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1、 项目项目SWOTSWOT分析分析案例一案例一第3页项目SWOT分析S优势优势u片区价值：新城区中心位置，已在市场上得到较高认同 u人文氛围：近周总理纪念馆和外国语学校等，人文底蕴丰厚 u升值潜力：长途汽车站旁，升值潜力大。 u交通优势：项目三面环路，加之汽车站旁，交通极其便捷W劣势势u地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制 u车站影响：紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较大，治安环境受影响 u既有障碍：地块上遍布高压电线，与及西北角的气象站等，影响项目品质T威胁胁点u盛世豪庭：一期已经交房入住，形成区域内住宅标杆作用 u未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈 u宏观政策：国家不断出台严厉
2、的房地产相关政策，未来影响加剧O机会点u区域升温：楚州区房地产市场持续升温、区域发展空间大，价值将得到进一步提升 u配套完善：项目自身建有幼儿园和大量商业配套，充分满足相关需求 u市场空白：区域内缺少中高档住宅和大型商业，项目具有后发优势项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。案例二案例二SWOT矩阵分析 S (优势)1.项目背临风景秀丽鼎湖山，自然环境优美，区域功能定位于城市居住区，适宜居住； 2. 项目周边已有多个小区入住，人流增加不断提升项目潜在价值； 3. 项目所在区域交通网络完善，可达性高 ，极大提高本项目的交通便捷力； 4. 本项目为本地发展商，具有多个本地 项 目
3、的开发经验，已积累一定的客户资源基础。W（劣势） 1.本项目所在区域非肇庆主中心城区，人流量较少导致商业氛围差、人气不足； 2. 公交路线少，辐射范围小； 3.周边生活配套设施目前品质不高，居民生活品质受一定影响； 4.项目规模比较小，难于形成体量优势 。SWOT矩阵分析 O（机会） 1.本项目所在区域地产发展蓬勃，近年招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐渐增强； 2.肇庆的旅游业发展相当迅速，由此所带来的观光投资客逐年增加。 3.区域内居民收入稳定,经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大。 T（威胁） 1.帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等 竞争对手已分流了部分客户
4、，并与本项 目形成正面竞争。 2.国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带 来不确定因素针对不同购买源及消费目标，寻求项目优势因素并转换成营销推广优势策略及其卖点。但在产品规划设计过程中,应将项目弱势及威胁因素力争规避，产品设计做到扬长避短，营销推广做到避实击虚，进而形成项目开发销售的一体化优 势。解析结论：案例三案例三Strength优势分析Weakness劣势分析S1、先天可开发发素质较质较 好，土地平整； S2、空气清新，环环境好； S3、天然水景优势优势 ，提升项项目品质质； S4、项项目规规划产产品较较周边边区域产产品总总价低，竞竞争优势优势 明显显 ； S5、周边边建筑遮挡较挡较 少，有
5、利项项目整体采光。W1、临临近主干道,部分临临街住宅将受到噪音干扰扰；W2、区域交通较较差，出行不够够便利；W3、地块块周边边多为农业为农业 用地和厂房，居住氛围围不够浓够浓 厚；W4、基础础配套设设施极不完善，生活便利性不强；W5、开发发商开发经验发经验 不足，品牌知名度不高。Opportunity机会分析Threat威胁分析O1、太平工业业区规规划前景看好； O2、普兰兰店建设设快速推进进，企业单业单 位激增，住宅消费费上升； O3、外来人群的需求份额额持续续走高，给项给项 目带带来更多的市场场 空间间； O4、随着区域的深入开发发，住宅项项目增多，居住氛围围将逐渐渐 上升； 05、未来区
6、域人口的增加，有利于项项目公建的销销售； 06、普兰兰店房地产产市场场的快速发发展，为为投资资客提供了较较高的 投资资回报报率； 07、8万元的落户户政策，对对低端购购房者有较较大吸引力。T1、普兰兰店区域规规划建设设，房地产产升温带带来的具大供应应量；T2、目前国家抑制投资资的宏观导观导 向，形成的连带连带 影响带带来的威胁胁；T3、产业产业 区建设带设带 来的污污染、噪音、粉尘尘等隐隐患；T4、外来打工人群的增多，导导致区域人员员复杂杂，对对本项项目形象造成不利影响;T5、普兰兰店三大工业业区的同时发时发 展，对项对项 目客群有一定的分流。项目 SWOT分析综合分析结论： 本项目核心竞争力
7、显著，低总价，低首付优势，锁定需求最为强烈的初中级置业者，同时具备了超强的投资价值，和乐观的发展前景。 劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。提早入市，做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。 尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素是销售推广体系的强力配合，以及短时间内的客户积累渠道。 走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快中有升.案例四案例四12四、项目价值结构 1、项目SWOT分析 l优势（S）优势优势优势发挥优势发挥区位：项目处于城市房地产发 展的新崛 起板块，有较好的市场价值预
8、期。本项目应站在城市运营高度，通过 提升区域价值扩 大产品价值。宣传推广 中应将区位优势 作为项 目的一大亮点予 以强调。规模：总建筑面积约 300万。以大盘的运作模式，建立大盘在产 品、配套、社区文化、品牌等方面的竞 争优势 。 高尔夫资源：18栋标 准高尔夫球场配套 ，为项 目建立鲜明的档次标准充分利用高尔夫球场提升项目档次 ，建立市场区隔，并发挥 高尔夫俱乐部 的运营功效推动项 目的高端客户营销 。 人文底蕴：明代王陵，四川师范大学等 ，提升项目人文底蕴。充分发挥 人文底蕴优势 ，塑造项目 浓郁的 文化生活品牌。13四、项目价值结构 1、项目SWOT分析 l劣势（W）劣势势劣势势弥补补生
9、活配套缺乏项目启动时 先建好一部分的 商业配套，让客户对项 目生活 有直观的信心。企业缺乏操作经验 。整合对大盘有丰富操作经验 的专业 合作团队 ，以降低项目 运作的风险 。14四、项目价值结构 1、项目SWOT分析 l机会（O）机会机会利用 区域发展：城南是最具发展潜力 和活力的房地产板块，也是政府 未来要重点开发、改造的区域。突出区域的发展现状和前景， 提高项目价值，并可增加对投资 型客户的吸引力。交通：距市中心12.5公里，距机 场28公里，成都地铁2号线将龙 泉城区与成都市区紧紧 相连。可将目标客户面适当扩展到更 大的区域，加快项目销售速度。休闲旅游：龙泉区有丰富自然资 源和人文资源，
10、休闲旅游资源丰 富。通过休闲旅游，整合城市高端 消费人群的消费，提升项目的生 活品质档次。15四、项目价值结构 1、项目SWOT分析 l威胁（T）威胁胁威胁规胁规 避成都房地产开发水平较高， 市场竞 争激烈，无论是着眼城东 还是放眼整个成都，从规模和产 品品质上都不乏强有力的竞争对 手。采用先进、有特色的开发理 念和独特的生活主张铸 造项目的 鲜明形象与核心竞争力，形成差 异性竞争优势 。区域市场供应量较大。 扩展产品线，合理分配各 类产 品开发时 机。16小结：通过有效整合项目在区位、规模、产 品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大 的综合竞争力，完全能够向市场发起强大 的冲击和挑战，甚至突破
11、现有竞争层面， 在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性 项目。案例五案例五地块分析项目SWOT分析优势Strength地块自身：地形方正，地势平坦，易于项目产品规划；区域环境：与水口镇文化体育中心相邻，文体、生活休闲资源比较丰富；周边社区：片区内的蓝波湾、国际新城等项目均属高档别墅楼盘，提升了片区整体形象，与 城市未来高档居住区为邻。地理位置较好，有丰富的生活休闲资源。地块分析项目SWOT分析劣势Weakness容 积 率：项目容积率较高，为3.3，在一定程度上限制了项目的品质和规划；四至环境：地块所处地段较差，工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造成负面影响；另有地块上存有高压线
12、，对项目后期销售带来制约；生活配套：项目周边目前人气稀薄，居住氛围差，缺乏日常商业配套，居家购物近期将不会 有明显的改善。容积率高，现有环境差，生活配套设施不完善。地块分析项目SWOT分析机会Opportunity整体市场：近几年惠州地产市场高速发展，但整体市场仍运行良好，整个市场后期看好；城际交通：2010年地铁三号线、深惠轻轨列车的开通， “一小时生活圈”炒作使越来越多的深圳投资客户涉足惠州地产投资，这将强力拉动惠州地产的发展；销售价格：目前水口片区的房价仍处于惠州市较低价位，更是珠三角城市的硅谷，还大幅上涨的空间，升值潜力巨大。市场运行良好，外地客户成交看好，价格升值潜力大。地块分析项目
13、SWOT分析威胁Threat房产政策：国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产市场；竞争对手：片区内相继推出一些住宅项目，加上国际新城和蓝波湾后期项目的推出，将不可避免的对本项目后期入市造成一定影响，分流一部分本项目的目标客户群，且对 本项目的市场竞争力带来压力和冲击；其他片区：随着江北片区的规划及基础设施进一步完善，将分流本项目的部分目标客户。房产政策频出，客户置业谨慎，竞争对手及其他片区分流客户。去哪里寻找这片土地的点金魔杖？做细市场 做精产品扬 长 强化水口湖滨公园与文化体育中心的生活休闲资源及项目发展前景； 在操作中适当借助周边大社区的良好形象为自身推广； 通过创新
14、，打造片区标志性的、具有自己独特性的高层产品。避 短 做细市场，通过科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出； 围绕项目地块的属性和市场定位，做精产品，再加以精致的包装，软硬相加，以产品来提升项目的品质； 关注政府政策，调整项目推广策略。案例六案例六房行东方 http:/ 项目综合分析Strengths优势分析 Weaknesses劣势分析 S1景观公园：南侧长河公园城市公园坡地、水 景 S2科技产品：皇明太阳能先进“节能生态住宅”理念 S3知名品牌：皇明集团自身品牌的号召力 S4规模效应：27万大盘，具有一定的影响力 S5地段优势：位于河东新城德城区重点发展区 域W1产品方面：新技术
15、增加成本单价高于市场 现状 W2市场方面：购房意识初级，对节能住宅认知 低；对高层，小高层接受较弱；德城区人口增 长缓慢，刚性需求增长幅度不大 W3配套方面：周边商业及生活配套设施少，公 交系统不完善，生活、交通不便利 W4价格方面：主流消费能力在20-40万元之间Opportunities机会分析 Threats威胁分析 O1：河东新城组团的发展区域发展 O2：德城区市场处于初级阶段，未来1-3年房地产 将进入快速发展阶段。 O3：现有供应项目档次一般，项目超越的机会很大 寻求创新产品 O4：高收入人群期待高品质、高舒适度住宅产品， 并愿意支付较高价格。T1：高层住宅认可度尚未得到市场检验
16、T2：周边项目将分流大量客户，尤其本项目高 调入市，可能使嘉诚尚东和东建花园2个项目搭 上顺风车 T3：产品创新带来的市场风险较大 在这些错综交叉的关系中，我们需要突出项目自身的亮点。案例七案例七26SWOT分析项目核心价值梳理S WTO地段价值：优越的地理位置：地 处万家丽路与荷花路交界处，成 熟、优越的城市生活配套聚集。城市地标。学区价值：芙蓉中学、育英小 学比邻。品牌价值：东方新城的口碑和 新金鸿企业品牌（水云间）。产品：高层点式，户型设计差 口碑：东方新城经济适用房的 负面口碑影响竞争：下阶段推出项目多，竞争 剧烈07年长沙房地产市场将 保持持续快速的发展，市 场保持供销两旺的局面。 地段决定价值。 抢占市场推广先机。 同区域内市场营销水平 粗放，不成体系。【项目SWOT分析】优势： 项目自身素质绝佳，尤其是地段、景观、产品 发展商品牌效应明显，具有大批的忠诚客户； 前期形象高企
