北京房山区房地产市场研究报告

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1、房山项项目市场场分析报报 告北京标点地产2007年7月27日目录录. 房山区域综述. 房山总体市场分析. 项目对比个案分析. 项目价格建议.房山区域综述区域规划区域定位区域经济区域人口区域配套区域交通区域发展一、区域规划05年1月12日,国务院常务会议，讨论并原则通过北京城市总体规划 (2004年-2020年)。房山规划为西部发展带中的新城。房山新城是北京“两轴-两带-多中心”城市空间结构中两个发展带上的 重要节点，是承担疏解中心城人口和功能、集聚新产业，带动区域发展 的规模化城市地区。未来房山区域将规划至少一条轨道交通、一座重点高等学府、一所重点 医疗机构、一个中高档商业消费中心、引进重点学

2、校资源等。充分依托 现有卫星城和重大基础设施，建设成为相对独立、功能完善、环境优美 、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。 经济定位：将成为未来北京西南的经济 重心、北京发展现代制造业和现代农业 的主要载体。功能定位：将成为疏散城市中心区产业 与人口的重要区域，承担北京面向区域 发展的重要节点。 二、区域定位06年1至11月，房山在十个远郊区县中综合排名第四。按区域口径统计，八项与地产相关的主要经济指标中有四项指标总量居远郊区县前三位：规模以上工业总产值居第一；全社会固定资产投资额居第二；城乡居民储蓄余额居第一；在岗职工平均工资居第三。在增速排名中二项指标居前三位：城镇居民人均可支配收入居第

3、一；房地产开发投资额居第三。三、经济状况目前房山的经济基础不是最好，但经济增长速度却一直很可观，而且房山居民人均可支配收入一直在十个远郊区县里处于领先位置。房山05年登记人口76.5万。根据房山“十五”期间人口发展态势和房山区新的功能定位 ：08年末，房山区人口总量控制在95万 ；10年，房山区人口总量控制在100 万，户籍人口 80万，流动人口20万； 20年，房山区总人口控制在120 万人以内 。四、人口状况商业目前房山大型商业连锁有国美、大中、苏宁，华冠等本土连锁企业已签订加 盟协议90个，06年新开直营店、加盟店45家 ，全区06年上半年合计引进和 新开超市、便利店、农资店等连锁店铺9

4、7家 。医疗房山五年内累计新建改建卫生院、卫生室、社区卫生服务站537个，新型农 村合作医疗覆盖率达到81.4。初级卫生保健工作跨入全国先进行列，三级 卫生网络整体服务功能大幅度提升。 教育配套目前房山有区教育委员会直属小学6所、中学13所、大中专3所，乡属中学 66所。另外，北京良乡大学城于2002年起建，规划亩，目前有首都 师范大学、北京理工大学、北京工商大学北京电大几所大学进驻。五、配套设施铁路：区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条支线，有大小客货站24个；高速、国道：贯通京石高速路、107、108国道等公路干线；乡镇公路：区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，

5、居全国区县之首。公共交通：公共交通迅捷，公交车917、922、616、971、321等直达市中心；城市六环贯穿良乡卫星城。 六、交通路线优势(Strength)：1.环境优美，区域内旅游资源丰富，环境优美；2.区位优势突出，是进入北京的西南大门，距市中心20公里，距北京西客站15分钟车程，距天津塘沽港120公里； 3.经济基础好，旅游业及轻工业发达；4.交通渠道多样，区内贯通多条铁路、高速路、国道等重要交通干线，公路干线总长1800多公里，公共交通方便迅捷；5.人文环境好，房山历史悠久，是人类文明的重要发祥地 ；6.房地产项目性价比高。七、区域发发展劣势(Weakness)1. 空气质量差，由

6、于传统工业较多，污染较为严重；2.交通压力大，尽管房山区到市区有多条公交路线，但是交通高峰时期压力很大，交通主干道京石高速设有收费站；3.商业氛围不强，区内没有大型综合超市及大型百货。机会(Opportunity) 1. 从市区通往房山的城铁将于2008年开始动工，该城铁在房山区域内通过长阳、良乡，终点站设在窦店；2. 107国道将于近期内动工修复，将扩宽50米，京石高速杜家坎收费站将取消；3. 随着各种配套设施及区域建设的完善，大学城将吸引更多的大学，给房山带来更多的新生血液，增添人文氛围；4. 近年来北京市商品房价格一路飙升，令很多购房者不得不退居市区周边近郊区域，房山区也成为关注热点区域

7、。1. 房山区域周边如丰台、大兴等区域，无论是房地产还是交通商业配套等都已相当成熟，而且已深入人心；.一般消费者印象中，房山区远、偏、穷，区域价值尚待挖掘。威胁(Threats).房山整体住宅市场分析区域地产发展历程区域地产发展趋势区域利好区域市场供求区域产品特征区域总体价格区域客源一、区域地产发展历程近年来，房山区地产市场的发展相对于整个北京市场而言，比较平稳缓慢，当其郊区县房地产开发持续火爆的时候，房山区地产市场却显得有些沉寂；但近两年随着供应的持续放量、政策利好，加之北京市区客群对房山住宅市场认可程度不断提高，房山楼市的价格在近两年保持着稳中有升的态势。强劲的北京其他区域的购买拉动了房山

8、普通住宅销售价格的上升。2002年绿城集团进军房山，可以看作是该区域住宅市场开始的标志.经过长达4年多的积累，房山楼市的普宅市场终于迎来了全面爆发的局面。区域地产发产发展历历程可以分为为三个阶阶段第一阶段：酝酿期时间：20022005年上半年该阶段显著标志是知名外地开发商进驻房山市场，比较典型的是绿城集团的进驻，区域地产市场潜力得到市场关注。 该时期房山住宅产品已经有很大改观，南方房地产公司绿城集团开发的绿城百合无论是园林还是建筑外观上都已很成熟。该时期房山住宅项目投放量逐渐大，本土客户已经远远消化不了那么大的供应量。酝酝 酿酿 期 房 山 住 宅 项项 目 主 要 分 布时间：05年下半年0

9、6年上半年06年10月份总共成交的地块中，房山就占了4块，土地面积达43.7万平米，规划建筑面积达36.2万平米。在06年北京市住宅用地的投放中，房山区占了18.58%，居首位。该时期房山无论是本土还是外地开发商为了提高项目的竞争力更要完善产品，而且该时期房山大体量的住宅项目爆发，区域内是不可能消化掉的，市区越来越作为一个主战场受到重视。第二阶段：全面发展期全 面 发发 展 期 住 宅 项项 目 主 要 分 布时间时间： 2007年上半年至今市区购房人群已占60%以上。该时期交通、人文、配套等不断升级，单价突破5500元/平米大关，上升速度极快迎来集中放量时代,根据房山区政府工作报告及长阳镇等

10、发布的30个重点工程显示，今年有10余个新楼盘上市，体量共计200万平米左右，而且这些新盘多处于长阳镇等距离市区较近、交通状况较好的位置，或是处于各项配套较为成熟的良乡区域。比如，东邻绿城百合的天恒乐活城项目，规划建筑面积为19万多平米 第三阶阶段：爆发发期二、区域地产发展趋势根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的2007年北京上半 年北京房地产市场信息显示，京城四环路以内的住宅期房均价达到13696 元/平米，四环至五环路为11439元/平米。简言之，五环内的房子均价每平米已经过万元。随着轨道交通便捷和市场配套的逐渐完善，通州、昌平和大兴，房山等近郊已经明显地缩短了城区和郊区的心

11、理距离。最重要的是，这些区域内6000元-8000元/平米的住宅，也接近普通购房者可以承受的心理和现实价位。2007年上半年住宅市场场不同地段均价列表所处地段均价四环以内13696元/平方米四环至五环11439元/平方米五环至六环8006元/平方米六环路以外5385元/平方米2007年上半年住宅市场比较去年涨幅列表远郊县增长速度快，成为北京楼市关注的焦点。房山住宅市场热力飙升五环内房价业已过万，近郊置业成大势所趋，房山作为京西南的最后一片热土，价格一直处于较低的状态，京石高速公路使这里具备了发展住宅的交通条件。同时，由于西南周边的大兴北部、中关村丰台科技园、南三环等地价逐步升高，可开发土地减少

12、，而京西机关部委等工作人群升级置业需求却很旺盛，因此部分购房需求便转向房山。依托其优越自然资源、人文历史条件、 政府规划政策支持、交通、市政配套等不断上级，房山住宅市场热力飙升。三、区域利好1、房山轨道设置，加速区域升值房山轨道设置，已经被列为北京市轨道交通规划，其工程方案研究及预可行性研究报告已经完成。根据这一方案，轨道在郭公庄进入房山境内，经过良乡、长阳等乡镇，最后抵达该区的小南关站，运营里程总计为24公里，沿途将设8个停靠站点。2 、房山将成为首都西南交通枢纽根据房山新城的规划，未来房山将加强与丰台、大兴、门头沟新城间的区域交通联系，完善区域内部的客运、货运、旅游交通系统，积极促进区域轨

13、道交通建设。预留京石铁路客运专线走廊，远景在房山预留首都西南客运交通枢纽位置。超前考虑，预留西南第二通道选线。（一）交通不断升级（二）建设规划大学城被称为“大学城”的良乡高教园区，到目前为止，已经完成19亿元投资。07年，高教园区将进一步加快项目施工进度，主要为北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、中国社会科学院研究生院等4所高校的入驻，完成15.1万平米的开复工建设，全部项目建成后，能够达到8万-10万师生的入住规模。该项目计划2007年实施，利用3年时间，建成并投入使用。大学城的建设，必将为区域带来人文气息，引发区域市政配套升级，带动区域商业发展，促使新商圈的形成，为区域普通住宅带来极

14、大的升值发展机遇。五、2007年区域市场供应情况项目名称项目区位总建面（平米）均价下半年上市体量 加州水郡长阳13800007.4-49004000户小户型即将上市 梧仗爱街区长阳28618007.4-4600.6500二期53、54、58号楼 开盘 天地新城窦店5698307.4-36001栋楼，9，10月开盘， 价格5000元以上水墨林溪窦店63000007.4-38889月份后期开盘，8-12 层电梯板楼，均价4300世界名园窦店11347307.4-3800B组团9、10月份即将 上市价格5000元以上山水汇豪窦店31000007.3-3500（已销完）在售项目情况在售项目情况(续)项

15、目名称项目区 位总建面均价下半年上市体量腾龙家园窦店63000007.3-3300(无)千禧家园阎村4952407.3-3400三期预计2007年8月开盘 绿城百合阎村24583607.4-4400预计2007年9月开盘。春云 苑开4栋、流虹苑开3栋华典家园良乡07.4-5000无,只剩部分尾房昊天伟业家园良乡占地面积23万07.4-5500二期由10栋6层板楼组成预 计2007年年底开盘 西兰岛良乡5500福圣家园城关4331407.3-3500(无)07年下半年市场放量保守估计在200万平米以上即将上市项目情况项目预计开盘时间预计价格建筑面积 佳士苑二 期2007年9/10月6500 9.

16、45万平方米拱辰星园2007年9/10月6000西棕榈滩 下半年,时间未6800273937.54平方米北潞馨2007年6000距离市区更接近的区位；紧邻国道、未来地铁、高速路的通畅交通；规模化成熟的复合型社区；规划布局合理的中小户型；性价比高的产品；2007年下半年房山区域住宅市场消费的主流.六、住宅市场产品特征、规规模大盘抢盘抢占市场场受90/70新政影响，房山住宅面积套数比明显减小，在短时间内小户型会受到市场的追捧，2007年出现小户型集中放量的情况。其中，加州水郡西区作为西南五六环之间最大体量的中小户型项目，以4000余套中小户型的强大攻势，成为区域小户型供应量冠军；其次，梧仗爱、北潞尚界、世界名园等也多以小户型上市。 2、小户户型住宅成为为主流房山列入“西部生态发展带”，区内拥有十渡、百花山、哑巴河等多处景观，依托独特的地理优势，房山项目多依山傍水而建，田园风光十足。故房山区政府规划要将普通住宅向生态型、节能型、环保型的新型小区发展。3、生