围返回土地的类型工业用地 商业用地 公用事业用地 交通运输用地 住宅用地 行政机关用地 绿化用地 军事用地 其他用地 返回土地的获取A 土地使用权出让三种出让方式：拍卖、招标、协议B 土地的征用C 土地的划拔返回土地的使用年限纯居住用地 . .
4、 . . . . . . 工业用地 . . . . . . . . . 教、科、文、卫、体用地 . .商业、旅游、娱乐用地 . . .综合或其他用地 . . . . . . .返回70年50年50年40年50年“七通一平”“七通” ： 通路、通水、通电、通下污水、通电讯、通煤气、通供热“一平” ：土地平整返回建筑类型多层建筑高层建筑超高层建筑返回八层以下，建筑高度不超过24米八层以上，三十层以下三十 层以上建筑结构砖木结构砖混结构框架结构框剪结构返回建筑布置形式行列式周边式混合式自由式返回建筑风格 什么叫建筑风格？ 建筑风格的分类 住宅建筑风格的表达要素返回建筑风格A 是一个建筑物的个性或独特
5、表征 B 是建筑的一种方式、类型或方法 C 是一代人文思想的重要组成部分，它作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值和美学观 D 是一种建筑个性和建筑特征 E 是民族的特征，也是时代的特征 F 是建筑艺术和审美价值的直接体现形式返回建筑风格的分类A 欧陆风格 B 古典与现代结合 C 现代风格 D 异域风格 E 普通风格返回建筑风格的表达要素A 立面 B 重点和细部处理 C 材质 D 色彩 E 空间及其组合 F 外部环境返回重点和细部处理包括三个方面：A 部件：如窗户、门、走廊、阳台、拱廊、阁楼、屋顶窗、浮雕等B 形状：如角形、V字形、圆形、半圆形、菱形等C 图案：主要是人、神、动物、器物等返回
6、基本概念朝向 层数 层高 开间 进深长度 体型 净高 标高 楼高栋距 山墙 分户墙 户内墙 外墙女儿墙 柱梁 楼板 立面 天花返回基本概念A 规划用地 B 建设用地 C 总建筑面积 D 建筑密度 E 居住密度 F 容积率 G 绿化率 H 总户数 I 总居住人口 返回总建筑面积总建筑面积= 地上建筑面积 + 地下建筑面积 + 公共建筑面积返回建筑密度又称为“建筑覆盖率”居住建筑基底面积建筑密度 = （%）居住建筑用地面积返回居住密度居住面积 居住密度 = （%）居住建筑用地面积返回容积率总建筑面积容积率 = （%）建筑用地面积返回绿化率返回总绿化面积绿化率 = （%）建筑用地面积图纸的基本种类A
7、 总平面规划图 B 环境规划图C 交通组织图 D 单体平面图E 建筑立面图 F 工程施工图G 户型图返回户型是指表达一个住宅单位的结构 和布局。* 户型的种类* 户型图内容返回户型的种类A 平层 B 错层 C 三错层 D 跃层 E 别墅返回户型图的内容安排楼盘名称 单元 房号 位置示意图 结构布局 面积大小 功能面积 朝向 功能分区返回功能分区玄关 储藏室 起居室 屏风 主卧室 酒吧 卧室 洗衣间 儿童房 过道 书房 生活阳台 客房 观景阳台 工人房 LDK一体化返回LDK一体化是指客厅、餐厅、厨房三者 采用开敞式的自由分割布局。返回面积的概念A 建筑面积 B 使用面积 C 产权面积 D 公有
8、建筑面积（公摊面积）返回房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒角以上各 层的外围水平投影面积，包括阳台 、挑廊、地下室、室外楼梯、具有 上盖结构牢固层高在2.2米（含2.2 米）以上的永久性建筑。返回使用面积和产权面积使用面积： 指房屋内部全部可供使用的空间面 积，按房屋内墙的水平投影计算。产权面积：指产权主依法拥有房房屋所有权的 房屋建筑面积。返回共有建筑面积又称为“公摊面积” 是指产权主共同占有或共同使 用的面积。共有建筑面积的组成返回 返回面积计算共有建筑面积的组成电梯井 楼梯间 垃圾道 设备间 公共门 过 道 地下室 值班室 为小区服务的公共用房 物业管理用房返回面积的计算原则A 计算全部面积
9、的原则B 计算一半面积的原则返回全面积的计算原则（一）A 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算；B 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积 ；C 穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，均一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层 高在2.2米以上的按水平投影面积计算；全面积的计算原则（二）D 楼梯间、电梯（观光梯）井、提升井 、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算面积； E 房屋天面上属于永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算；全面积的计
10、算原则（三）F 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；G 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；H 与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊按投影面积计算；I 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算；全面积的计算原则（四）J 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2米以上的，按外墙投影面积计算；K 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算 。返回半面积的计算原则A 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其 围护结构外围水平投影面积的一半计算；B 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；C 无顶盖的室外楼
11、梯，按各层水平投影面积的一半计算；D 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围投影面积一半计算。返回面积的计算面积计算是指水平面积的测算， 分为房屋和用地面积测算。建筑面积（销售面积） 套内面积 使用面积 公摊面积 使 用 率 得 房 率 公摊系数 单元公摊 小区公摊 返回建筑面积（销售面积）销售面积 = 套内面积 + 公摊面积返回套内面积和使用面积套内面积： 是指单位户型的外墙和分户墙的中心 线所围成的面积以及阳台的面积之和。使用面积：指房屋内全部可供使用的空间面积。返回使用率使用面积 使用率=（%）建筑面积（销售面积）返回得房率套内建筑面积 得房率=（%）建筑面积（销售面积）返回公摊系数公摊面积 公摊系数= （%）建筑面积（销售面积）返回
