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1、 地 块 资 源A地块资源地块属性环 陵 路地铁2号线周边主要资源图地块资源环陵路 紫金山东侧一条正在崛起的财富大道，镏金异彩南京顶级别墅汇集帝豪花园天泓山庄钟山高尔夫钟山美庐紫金山庄(国宾馆)地块资源区位价值环陵路众多高档项目的起点环陵路最后一块可开发用地本项目卡位环陵路一号地块资源区位价值项目的高端性是一种必然地段的高档性和稀缺性与生俱来地块资源紫 金 山这，是一种岁月的积淀， 也是一种历史的承载 “山”是最可利用的最佳资源基础国家A级风景区多亩森林景观承载南京千年历史人文紫金山与南京人血脉相溶南京人的紫金山情结与生俱来地块资源地块属性这是项目的最佳优势 也是产品规划上的最大借势点地块狭长
2、，西侧沿山面充分展开 对紫金山形成环抱之势万科金色家园“圈地”莫愁湖 案例紫 金 山地块资源地块属性景观属性能与紫金山形成呼应地块地势北高南低，东高西低 南侧腹部中间断层米尤其绵长的水系（涧溪的形态） 中间断层的处理是为重点地块资源地块属性具备做城市公寓的属性南侧紧邻城际交通干道宁杭公路目前公交网络发达与地铁号线相距不过米 地块资源地块属性如何形成有效视觉遮挡是规划 需要解决的问题地块东侧为海医校 建筑陈旧，视觉不佳市 场 资 源B市场基础环陵路项目回眸年，帝豪花园，深山藏美墅，经过近年耕耘，如今一墅难求！年，栖霞建设天泓山庄，今天价格翻三翻！年，钟山高尔夫，千万豪宅，面市！年，钟山美庐，新国
3、粹民国风，席卷南京! 年，紫金山庄成为华东渡假宾馆NO!发展脉络帝豪花园 山中的一块璞玉，非价值时代产物，少人呼应的豪宅天泓山庄 依托公司品牌，高举高打创新产品，赢得无数英雄竟折 腰钟山国际高尔夫别墅 独有Golf资源，难免曲高和寡钟山美庐 马术场+新国粹民国风，触动南京人的历史情结，地利 上不具优势山景私密性别墅级高尚公寓高尔夫人文历史推广概念从山景到产品到新贵文化，推广脉络清晰从山景到产品到新贵文化，推广脉络清晰市场基础环陵路项目回眸市场基础环陵路项目回眸产品类型其他项目过于顶级，缺乏可比性；项目与天其他项目过于顶级，缺乏可比性；项目与天泓山庄比邻泓山庄比邻, ,也最具可比性，赶超天泓山庄
4、也最具可比性，赶超天泓山庄是本项目运作的基点是本项目运作的基点帝豪花园天泓山庄钟钟山 国际际高尔夫钟钟山美庐庐本案物业业形态态独栋/双拼叠加+洋房独栋独栋/双拼叠加+洋房帝豪花园天泓山庄钟钟山 国际际高尔夫钟钟山美庐庐本案自然景观资观资源紫金山紫金山紫金山紫金山紫金山自身独有资资源零距离的山景内部东南亚景 观高尔夫马术场缺乏历历史人文资资源无无无新国粹民国风品牌知名度高高高较高无对手强劲，如何突出重围？市场基础环陵路项目回眸资源利用市场基础天泓精细研究产品分析宅间景观景观节点入户大堂 优质内部景观最大程度上给项目加分 叠加别墅 全景类别墅洋房 全景电梯洋房市场基础天泓精细研究产品分析全景类别
5、墅洋房全景花园 洋房全景电梯 洋房吸引了大批 中高端客群 市场分析天泓山庄解析产品分析 除此之外，天泓山庄还有以下突出点：会所设有室内外游泳馆、健身中心、羽毛球馆及高档餐饮等1节能新材料墙体和屋面都广泛运用了节能新材料、新工艺、新技术 2三星级智能化运用高科技含量的三星级设备，提供更安全、便捷的智能化服务 3红外幕帘探测器ARROW系列“探头”幕帘探测器（外线装置），具有自动报警功能 4新风系统5市场基础天泓精细研究营销推广主 要 卖 点企业品牌国家企业集团型康居示范工程紫金山景Golf果岭东南亚风情宅间景观 营销推广市场基础天泓精细研究天泓山庄对于产品之外的挖掘并不多创新景观设计及其实景对于
6、高端客群有着强烈号召力03年入市之初主要以“名山、名宅、名门”作为品牌形象宣传二期推盘时主推园区内部Golf果岭景观和绝版紫金山景三期推广时则全面主推小区实景市场基础天泓精细研究销售去化根据开发进度共分四期推盘 ： 一期主推花园洋房； 二期主推花园洋房和空中花园 洋房； 三期主推叠加别墅； 四期主推小高层和高层组市场基础天泓精细研究销售去化开盘盘期数开盘时间盘时间物业类业类 型主力面积积销销售均价目前价格销销售率一期2003年5月花园洋房130（平层 ）5000元/100%二期2005年1月花园洋房150（跃层 ）7000元/9200元/100%三期2005年9月叠加别墅22013000140
7、00元/13000-15000元/剩30余套四期 （一次开盘）2005年12月小高层1607300元/100%高层1507000元/100%四期 （二次开盘）2006年3月小高层160/8500元/80%高层1307300元/7500元/70%高层景观房1401907900元/7900元/分期开发、分批推盘有利于在实现良性现金流的同时 ，提升价格上涨空间市场基础天泓精细研究结论超越天泓山庄的最好方法，是在每一个细节处做的比她都更好超越天泓山庄的最好方法，是在每一个细节处做的比她都更好别墅级公寓 直接别墅的诉求更好的设计团队（建筑景观）更好的智能系统物业团队更好的营销推广团队1234市场分析选择
8、偏好转变代表案例万科第五园 深圳运河岸上的院子 北京观唐 北京尚东区 南京都在市场引起热捧纯欧式风格欧美风格中式风格发 展风格进一步多样化,中式风格回归市场基础竞争性研究市场基础竞争性研究出中山门，沪宁高速的直达交通优势需要放大竞争态势基于优势资源的独特吸引 仙 林片区与本项目不形成竞争项目竞争主要来源于环紫金山， 宁杭公路西端项目地利上的拦截需要在推出时间点上与其形成错位 并以高速直达交通优势赢得竞争市场基础竞争性研究实盘竞争地利优势上项目花园洋房及叠加别墅的潜在供应量不是很大产 品 建 议C规划思考思考基点地块属性上的高档性决定项目类型定位上尽可能的高端性地块自然人文资源的丰富性决定项目整
9、体营造上的文化性项目经济指标的约束性决定物业类型上的可行性规划思考物业类型思考利于项目高端形象塑造的联排别墅、叠加别墅 、花园洋房可以重点考虑三个决定不利于项目高端形象塑造的多层和小高层公寓 社区率先排除；规划思考物业类型可行性地块限高9层容积率1.22 结合容积率的约束，非顶级形态的别墅和带电梯的洋房成为我们的重点思考方向；叠加别墅和层的电梯洋房成为思考重点规划思考规划总原则西向紫金山山景资源的充分利用尽可能多的利用楼体朝向上的偏斜和楼层竖向上的错落打开更多户的观山面1“远山近水、高山仰止”的东方居住理念充分发挥景观营造上北高南低，北窄南宽，东高西低地形地貌的特点，运用 “高成低就”的原则，
10、以“高山流水”的意象（涧溪的营造）打造整体水景 ，与山体形成呼应，在低处形成曲水流觞的中心水景；2紫金山历史文脉有别于环陵路一线的高端住宅，以“中式现代”的建筑风格，呼应高端人群 对于国粹的偏爱和回归；并在整体景观的营造中结合“高山流水”“曲水流 觞”的意境，点缀更多的中式符号。3规划思考可能的方案在此基础上我们勾勒了四套可能的方案： 公寓别墅型公寓别墅型混合别墅型混合别墅型 公寓别墅型社区4层叠加别墅5层高档花园洋房9层普通花园洋房 公寓别墅型社区4层叠加别墅5层高档花园洋房6层普通花园洋房 混合别墅型社区3层联排别墅9层普通花园洋房 混合别墅型社区3层联排别墅 4层叠加别墅9层普通花园洋房
11、规划思考方案说明规划思考方案评估我们根据市场调研的结果，给予相应静态的经济核算：假设各方案中物业售价相同： 销售均价：联排别墅 16900元； 叠加别墅 13900元；花园洋房（高档）10900元；花园洋房（普通）8600元； 综合容积率 1.22方案一：叠加别墅花园洋房（）别墅体量较大，便于塑造项目档次；销售难度较小，便于快速去化回笼资金；规划思考方案评估 方案二：叠加别墅+花园洋房（） 规划思考方案评估与方案一相比物业档次没有提升，利润却下降了； 方案三：联排别墅+花园洋房（） 规划思考方案评估物业档次差距过大，洋房体量过大，无法形成高端社区形象；方案四：联排别墅+叠加别墅+花园洋房（）
12、规划思考方案评估物业形态丰富，社区档次高，但市场销售风险大。根据市场现状，依据投资回报、开发风险、销售难度、品牌形象四个方面 的预判，综合比较各方案：规划思考方案选择我们认为：方案一为最优方案基于超越天泓的思想,为进一步提升项目档次，建议在方案一的基础上牺牲一点容积率，加入少量的联排别墅，丰富产品物业类型，完善项目的整体形象。产品物业组合 : 规划思考方案一优化建议联排别墅+叠加别墅+花园洋房规划思考方案一优化建议规划思考几个重点问题整体建筑（尤其地块北部）偏西度排列或单元错位排列；1如何更充分地利用狭长的西侧山景，将山景纳入窗景?建筑单元由西向东逐渐增高，西向预留观景大平台或景观阳台；2西侧
13、建筑山墙设计落地大玻璃 ，以利观景；3规划思考几个重点问题窄而狭长、落差较大的地块水景营造问题：窄长处以“高山流水”的长流细水做处理，注意水形态的曲、细和浅；1节点安排注重序列上的逐渐放大，并与地形本身的密切结合；2落差较大的地方注意水景和小品的和谐；3产品建议总体思路产品建议道路水景思考产品建议水景示意三处主要的水景节点 北面源头节点 中心区域的水景观 南面利用台地落差形成中心水景产品建议风格建议 呼应紫金山的历史人文顺应高端人群的中式审美回归情结有别于环陵路目前建筑的既有风格建议以“现代中式建筑风格”为小区的主体建筑风格 产品建议景观建议 景观规划定位呼应项目周边环境和总体氛围，结合建筑的
14、中式风格，景观规划建议亦以新中式景观为主题，以意境营造为主旨，充分吸收中国传统景观精髓，结合现代居住理念加以创新。以“高山流水”、“曲水流觞”为意境营造，缔造独具格调的景观特色，营造一个温馨、舒适而极具东方文化内涵的品味社区。“ 西部青山半入城，山水回望郁葱葱 ”景观建议 1、中心水景景观 产品建议2、沿路生态景观绿化带 景观建议 产品建议景观建议 3、护坡文化艺术长廊产品建议景观建议 4、生态水韵艺术长廊 产品建议景观建议 5、居民休闲广场景观产品建议6、宅间组团院落景观景观建议 产品建议产品定位建议 各物业户型配比：产品建议叠加别墅分为3+1、4、4+1的户型形式，3+1为舒适三房加一间
15、多功能房，4房户型为宽景户型，厅、房尺寸较大，4+1户型为 在宽景4房的基础上再增加一间多功能房。200以上户型应配 建保姆房和专用卫生间。高档花园洋房均为带入户花园的宽景房。普通花园洋房中二房二卫的户型，卫生间分为大小卫生间， 大面积卫生间为居住服务，功能齐备；小卫生间设置于客厅 附近，与居住区分离，不具备洗浴功能。产品建议联排中间户 起居室面宽大，采光充足，层高适宜； 餐厅和起居厅错层设计，产生空间变化； 北向入户设置车库，南向做私家花园； 二层、三层都有退台，层层退台的设计，使竖向空间富于变化，和一层的花园相呼应，保证每层都有一定的室外空间。 联排别墅中间套型示意：产品建议联排端头户 三面围绕私家花园的布局方式； 二层三层都有阳台或者露台的设置； 中间的特殊采光，改善整套房子的采光环境； 端头房利用三面采光的优势处理，获得了近似双拼的品质效果。端头户型套型示意：产品建议联排特色空间特色一：中庭 以中庭空间或内院形式出现的内向型室外空间，四面围合的布局形式，使内向型室外空间获得最大限度的私密性； 中庭空间与其说是室外空间不如说是室内空间，中庭空间的存在不仅仅改善室内空间质量，往往成为室内空间的核心而存在，通过非常简单的手法
