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1、Y 公司 S 市百合花酒店投资建设项目可行性研究报告一、投资者背景Y 公司有 20 年历史，注册于香港，注册资金 500 万美元，以不动产投资和酒店经营管理为主要业务。Y 公司于 1990 年进入内地发展，截止 2006 年底，总资产已达四十亿元人民币，净资产达 25 亿元人民币（约 3 亿美元） ，已经形成不动产投资开发，酒店投资经营及相应的发展模式和经营管理团队。其差别化经营的特点在于将投资重点放在中小城市（即所谓的二线城市） ，形成了一定的区域优势。为追求长期利益和内地不动产价值可预期的升值潜力，公司开始布点投资中等规模的酒店并将其作为公司战略资产经营。二、项目概况Y 公司酒店项目取名为
2、“百合花酒店” ，拟建于 S 市北部规划新建城市 环城东路以东、绍大路以南地块，项目西临 50 米宽的环城东路，北临 62 米宽的绍大路，视野开阔，道路两侧绿化带已形成。项目距老市区中心约 2 公里，距 S 市火车站约 里。项目已取得面积 6 公顷的土地用于建设。 “百合花酒店”规划总建筑面积50000 平方米，规划主体建筑高度 21 层。主要建筑物有酒店、健身中心、商业用房及配套用房等。项目公用设施接入方案已获得当地政府批准。具体为：划从区块南侧和东北道路直接接管；划排入区块南侧道路排水沟；划从区块西侧环城东路接管排放；划从区块东侧城东变及西北侧城中变接入；划从区块北侧绍大路直接接管；播电视
3、和网络：计划从区块北侧绍大路接入。“百合花酒店”建设规模由标准房 300 间；其它豪华套房 20 间；总床位 630 个并配套相应的服务设施组成。建设标准按 4 星级酒店标准设计。项目总投资 20000 万元人民币，全部投资由 Y 公司采用自有资金投入，Y 公司拥有 100%产权。本项目投资包括已经投入的土地、城市配套费用、项目建设费用和流动资金。三、 星级标准建设“百合花酒店” 。成为当地商务和旅游主流酒店之一，服务于当地主要客流市场。项目也作为公司的战略资产承担公司资产保值增值的任务，为公司长期发展奠定基础。 公顷的土地用于建设；建设总面积 50000 平方米的“百合花酒店” ；完成项目配
4、套设施配置和建设、 完成人员培训和试营业。四、，S 市实现国内生产总值 539 元人民币；城镇居民人均可支配收入 20626 元人民币。根据 S 市总体规划的目标，到2010 年人均 6 万元左右。远期 2011 年至 2020 年 均增长速度为 15%，规划期末人均 18 万元左右。为了实现上述的目标需要拓展城市空间，增强城市的辐射能力，加速新区的开发和旧城的改造建设。规划的 心城区已经形成。2006 年城市人口规模为 85 万，根据S 市总体规划2020 年为 110130 万。近几年，随着经济的发展、人口的增长、铁路枢纽的扩大，改变了单一型的城市布局。改变了三次产业结构，次中心城市地位已
5、经稳固，经济发展前景良好，第三产业发展很快，本项目的外部条件较好。 市的企业实力及规模扩大很快，商务人士的交流急剧增加。椐当地统计，近两年商务人士的来访量增加了 60%，从两年前的日平均 2000 人增加到现在的 3300 人，商务酒店爆满。预计未来 5 年的平均增长速度还能达到 10%左右。项目目标市场还处于增长期。由于 S 市地处中国长三角经济发达区域，随着 S 市旅游市场的开发，周边经济的发展和居民的收入水平及生活水平不断提高，来S 市的游客人数也大幅增加，目前在日平均 10000 人左右，形成了对高档酒店需求的另一主要群体。项目的市场前景是好的。1 个月，自 2008 年 1 月至 2
6、009 年 9 月。本项目试运行 3 个月，自 2009 年 10 月至 2009 年 12 月。自 2010 年 1 月起项目投产运营。五、项目资金使用方案投资估算本项目的投资估算范围为：土地征用费、土建工程、项目配套设备、项目设计费等。即：第一部分工程费用，其它工程费用，不可预见工程费用。(1) 工程建筑费用本项目土建费用主要为主体建筑共 5 万平方米（包括辅助的设备用房、员工临时住房等约占 10%） ，按内地现行造价 1500 元/平方米计算（包括道路、绿化、围墙等） 、估算项目约需土建费用 7500万元，项目全部装修费用（包括客房、厨房部分设施）4500 万元。工程建筑费用合计 120
7、00 万元。(2) 主要设备费用本项目主要设备及安装费用为：供水供电设施、空调、音响灯光，弱电（网络、通讯、电视等） 、娱乐配套、消防等公用配套设施，共计 3000 万元。(3)土地征用费项目的土地属于政府出让的土地，项目总用地面积为 6 公顷（30 亩） 。由于本项目为当地政府鼓励和招商项目，早在两年前公司就已经获得土地的使用权，价格也较低。土地费按政府实际出让价格计算为每公顷 300 万元，总计土地征用费为 1800 万元(包括土地出让金及附加费用)。(4)其它费用估算本项目其它费用估算按相关会计规定执行，并考虑基本预备费和涨价预备费。流动资金 1000 万元，其它费用 2200 万元。该
8、项合计 3200 万元。(5)项目投资经估算，该项目固定资产投资总额估算为 20000 万元。资金筹措方案本项目所需的建设投资为 20000 万元，采用全部投资由公司解决的方式实施，公司占有 100%的股权。项目建成后，形成固定资产19000 万元（含待摊费用 2200 万元） ，流动资金 1000 万元的资产结构情况。资金使用计划资金使用按照项目工程建设进度要求，分阶段投入。本项目建设期为两年。第一年投入一半资金 10000 万元（包括前期的土地费用） ，第二年投入 10000 万元（含流动资产 1000 万元） 。六、项目盈利能力分析年收入分析本项目收入由客房收入和服务收入组成，服务收入包
9、括餐饮服务、娱乐废物、商业服务组成。酒店共有标准客房 300 间，定价600 元/日；豪华套房 20 间，定价 1000 元/日，均已考虑了优惠折扣因素。理论年客房收入为：（300*600+20*1000）*365 天=7300 万元/年服务收入估算按 2700 万元/年计算。合计年收入为 10000 万元。根据市场估测，项目经营前景良好，所以按营业第一年客房率60%，第二年起按 80%计算各年收入。如下表：年营业收入估算表营业年份（年） 1 210（正常年）计算年份（年） 3 312客房率 60% 80%年收入合计（万元） 10000*60%=6000 10000*80%=8000总成本估算
10、项目总成本主要由物料消耗费用、工资、燃料及电、水费用、折旧摊销、其他费用和修理费、营业税金等组成。其中：物料消耗费用正常年为 700 万元；第一年为 500 万元。燃料及电、水费用正常年为 600 万元；第一年为 500 万元。项目定员 300 人，按平均工资 计，工资总额 1000 万元。折旧摊销按 30 年平均法计算，残值 10%（总投资。（19000*30 年=570 万元其他费用和修理费包括广告、保险、培训、管理、修理等费用，按 400 万元/年估算。营业税金按 6%计算。第一年为 360 万元；正常年为 480 万元。总成本计算表营业年份（年） 1 210计算年份（年） 3 312物
11、料消耗（万元） 500 700电、水费（万元） 500 600工资（万元） 1000 1000折旧摊销（万元） 570 570其他费用（万元） 400 400税金（万元） 360 480年总成本（万元） 3330 3750经估算，本项目正常年总成本费用估算为 3750 万元（其中正常年折旧摊销费用为 570 万元） 。利润估算项目正常年利润总额（所得税前）为：总收入000250 万元项目营业第一年（计算期第三年）利润总额（所得税前）为：总收入000670 万元所得税按利润总额的 25%计取，正常年税后利润为4250*（1=元。 正常年所得税 元财务指标：投资利润率 =正常经营期年利润总额/总资
12、金100%=售利润率 =正常经营期年利润总额/销售收入100%=项目投资作为基础进行盈利能力分析。根据项目投资财务现金流量表，测算指标如下：所得税后 所得税前 准收益率 8% ） 元 元投资回收期（含建设期、税前） （见表(金流量计算表：计 算 年 份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12客 房 率 (%) 60 80 80 80 80 80 80 80 80 801 0 6000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 80002 0000 10000 3330 3750 3750 3750 3750 3750 3750 3750 37
13、50 37503 10000 670 4250 4250 4250 4250 4250 4250 4250 4250 42504 (20000 13080 580 920 8170 12420 16670 209205 税 后 (10000 )= 元 )= ￥ 5,折 现 率 8%)= 后 元 )= ￥ 折 现 率 8%) 税 后七、项目投资风险分析本项目建设和经营风险因素主要有：市场风险、管理风险、资本风险。市场风险表现为项目市场竞争能力的好坏；管理风险表现为建设期和经营期管理工作的好坏；资本风险表现为资产增值和抗风险的能力。政策风险表现为宏观经济和政策环境。本项目位于经济发达的长三角区域，加之宏观经济良好，对项目市场的分析比较乐观，市场风险较小；企业已有多年房地产和酒店业从业经验，营销模式独特而成功，管理经验丰富，因此管理风险较小。本项目资本风险极小。由于项目资产之一的土地受当地政府扶持以很低的地价获得，其增值效应明显，项目资产安全性有保证，这也是项目有较好效益的原因（本报告按内地会计制度规定未进行资产增值计算） 。企业在项目运行后获得一项重要资产，为再融资奠定了基础，因此其资本流动性风险也较.
