CCRC持续照料退休社区

《CCRC持续照料退休社区》由会员分享，可在线阅读，更多相关《CCRC持续照料退休社区（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、持续照料退休社区持续照料退休社区，指通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务， 使老年人在健康状况和自理能力发生变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。持续照料退休社区起源于美国教会创办的组织，英文简称为CCRC，至今已经有100 多年的历史。 CCRC 是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务， 使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。简介可持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community ，简称 CCR

2、C） ，起源于美国教会创办的组织，至今已经有100 多年的历史。 CCRC 是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、 介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。据 1999年美国一项学术调查显示，居住于CCRC 老人的余命年龄是非居住于CCRC 老人的 1.5 倍。人性化的 CCRC 养老理念受到了老年人的欢迎与认可。特点持续照料退休社区通常选择在距市中心50-100 公里、一小时车程内、交通便利的城市周边地区。 退休社区以围墙封闭自成一体，配备安全监控、 保安巡查等多种方式提供安全保障。社区配

3、有大面积绿地、景观、花园、种植园区。为入住者提供优美的居住养生环境，并且从个人居所到服务场所、公共空间全部为无障碍设计。社区提供各种生活配套设施：餐厅、超市、洗衣、银行、邮局、美容美发及各种娱乐活动场所。在社区内入住者可以方便的解决一切生活需要。社区建设的社区医院拥有经验丰富的各专科医生，为入住者提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。入住者在身体状况和自理能力发生变化时，可以获得与其健康状况相对应的居住空间与关怀照料服务。同时，社区为老人提供充分的活动学习空间及各种设施。由于社区规模大，入住人员多， 老人可以结交兴趣爱好相同的朋友，根据不同爱好自愿组成各种学习、活动小组，

4、如：书画、音乐、棋牌、球类、手工制作、电脑、养生等。长期照护有两种主要型态，一种是居家型照护，另一种是入住型照护。前一种照护型态规划与执行某种照护支持服务，让需要照护的个案仍可住在自己的家中。美国学界称此类的照护为居家与小区照护(Home- and Community-Based Services, BCBS) 。入住条件在美国，典型的 “持续照料退休社区”主要有两个要件，首先是入住者在入住时要签一纸终生照护契约(Life-Care Contract)，并付一笔入住费(从 2 万至 40 万美金不等 )，通常是购置小区中某一个住宅的费用。另一个要件则是此小区必须能够满足年长者住民在不同阶段中所

5、需要的照护服务，至其过世。 因此在合约中， 入住个案承诺余生将在此小区中生活及渡过，并再按时缴交月费或管理费 (从 200 至 2,500 美金不等 )；机构则承诺将按照其实际需要，优先为住民提供适当的照护服务。“持续照料退休社区”的住户通常是能够独立生活的退休人士，先住在独立生活的住宅中，然后随着身体机能的退化，自我照顾能力逐步降低时，机构再视其情况，安排住民移住辅助生活住宅、集合式老人住宅或护理之家。由于医疗是“持续照料退休社区”的住民不可缺少的一环，因此“持续照料退休社区”若不是本身就是某个医疗体系的一部分，不然就须要与附近的医院有紧密的合作关系，以便当住民须要就医时，能够获得实时且妥当

6、的治疗或照护。此外，有些“持续照料退休社区”也利用本身的空间、设施或专业人力，提供居家或小区照顾服务给小区以外的非住民长者。这样一来，就形成当地一个完整的连续照护网络。详解持续照料退休社区： CCRC 在中国成功必须掌握四个关键点今天和大家分享的主题是ccrc 相关话题，主要想和大家分享几个部分：第一个是ccrc 的本质和特点是什么：第二个是影响ccrc 发展的核心因素是什么：第三个是中国现在所处阶段对ccrc 的发展有什么影响：第四个是若要ccrc 在中国成功，必须掌握哪几个关键要点。研究浅薄，欢迎大家提意见哈！首先是第一个问题，因为ccrc 发源于美国，在美国发展的最成熟，所以借用美国的模

7、式来讲解一下ccrc 的特点。 CCRC（ContinuingCare RetirementCommunity ）翻译成中文为持续照料退休社区，美国CCRC 根据入住者的身体状况，可分为四种不同的模式：CCRC 能提供从IL（独立生活社区） 、AL （协助生活社区） 、MC 失忆护理、到NH（专业理疗机构）的持续照料。在一个完善的ccrc 社区，可以享受到全过程的养老服务。1.入住 ccrc 社区的老人，可以从55 岁开始入住，一直到终老，但现在美国ccrc 入住老人的平均年纪已经在80 岁以上，核心因素是依靠复卖次数获取利润的盈利模式造城的，这个我们待会儿再细说。全美 CCRC 有接近 20

8、00 家， 年收入 38 万美元客户占到49， 8 万美元以上客户占到24。这种产品，基本上是针对中产以上阶层的客户，开发出来的产品，不是那种刚需型养老。2.入住 ccrc 的费用支付， 基本为一次性高额的入住趸交费用，再加上每个月的月费，而这个一次性的费用相当的高。在美国，依靠出售自有自己的房屋支付一次性趸交费用，入住到CCRC 的老人占到总人数的66。可见，大家入住的门槛还是相对比较高的。当然，这个一次性趸交（趸交就是一次性付清所有保费）的费用，在离开时，是享有一定的返还的，以Erickson 。 Living项目为例：大家可看到表格里面展示的，因选择不同的返还比例，前期支付的入门费也会有

9、差异，基本遵循着高入门费高返还，低入门费低返还的规律。ccrc这种产品面向老年客户的时候，有一项保障比较吸引人，就是从健康居住单元，进入到专业护理单元的时候，月费可以不增长。正是这个服务核心费用的优势，吸引了许多老年人愿意入住ccrc 社区。从某种意义上，ccrc 产品的收费方式，更像一种保险产品。我前期交了许多钱，但是保障了后期支付不增长。那么对于开发ccrc 的主体来说，核心利润点来自于产品的重复销售。因为老年人住进ccrc之后， 很少有中途离开，基本都会待到去世。若老年人在社区居住的时间非常的长，那么项目只能赚一次收入。若在同等的时间内，产品卖两次，则赚到的是两次的收入。（这点显着的凸显

10、了ccrc 本质是为赚钱存在的，不属于公益性的养老服务项目）所以，现在美国的ccrc在努力提高入住老年人的年龄，这样他们在里面的入住年限就比较短，就可以很快的进入再一次的销售环节。美国 ccrc 老年人的平均生活年限为7.9 年。3. 从收益率状况来看，ccrc 的资本收益率也是较高的，在美国可以实现平均12.5%的资本收益率水平，仅次于专业养老护理机构的12.8%接下来我们进入第二个话题。影响 ccrc 发展的核心因素是什么？在权威分析中，我们发现，ccrc的发展与房地产发展状况、金融工具、税收政策、政府补贴等四个核心要素紧密相关。我们惊奇的发现，房地产发展与ccrc 的发展竟然是负相关的关

11、系，就是说，房地产市场越好，ccrc 的发展就会受到抑制；房地产市场开始下滑，ccrc 的发展反而开始增速。这和 ccrc一次性需要收极高的入门费用有极大的关系，再加上大多数老年人靠卖房支付。若房地产市场大好，大家未必舍得卖。ccrc 投资有监管，营业许可需要通过洲及保险部门通过。住房持有者贷款、专有逆向按揭贷款等金融工具也有效的推动了ccrc 的发展，对其发展影响最深远的是reits。虽然 ccrc 的本质是盈利， 但事实上美国大多数ccrc 都是非盈利项目，靠资本运作降低融资成本（刚才大家也提到了），政府也有较多的优惠政策支持。美国人愿意卖房子住ccrc的另两大关键因素是房产税和遗产税，房

12、产税税率大致在1%-3%之间，遗产税1999 年的起征点为65 万美元，税率实行超额累进制。税率分成18 个等级，从 18到 50 。这两大税负也促进了ccrc 的繁荣。以此推断，中国将会在2020 年左右，迎来ccrc 社区发展的小高峰首先， reits的启动将带来深远的影响。2014 年 9 月 30 日，央行、银监会联合出台关于进一步做好住房金融服务工作的通知，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。其次， 中国房产税、 遗产税的出台都基本有了时间表。未来会削弱老年人退休后继续持有不动产的意愿。还有，房地产市场的发展

13、，也基本上达到了平台期，需求量处于稳定阶段，快速发展、不动产快速增值的阶段已经不存在了。哎呀，一不小心第三个部分也讲完了。咱们进入第四个部分：ccrc 在中国成功，必须掌握哪几个关键要点。第一个关键点，低融资成本。因为ccrc 项目的体量一般都比较大，最多有2000 多房间的，少的也至少500 房间， 前期投资量较大，虽说后期收入部分有高额的入门费，但融资成本太高也扛不住。第二个关键点， 控制土地成本。 因为中国特有的不动产产权模式，再加上中国老百姓强烈的产权意识， ccrc这种无产权的产品，其价值在中国人心目中一定不可能和有产权的房子一样。按照我们之前的统计，入门费总额达到周边同等面积产权房总价的6070% ，比较容易接受。 所以这就意味着，若地价和产权房一样，这事儿就没法玩儿了。所以现在许多保险公司取地都奔大都市近郊，或者干脆找集体用地。第三个关键点， 入门费的金融收入，这个刚才大家提到过，这个在中国必须有，不然差价那点儿钱实在是太少。第四个关键点，是关于客户的，美国能接受ccrc 这种模式的老年人，平均受教育水平是高于美国平均水平的，意味着是高知人群是其主力客户。前一阵儿我们在北京做过一轮调研，这种方式，确实在高知人群中受接受程度较高。所以，大家如果有机会开发ccrc ，一定要将老干部和大学老师牢牢抓住。