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1、方圆云山诗意 木渎项目 市场研判Part01 宏观局势Part02 项目基地研判Part03 木渎镇区研读Part04 板块楼市分析Part05 竞品推广借鉴2011年市场将受到通胀加剧、人民币升值和强力行政调控的矛盾的考验。去年4月出台“新国十条”，9月底出台“新国五条”，2011年1月底再度推出“新国八条” ，房产税试点（上海重庆开征）、第三次、四次加息，在不到一年的时间内，第 三轮楼市调控政策连番接踵而出，可见国务院“继续有效遏制投资投机性购房，促 进房地产市场平稳健康发展”的决心非常坚定。据悉，新国八条中的限购政策将可能持续达一年。 住房和城乡建设部副部长齐骥在刚过去的人大会议记者会上
2、说，今年建设1000 万套保障性住房，如果商品住房按照去年的规模来向市场提供的话，今年我们 国家会头一次在住房供应方面，保障类的住房超过市场类住房的总量。 对于稳定房价工作不力、保障性安居工程任务不完成、影响了社会稳定的地方 ，根据国务院要求，我们会同监察部等部门对这些地方的负责同志进行巡查、 约谈，甚至问责。 2011年中国保障房与商品房平分天下 + 地方官员调控房价不力将被问责本市户籍居民在市区已有一套住房的限购一套。已拥有两套及以上住房的暂停在 本市向其售房。非本市户籍居民能够提供自购房之日起两年内，累积缴纳一年以 上社保或者纳税证明的，限购一套住房，如果已经拥有一套及以上住房，暂停在
3、市区向其售房（仅限市区范围内）。2011年3月2日，新版“苏州限购令”出台：三重调控叠加效应，对苏州楼市的影响，短时间内不会造成很明 显的表现，但是成交量会表现得不稳，有稳中下滑的趋势，而价 格方面也保持市场的现状。开发商对未来的预期市场信心不足，在多次加息冲击下，开发商 的开发成本也相应增加，也为购房者增加了贷款成本，限购，成 本增加，多方的利空，让开发商与购房者之间再次陷入观望与博 弈，苏州楼市格局将面临新一轮洗牌。 专家说： “ ”据某地产网数据监控中心显示，继限购后首周住宅成交下跌60.7%之后，3月7 日3月13日苏州住宅商品房成交再次陷入量价齐跌的局面，其中住宅成交锐 减56.4%
4、，均价下跌8%，徘徊在万元左右。从苏州目前的成交记录以及热卖楼盘来看，刚性需求成为主力，而改善型需求 亦在积极的寻求市场。针对目前这种情况，苏州开发商将目光放在刚性需求身 上。 苏州限购细则出台已近三周，住宅商品房成交连续下滑。今年首场房会也汇聚了全市各大房地产企业旗下的众多优质楼盘，推盘万余套。值得 关注的是，40余盘大打优惠牌，多数楼盘包括商业楼盘都打出了平均98折的优惠，价 格上透露出少许松动的迹象，最高优惠达9万元。苏州开春第一场房展会大打优惠牌，价格松动暗涌。Part01 宏观局势Part02 项目基地研判Part03 木渎镇区研读Part04 板块楼市分析Part05 竞品推广借鉴
5、苏州方圆云山诗意项目位于苏州吴中区木渎镇苏福路与珠江路两 大主干道交汇处，处于木渎镇规划滨江新城核心位置，毗邻苏州 最大汽车城凯马汽车城，距离高新区中心5公里，距苏州市中心 15公里。苏福路金江路珠江路中山东路项目基地交汇苏福路和珠江路两大主城干道；北向1500米苏州轻轨1号线金枫路站；绕城高速南环高架西沿线，改造苏福路。 （该利好在朗诗绿色街区及岚山别墅推广中直接提及、强调。 ）基地整饬，并得天独厚，坐享交通利好；以64000万总价竞得，楼面单价5565元/平米，溢价80%，城镇住宅用地，容积率 2.5，住宅用地的绿化率37%以上，10栋18层高住宅及一栋3层幼儿园用地。 总占地面积约554
6、31平方米，规划建筑面积14万平方米。 共规划有住户1207户，住宅共设有机动车停车位972个，其中地面停车98个（含商 业停车6个），地下汽车库874个。14万平米，高起点、高品质规划住区东方建筑与哲思园林独特定位，迎合木渎园林古镇风格。基于常州云山诗意及昆山云山诗意基础，在园林及会所等方面进行升级。 现代东方建筑及立体哲思园林，“云山诗意”产品线第三代升级之作。主打中小户型，实用，平均得房率在85%左右 参照常州云山诗意户型。 周边交通便捷，配套设施完善，位于苏州古城及木渎古镇双向扩容交汇地，兼 得双方发展利好。产品规划独有特色，是毗邻凯马汽车城内最新高品质社区，区内唯一纯中式小 高层住宅
7、社区。中小户型主打，符合当下市场需求。有利去化，规避风险。本案是方圆集团长三角战略布局迈出的重要一步，让苏州这座千年古城再现“和 谐美善风尚，小桥流水人家”的风貌，推动苏州城市“融传统民居精髓于现代建 筑”的全新居住文化的发展。小结：Part01 宏观局势Part02 项目基地研判Part03 木渎镇区研读Part04 板块楼市分析Part05 竞品推广借鉴木渎古镇是与苏州城同龄的水乡古 镇，迄今已有2500多年历史。位于 苏州西郊灵岩山麓，依山而筑，傍 水而居，其独特的格局为江南诸多 古镇少有。木渎更是江南唯一的园 林古镇。明清时有私家园林30多处 ，现已修复严家花园，虹饮山房、 古松园、榜
8、眼府第，盘隐草堂等。相传春秋末年，吴王夫差为取悦美女西施， 在灵岩山顶建馆娃宫， 并增筑姑苏台，“三 年聚材，五年乃成”，木材源源而至，竟堵 塞了山下的河流港渎，“积木塞渎”，木渎由 此得名。 2500多年木渎古镇，江南唯一园林古镇。清代康熙皇帝三次来 此寻古，而他的孙子 乾隆皇帝更是不厌其 烦，来此6次。每一 次皇帝来，木渎要为 皇帝修码头、修路、 修亭、修园，皇帝走 后，留下的就成了古 迹。 木渎这样的地方，当 然富人也多。仅山塘 老街，严、蔡、郑、 徐这木渎四大家族的 名园就有20多处。皇帝江南必到地，江南家族兴旺地乾隆的宫廷画师徐扬绘有一幅反映当时 姑苏繁华风貌的写实性长卷盛世滋生 图
9、，又名姑苏繁华图，全长1225 厘米，其中一半篇幅画了木渎，木渎当 年之繁华可见一斑。 作为沟通苏州城和浩淼太湖的交通枢纽，木渎 是名副其实的太湖门户，因而在明清时期，木 渎即是苏州城西最繁华的商埠。 姑苏繁华宏图，木渎二分盛世木渎镇根据苏州市委关于“三区三城”的总要求，依据苏州市城乡一体化发展的总 体规划，抓住木渎胥江运河以北20平方公里纳入苏州中心城区和木渎镇列入市城 乡一体化发展试点先导区的重大契机，进行了大手笔的产业转型升级实践活动， 依据自身条件将汽车产业、创新创意产业、旅游休闲产业作为木渎镇发展的三大 主导产业，拟在未来将木渎建设成苏州西南部商贸中心、商务办公中心、金融结 算中心、
10、生态人居中心、旅游集散中心。 木渎新城崛起，将成苏州西南部新中心目前木渎新区主要面向外商投资、高新技术企业提供服务，积极引进以科技创新型、文 化创意型产业为主的优质企业。2009年，木渎全镇国地两税销售收入（开票）268亿元 ，财政收入14.96亿元。累计引进外资企业244家，注册外资达8.32亿美元，总投资达16 亿美元。随着新一轮中心城区规划及产业结构转型，木渎新区正逐步发展成为生态化、 服务化、都市化、国际化的特色苏州经济城区。木渎滨江新城占地面积4.9平方公里，东至横塘北至苏福路，南到宝带西路，西至金枫 南路，交通、地理位置得天独厚。木渎滨江新城区域未来建设总量450万平方米左右。滨江
11、新城将形成“一核两翼，十字轴 带，绿廊渗透，特色板块”的总体格局。 “一核”即树立重要活力核心及标志性形象，“两 翼”即西侧总部经济区和东侧商贸集聚区;“十字轴带”即南北向汽车文化轴，由南侧汽车 主题文化乐园连接现有凯马广场，中部功能核心区，东西向为滨江休闲轴带，承担着串 联主要板块的功能;“绿廊渗透”指依托现有水系、港汊，兼顾周边山体轮廓，建立连接 老城区，沟通胥江沿线与南侧山前地带的带状绿化公园;“特色板块”是指南侧靠近山体 的区域适当降低空间开发强度与建设密度，呈组团状布置创意，旨在引进研发组团。木渎新城崛起，将成苏州西南部新中心金枫路创新创意街区：以发展文化创 新创意产业为主，集产业、
12、商业、商 务、居住于一体。长江路专业市场：融合高等教育、居 住、商业等相关配套的专业市场集群 。凯马广场：以汽车贸易、汽车运动、 汽车休闲、汽车商务、汽车文化五大 功能的汽车主题公园。目前，凯马广 场商业区的汽车销售市场已成为苏州 市较有影响力的市场之一也是苏州最 大的汽车市场，更是提升木渎板块高 端形象不可或缺的重要部分；金山浜生态人居：苏州西部高档生态 、旅游、休闲人居聚集区。基于四大板块规划，目前木渎形成四大商圈，除了金枫路商业区、凯 马广场商业区、长江路商业区外，更有香港街商业区的休闲、娱乐和 超市、购物中心；四大商圈既有各自的商业主打特色，又有配合各个 区域发展需要的综合商业形态，为
13、木渎创造了较大的市场投资空间、 浓厚的商业环境氛围和丰富的生活配套。四大板块，四大商圈其中， 金枫路创新创意街区重点发展电子信息、多媒体技术、动漫衍生品、工业品设计、 软件开发等创新、创意产业。近年来街区发展迅速，随着新一轮规划的实施，在金 枫路两侧将逐步形成约百万体量超大规模的创新创意产业街区。金枫路是贯穿木渎镇、高新区的南北要道，沿线属新区和吴中区的延伸交叉区域，金枫路创新 创意街区全长2.5公里，由北向南呈纵向分布，规划总占地面积约2.15平方公里，地处木渎新 区核心区域，距离苏州古城区仅5公里，具有绝佳的区位优势,同时街区内拥有近150万平米的 可开发土地，为街区的发展提供了充足的土储
14、。金枫路，电子商务产业园，木渎城市财富加速器一轴，一条贯穿整个街区的步行主景观功能绿轴；两带，两条滨水景观带(一条沿向阳 河两岸、一条沿生产河两岸打造滨河景观)；三点，三个主要景观功能节点(一个金枫 路与竹园路交叉口的商业集聚区，两个主景观轴与花苑路滨河带相交的景观节点)。金枫路街区整体采用一轴、两带、三点布局纵横一条路，五大产 业园，上百家知名企 业苏州市区商业网点布局规划蓝图中，苏州未来商业形成“一个板块二新二轴四带”、 2个商务区、1个国际会展商务区、12个区域级商业功能区的标志性商业格局，金枫路板 块被纳入12个区域级商业功能区的重要组成部分。金枫路板块，苏州12个区域级商业功能区之一
15、作为轨道交通一号线起点站的木渎，木渎更是拥有两个轻轨站，其中木渎站为轻 轨一号线的始发站，所有轻轨车辆的维修养护也都在木渎。两个轻轨站，木渎站 和金枫路站，中间不到一千米的距离，却拥有九个出站口，大大提升了木渎作为 轻轨龙头所在地的战略优势。苏州轻轨一号线西起木 渎镇，东止苏州工业园 区，全长25.739公里， 预计2012年6月通车。 轻轨一号线龙头，两大站点，战略优势无可比拟沿着苏福路及中山东路一路所见即可知晓，在古镇新区与凯马广场之间的领域里正在 发生巨大变迁项目基地即在其中。镇区经济转型，前期乡镇自发形成的产业及建 筑已落后于当前高规格发展需要，正被搬迁、淘汰。在如此强势的发展新旧转折
16、点， 先进入者有利占据市场优势。木渎镇新区正进入一个迅猛拆迁和快速发展的阶段。木渎在苏州人心中处于什么样的地位？有钱的乡下 还有藏书羊肉 还有郊游 随着高新区“北扩西进”、吴中区延伸拓展的城市化进程，“吴中第一镇” 木渎板块 成了吴中区和新区延伸交叉区域的第一站。随着苏州城市的不断扩容及借势一号线龙头的势能，木渎作为城市西南副中心的 地位逐步彰显，普通住宅物业的发展取得长足的进步，木渎无疑将承担苏州大都 市的部分居住功能。由于木渎古镇千年底蕴及建筑园艺浸染，在此构建新中式高尚住区具有天然优势。项目位居古镇与新区交汇处，在金枫路板块与凯马广场板块交汇处，坐享成熟商 业娱乐休闲，地段配套资源优势不言而喻。小结：Part01 宏观局势Part02 项目基地研判Part03 木渎镇区研读Part04 板块楼市分析Part05 竞品推广借鉴如之前对古镇历史及发展分析所知，木渎板块凭借着优越的地理优势及交通利好， 再加上绝对的性价比（最高1.5万元/，对比古城区及园区高则2-3万元/ ）， 成为置业者的首选佳地，将成为苏城楼市的新转机。 从历
