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1、新瑅香公馆下半年汇报升级大作战如何完成，下半年销售指标7亿？蓄客7月8月9月10月11月12月21#29#100套17#88套19#112套20#64套18#58套32#84套22#102套23#30#124套26#112套3.8亿3.4亿1亿总销7.47亿 共计767套毛坯精装截止2013年12月底，目标第一批房源完成95%的去化，第二批房源完成90%的去化，26#楼完成80%去化前两批房源几乎100%售罄，26#销售房源80%以上。共计总销金额7.47亿元，销售房源约767套项目采用挤压 式平开，即利用供小于求原理分批次少供多开 如何在首次开盘短时间内积累大量客户？ 5个月的时间里最大限度
2、保留每一次开盘后的剩余客户？毛坯房源和精装房源交替开盘 如何将首次开盘积累的部分毛坯客户转化成精装客户？ 如何将剩余毛坯客户购买热 情保持到11月份再次毛坯开盘？ 如何将剩余精装客户转化成毛坯客户？推案难点蓄客难点蓄客7月8月9月10月11月12月21#29#100套17#88套19#112套20#64套18#58套32#84套22#102套23#30#124套26#112套毛坯精装如何根据精细化蓄客目标完成蓄客？ 节点1开盘前A、B级毛坯客户户 型落位比需达到1:3以上，即300组。 节点2到节点3之间，由于节点1剩余毛坯E类户 型和精装A类户 型总价相近，较容易转化，加上后续开 盘上批剩余
3、客户挤压 ，A、B级精装总客户落位比达到1:2即可，即812组。 节点3到12月底同理A、B级毛坯总客户落位比1：2，即676组。A、B级客户1788组，由于竞品较少，来人与A、B级转 化比暂定为3:1，共计来人5364 组组。123广 告 诉 求 升 级 ： 需 找 最 能 激 发 刚 需 客 户 购 买 冲 动 的 理 由推 广 动 作 升 级 ： 新 增 高 效 客 户 导 入 渠 道形 象 包 装 升 级 ： 第 一 印 象 和 整 体 动 线 组 合 提 升广告诉求升级工作3-5年多 赚钱毕业踏上工 作岗位买房子结 婚结婚1-2年生 孩子养育子女 成人支撑孩子买 房60以后养老 生活
4、帮助孩子带 子女“中国式现象”关键词压力就业的压力、工作的压力、购房的压力、结婚的压力、养小孩的压力相比父辈，我们这一代的压力“中国式现象”扼杀了“中国式创造”典型目标客群人格特征人前貌似风光，人后其实慌张 特征一：出入高档写字楼，收入6000元 特征二：每天工作到深夜，为理想而奋斗，承受着生活压力，有 梦想，有追求，有理想。 特征三：上班需要便捷的交通-社区巴士及社区自行车，下班登陆 社区网站和朋友交流沟通，偶尔去减压室放松一下，天 气好的时，约上三五好友打打球 特征四：购房压力、成家压力、晋升压力，渴望能够用不多的钱 在上海拥有属于自己的一片天地典型目标客群置业关注点 售后无压力 大品牌开
5、发商是产品品 质的保证，不然会坏 掉。典型目标客群置业关注点 价格无压力 单价必须便宜，总价 也必须在承受范围内 ，不然会还贷很累。 出行无压力 便捷地公共交通是按 时上班休息的重要保 障，不然会睡不好。 生活无压力 能满足平时休闲娱乐， 也能满足基本购物，不 然会无聊。 环境无压力 城郊可以接受，但将来 一定要比现在好，不然 会没希望。客户需求总结快乐的无快乐的无压力高尚青年社区压力高尚青年社区绿地新瑅香公馆就是绿地新瑅香公馆就是 基于客户需求下的基于客户需求下的 产品补强产品补强价格无压力价格无压力 低单价，低总价。低单价，低总价。 主力户型主力户型8080平米左右的两房和平米左右的两房和
6、105105左右的三房，皆小于市场平左右的三房，皆小于市场平 均二、三房面积段，加上均二、三房面积段，加上1150011500元元/ /平方米的低均价，总价控平方米的低均价，总价控 制在制在9012090120万，对首置刚需极富吸引力。万，对首置刚需极富吸引力。出行无压力出行无压力 1111号线和沪宁高速。号线和沪宁高速。 主要交通包括全上海最长、换乘地铁线最多的主要交通包括全上海最长、换乘地铁线最多的1111号线和连接西上海交通枢纽沪宁高速，号线和连接西上海交通枢纽沪宁高速，1 1小时内几乎能到小时内几乎能到 达所有的重点商圈。达所有的重点商圈。生活无压力生活无压力 配套堪比城市副中心。配套
7、堪比城市副中心。 绿地大道沿线绿地大道沿线1010分钟生活圈购物、娱乐、教育、医疗应有尽有分钟生活圈购物、娱乐、教育、医疗应有尽有 ，同时项目还享有安亭老镇的成熟商业配套及全嘉定最繁华的，同时项目还享有安亭老镇的成熟商业配套及全嘉定最繁华的 1111号线安亭站站点商圈。号线安亭站站点商圈。环境无压力环境无压力 地属于上海青浦新城，也是西上海重点规划的三城黄金核心。地属于上海青浦新城，也是西上海重点规划的三城黄金核心。 没有市中心拥挤的交通，没有城郊荒凉的空地。没有市中心拥挤的交通，没有城郊荒凉的空地。 现在的环境已繁华初现，未来的国际都市感更是指日可待。现在的环境已繁华初现，未来的国际都市感更
8、是指日可待。售后无压力售后无压力 全球全球500500强绿地集团荣誉作品。强绿地集团荣誉作品。 房地产综合企业集团第一品牌，项目遍布中国房地产综合企业集团第一品牌，项目遍布中国2424省，省，6565城城 以及欧洲、亚洲、澳洲等地。以及欧洲、亚洲、澳洲等地。项目定位语1111号线旁号线旁 上海青年无压力社区上海青年无压力社区第一阶段：（7月25日8月31日） 阶段重点：利用价格优势吸引大量客户到现场主要诉求：上海最低价，8888元起，速来抢购第二阶段：（9月1日11月30日） 阶段重点：导入浦东、长宁、普陀、闵行外区客户，截留区域看房客户主要诉求：城市副中心级生活配套第三阶段：（12月1日12
9、月31日） 阶段重点：利用地铁站开通在即强调交通便捷性吸引客户参观主要诉求：11号线兆丰路站开通倒计时推广动作升级渠道升级壹都知道网络营销物美价廉 但如何将项目信息以最小成本传递给最多的人u名人微博广告转发 u项目官网百度SEO优化 u相关房产网SEO优化 u网络水军各论坛灌水，同时打击竞 品项目付费免费u微博账号：加业内好友，通过项目进度和新闻引起业内关注， 带动同行周边客户 u微信公共账号：平面广告放置二维码，目标客户扫描后推送项 目信息 u在目标客户群处制造的新奇事件植入项目信息，目标客户拍照 后上传到交流平台（微博，微信朋友圈等），通过圈层信息转发 达到信息病毒式传播目的。 u利用移动
10、手机互联网软件举办大型目标客户感兴趣的互动活动 ，在活动中植入项目信息。现阶段可用网络营销方式费用高 见效慢需维护 效果差范围广 见效快微博、微信朋友圈青年时尚秀制造极具话题性的行为艺术引发目标客户关注，通过移动互联网交流平台病毒式传播活动地点：轨交11号线，3号线，4号线等人流较多的地方；需要人数：20个大学生；活动详情：帅哥美女身着统一时装场地路演（如欧美风、日韩风校服；动漫人物Cosplay）；手臂上贴有项目名称和logo及微信二维码；集体游行给路人拍照，让过路行人扫描并与之合影；微信公众平台推送“微博有奖转发活动”，抽奖要求照片加评论并瑅香小馆，奖品开盘时到售楼处领取；期间公众平台推送
11、项目趣事；微博、微信朋友圈全城寻宝“寻找宝马mini”的活动启示LBS在国外的商业化应用案例，宝马在斯德哥尔摩利用LBS 推广mini cooper，发起“寻找mini cooper”营销活动， 宣称只需三步便可免费获得mini cooper： step1：寻找mini，在手机上安装一个app插件，找到虚拟 mini 的位置； step2：接近mini，进行Check in，获得虚拟mini； step3：快跑！只要成功占有虚拟mini达一周，便可拥有一 辆真实minicooper！ 本次活动共吸引了40万人参加，参加活动的群众年龄从1570岁都有，且主要年龄集中在2540岁。 活动如同超级“
12、病毒”， 由于在寻找过程中加入了 逻辑推理等智力游戏成分，同时兼具探险风格，备受青年朋 友喜爱。 最终通过参与者推特的不断转发，受感染的人数不断攀升 ，而加入的人越多，竞争就越激烈，要持续“占有”的难度就越大，宝马用最小的营销成本，获得了最 大宣传效果。Search mini利用微信公众账号的自动回复推送功能举办全城寻宝活动，在活动中植入项目信息。活动时间：7.318.31活动方式：8.3、8.10、8.17、8.24 ，10:00am正式开始。寻宝以地铁为交通途径设立以下提示站点，根据首个提示从初始站点下来寻找提示中的地点，找到正确的地点后会得到一组密码，向公共平台账号“瑅香小馆”发送密码公
13、共账号会自动推送下一站点线索提示。只要找到安亭站密码发送至公共账号就能领取纪念奖品，隐藏关卡通过最后线索提示找到，首先破解者送30克金条。陆 家 嘴南 京 西 路人 民 广 场静 安 寺中 山 公 园嘉 定 新 城安 亭绿 地 大 道隐藏关卡7.257.30（活动详情策划及物料准备）提示线索设定和传播方式（可参考上海流行的密室逃脱找寻线索方式）人物7.318.2（参与者准备期）地铁口派单，单页说明全城寻宝详情；同时在大众点评、豆瓣社区、58同城等平台发布活动信息；渠道升级贰都知道巡展是导客最佳途径 但如何保障现场人气和巡展效果根据聚仁在嘉定区域17个项目的操盘经验，江桥万达和中上公园龙之梦是导
14、入外区刚 需客户的重要途径，其中江桥万达广场效果最佳。 问题一： 需避免冷场时期。而单纯的巡展往往只能吸引有置业需求的客户关注，还有相当部分 的时间段巡展场地人流稀疏。 问题二： 提升现场人气和巡展效果。由于巡展费用有限，本项目只能在人气最多的周末进行巡 展。因此需要寻找途径达到成倍的巡展效果。 为了给巡展现场聚集更多的人气，使更多无置业需求客 户参与到口碑传播行列，可在现场设置人气互动活动。加多宝的启示活动说明：2013年1月20日，加多宝在北京朝阳大悦城举办“你敢喊我就敢送”活动，只要对着加多宝特制的自动售货机喊“过年来罐加多宝”，声音达到一定分贝值，就有一罐加多宝送给参与者，现场气氛火爆
15、。仅仅8个小时，吸引了现场5000人次参与活动，影响覆盖人次高达90000人，日后其他媒体的报道更是对加多宝品牌造成二次宣传，在寒冷的冬天，瞬间掀起加多宝热潮！加多宝创意营销“你敢喊，我就敢送！”首次亮相，结合巡展起势新缇香公馆，大声发声活动青春：无畏行动，不离梦想，不惧表现，喊出你的梦想，分享你的梦想，为青春呐喊活动地点：中山公园龙之梦或江桥万达广场；活动详情：结合项目的巡展活动，大声发声，无畏行动，不离梦想，敢于表现，在巡展香肠大声的喊出自己的梦想，声音超过一定的分贝，就有项目礼品相送，表现优越者还有购房特别优惠礼券，同时也可现场扫描二维码，与现场观众形成互动。非常规巡展活动年轻，大声发声
16、现场传播：超强互动性与娱乐效应，引起聚众效应网络扩散：青年群体对娱乐性活动的关注与分享，在网络中产生“病毒扩散”效应渠道升级叁都知道活动公关可对客户多次邀约排摸 但如何才能让活动带来更多的新客户渠道升级肆都知道户外高炮看板和道旗能截留客户 但如何用最小成本截留最多客户渠道升级伍客户开发全面升级聚仁会 聚仁西区项目资源开发聚仁西区资源开发聚仁西区在售项目 客户资源目前已有超过20万VIP客户资源的聚仁会，中高端会员近50000组，与多家上市房地产开发商合作。短信数据库、定期的期刊、网站、微博、定期活动.新聚仁上海资源之客户聚仁会新聚仁会位于上海西区项目的客源序号项目名称项目状态客户数量 1新城尙上城在售6737 2嘉宝梦之湾在售300 3西上海名邸售罄9620 4西上海君庭在售318 5金地天御在售4472 6绿洲香格丽花园在售2326 7常发豪庭在售1535 8绿地逸湾在售2680 9北郊庄园在售692 10盛世虹桥二期售
