《20180530-东北证券-东北证券房地产行业2018年中期策略：底部待反弹，资金资源优先》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20180530-东北证券-东北证券房地产行业2018年中期策略：底部待反弹，资金资源优先（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 证券研究报告 / 行业深度报告 底部待反弹底部待反弹，资金资源优先资金资源优先 -房地产行业房地产行业 2018年年中期中期策略策略 报告摘要报告摘要： 今年以来，房地产政策端依然是延续了“因城施策、因地制宜”的政策导向。放开人才落户政策城市，人口流入加快，鼓励支持落户臵业。房地产需求端得到边际改善，房地产市场回暖。对于部分上 涨过快的非热点二线城市以及三四线城市，调控政策进一步强化和 细化，防范市场过热。 我们维持 2018 年全年销售面积增速 0%，销售金额增速不超过 3%， 新开工面积增速 5%的判断。受到土地购臵费用的支撑，我
2、们预计2018 年全年房地产投资增速仍将不低于 5%，走势将会是“前高后 低” 。 受到 2017 年下半年以来出台的监管政策以及资管新规的影响，我们下调房地产到位资金增速至 0%。 2018 年第一季度，房地产业基金持仓相对标准行业配臵比例为-1.56%，属于严重低配的行业，板块整体面临抛压较低。从估值的角度来看，房地产板块整体相对估值也处于历史低位，板块下行空 间有限，具备一定的估值修复空间。 我们认为今年地产融资收紧趋势将延续，行业去杠杆的仍将持续。 这个过程中，监管机构也将高度重视，防范出现新的金融风险。对于国资背景的房企和优质的民营房企，融资成本的上升空间可控。 随着房地产到位资金的
3、收紧，各大房企下半年的投资拿地策略也将 更加趋于理性。土地溢价率的进一步走低，土地成交楼面价有望在 下半年缓降。这个过程中，中小房企将加速退出市场，行业集中度提升的速度也将进一步加快。同时，我们认为棚改货币化安臵今年仍将继续，前期战略选择优质三四线城市获取土地的房企有望从中 受益。 业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股：新城控股、华侨城 A、招 商蛇口、万科 A、保利地产、中国金茂； 战略布局三四线城市的房企：新城控股、碧桂园； 高速成长的二线房企和区域龙头：阳光城、金科股份、蓝光发展、滨江集团； 长期看好房屋租赁和服务类房企：我爱我家、光大嘉宝和世联行。 风险提示：调控政策进一步深化；货币政策
4、超预期收紧 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 EPS PE 评级评级 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 新城控股 28.00 2.67 3.70 4.76 10.48 7.57 5.88 买入 华侨城 A 7.78 1.05 1.32 1.57 7.38 5.89 4.97 买入 招商蛇口 21.26 1.55 1.91 2.29 13.75 11.14 9.30 买入 万科 A 25.60 2.54 3.14 3.92 10.07 8.16 6.54 买入 优于大势优于大势 上次评级： 优于大势 历史收益率曲线 -6%
5、0%6%12%18%24%2017/52017/62017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/4房地产沪深300涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -3.70% -10.89% -4.97% 相对收益 -4.96% -5.43% -14.26% 行业数据 成分股数量（只） 158 总市值（亿） 24457 流通市值（亿） 19043 市盈率（倍） 10.01 市净率（倍） 1.71 成分股总营收（亿） 19128 成分股总净利润（亿） 1902 成分股资产负债率（%） 78.06 相关报告 土地购臵费拉动投
6、资，到位资金将承压 2018-03-19 住房城乡建设工作会议点评：实行差别化调控，棚改继续推进 2017-12-25 2017 年 1-11 月房地产数据点评：11 月单月销售转正，房价持续稳定 2017-12-18 房地产行业 2018 年度策略：存良去莠，蓄势待发 2017-11-08 证券分析师：高建证券分析师：高建 执业证书编号：S0550511020011 研究助理：张云凯研究助理：张云凯 执业证书编号：S0550117090050 021-20363213 /房地产房地产 发布时间：发布时间：2018-05-30 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 2 /
7、 43 行业深度报告行业深度报告 目目 录录 1. 政策政策-因城施策、因地制宜因城施策、因地制宜 . 6 1.1. 政策卓有成效，坚持调控不动摇政策卓有成效，坚持调控不动摇 .6 1.2. 销售正增长，棚改货币化安臵底部支撑销售正增长，棚改货币化安臵底部支撑 .9 1.3. 房地产投资不必悲观，土地购臵费带动增长房地产投资不必悲观，土地购臵费带动增长 .10 1.4. 资金面趋紧，银行控制额度和贷款质量是核心资金面趋紧，银行控制额度和贷款质量是核心 .13 2. 上市房企上市房企-盈利能力持续修复，杠杆率进一步上行盈利能力持续修复，杠杆率进一步上行 . 15 2.1. 净利率维持高位净利率维
8、持高位.15 2.2. 货币现金增速持续下降，库存处于高位货币现金增速持续下降，库存处于高位 .17 2.3. 杠杆率继续上行杠杆率继续上行.18 2.4. 行业集中度进一步提升，龙头房企扩张意愿强烈行业集中度进一步提升，龙头房企扩张意愿强烈 .20 3. 资金为王，资源优先资金为王，资源优先 . 21 3.1. 强监管下的地产融资强监管下的地产融资 .21 3.2. 创新融资另辟蹊径创新融资另辟蹊径 .28 3.3. 一线房企资金风险可控一线房企资金风险可控 .29 4. 投资建议投资建议 . 30 4.1. 机构配臵处于低位，低估值龙头蓝筹股受青睐机构配臵处于低位，低估值龙头蓝筹股受青睐 .30 4.2. 政策压制板块估值，底部待反弹政策压制板块估值，底部待反弹 .31 4.3. 标的推荐标的推荐.33 4.3.1. 新城控股. 33 4.3.2. 华侨城 A. 34 4.3.3. 招商蛇口. 35 4.3.4. 万科 A . 36 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 3 / 43 行业深度报告行业深度报告 图图目录目录 图图 ：西安、贵阳、昆明、重庆价格指数同比：西安、贵阳、昆明、重庆价格指数同比. 9 图图 2：沈阳、大连、长春、哈尔滨价格指数同比：沈阳、大连、长春、哈尔滨价格指数同比 .
