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1、合川项目定位初步思考二零零七年五月纬联地产顾问(重庆)有限公司策划中心事业5部中国地产策划代理10强在竞争日益激烈的市场环境中，简单的追 随市场已无法使项目轻松制胜。尤其面对区县市场，市场容量相对有限， 大盘的开发应步步为营，谨慎而为！“引领市场，适度超前” 将是本项目在定位 过程中考虑的重点！Part 2Part 1Part 3Part 4Part 5Part 6合川区域概述合川区房地产市场解析合川区宏观经济环境描述项目一期定位及产品建议项目整体定位及规划建议项目地块研究合川区购房人群问卷调查分析节选及未来发展趋势借鉴附:目 录Part 7项目整体营销理念及一期营销攻略Part1Part1
2、合川区域概述合川区域概述合川是重庆的北大门，规划中 的重庆北部地区中心城市。位于嘉 陵江、渠江、涪江交汇处，扼守川 北水陆交通咽喉，是重庆与资源丰 富的川北地区相联的纽带，也是重 庆资金技术集约发展的延伸带，被 誉为重庆通向四川北部、陕西、甘 肃等大西北省区的“经济走廊”。全 市幅员面积2356.21平方公里，辖27 个镇、3个街道办事处、1个工业园 区，共524个村、82个居民委员会， 全市总人口为152万人，其中主城常 住人口约20万,流动人口22-25万。关于合川Part2Part2合川区宏观经济环境描述合川区宏观经济环境描述2004年以来，合川区整体及人均GDP均处于稳定增长期，位列
3、重庆中游。整体经济运行方面2006年,城镇居民人均可支配收入比上年增长12.8%，达到 9139元，增幅平稳。消费需求力方面2006年合川区整体城镇化率达到47.2%，逐年呈递增趋势，城市 化进程的加速一定上刺激房地产需求。城市化进程方面铁路 合川有襄渝铁路、遂渝快速铁路和 兰渝铁路（在建）穿境而过，这对合 川整体经济发展及劳务输出形成巨大的拉动作用 。 公路 全区形成以渝合、武合等高速公路为主导， “ 一纵四横八条干线 ” 公路 为骨架，纵横交错，干支结合的公路网络，彻底打破交通瓶颈对合川经 济发展的制约。水路 富金坝航电枢纽、草街航电枢纽、千斤滩码头、东津沱环保码头等水上 交通项目，将实现
4、合川嘉陵江、涪江、渠江三江300公里航道渠化，其中 嘉陵江将达到三级航道，渠江达到四级航道，涪江达到五级航道，1000 吨级船队经合川可直达广元，实现江海直达运输。 交通规划方面完善的交通规划为合川经济发展提供有力保障!产业规划方面城镇体系规划将合川、江津、主城9区划入中 西部城镇发展区； 而规划的6大卫星城市也包括合 川。同时,重庆“1小时经济圈”规划已覆盖合川，将 对作为成渝经济带重要中间经济中心的合川经济发 展产生巨大的带动作用。依托水、煤等资源优势，2010年前合川将成为重庆市的能源工业大基地 。目前 已规划的五大电站：双槐火电站、三汇坑口火电站、富金坝电站、草街航电枢、 纽利泽航电枢
5、纽。 加快建设、改造生产线，使合川成为重庆市最大的水泥生产基地。 目前合川区已把以钓鱼城为代表的东城区定义为旅游度假区，把北城定义为商 贸区，把南城江城工业园区定义为工业发展区，并进行配套产业发展。合川有望成为连接成渝经济圈的重要枢纽，重庆北部地位 突出的经济发展中心！人口规划方面按合川城镇体系规划，2015年合川主城 人口将达到50万人，2020年将达到100万人。政策影响方面日前重庆与成都均被国务院批准成 为全国统筹城乡综合配套改革试验区-“ 新特区”，其有望带给重庆来至财政、金 融、通关、土地、工业、农村六个方面 的利好政策。而对于合川来说，有利因 素主要将表现在以下几个方面：财政方面：
6、合川为重庆的农业大区 ，必将获得更多的资金投入。土地方面：区县之间调整用地指标，在全市范围内实现耕地的占补平衡。 有助于区县城市 化进程的加速。农业方面：通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条件。 城市化进程的加速刺激房地产市场兴旺发展。宏观研究小结完善的交通规划、突出的经济地位，为合川的经 济发展提供有力支撑。“新特区”的建立为合川发展带来新的契机。Part3Part3合川区房地产市场解析合川区房地产市场解析NO1NO1合川区房地产市场宏观概述平稳与健康的投资市场！从0206年合川区房地产投资金额来分析，其总体呈上升趋势。但经历了 04、05年的高速增长之后，增长速度明显放
7、缓。进入平缓增长期的需求市场！从0206年合川区房地产销售面积来分析，至05年始，各年商品房销售总量 均保持了一个较高的水平。目前需求市场依然强劲，但增幅有所放缓。NO2 NO2 区域住宅市场供应特征从在售及潜在楼盘体量分布表来分析,由于受到区域土地供应、开发商资金实力及购房需求力的影响,合川区5万方以下的小型项目占到60%以上。体量小，自身配套不足，是合川楼盘开发的重要特征。体量小，自身配套不足！市场在售及潜在楼盘体量分析建安成本、土地成本的差异造成多层占有绝大多数。同时高层多分布在滨江沿 线，拥有良好的景观效应。洋房、别墅等高端产品相对缺乏。中低端项目供应为主，高端项目稀缺！市场在售及潜在
8、楼盘建筑形态分析市场在售及潜在楼盘主力面积区间分析市场上以90-120平米为主力供应户型的楼盘占有绝大多数，与主城楼盘比较，差距明显，这一方面是由于合川区楼盘单价相对较低，总价抗性较小，另一方面是 由于区域长期的消费习惯，导致消费者置业趋向舒适型户型。在售及潜在楼盘建筑景观风情目前合川市场上，除南城水岸为中式风情外，其 他楼盘均采用现代风格，风格单一。尤其是在景观打 造上，仅仅是具备而已，基本没有风情可言。在售楼盘销售价格分析目前多层与不看江的高层、小高层价格均在1500-20001500-2000元元/ / （建面价格），（建面价格），高层与小高层的价格普遍高出多层200-300200-30
9、0元元/ / ；而观江高层由于景观效应更加突出，因此价格处于最高，在 2100-24002100-2400元元/ /。同时近两年来合川整体房价均保持了10%10%以上 的年增长率,增幅明显。物业形态及楼盘品质的相对均衡造成区域总体价格差异较小；近期 市场需求的膨胀形成整体价格有较明显的增幅。在售及潜在楼盘配套分析 物管费用多层集中在0.35-0.55元/月，高层、小高层集中 在0.6-0.8元/月。中低端项目为主导，物业服务水平相对落后， 形成市场较低的物管费用。 市场中楼盘自身配套相对匮乏。教育配套方面教育配套方面，只有纯阳领岸 、南城水岸等少量大型项目配备幼儿园；运动配套方面运动配套方面，
10、世纪花园 、纯阳领岸两个项目拥有游泳池、篮球场等设施；而会所会所只有尚特 区、三星锦城、纯阳领岸三个项目配备。瑞 山 西 路 板 块涪滨路南岸板块世纪大道沿线板块涪滨路北岸及嘉滨路西岸板块老城区板块南津街板块区域竞争态势研究在售主力供应情况潜在供应板块主要供应类型代表项目在售体量 (万方)户型面积（ ）总价（ 万方）主要供应类型代表项目潜在供应 体量 （万方）竞争力提炼瑞山西 路板块多层、小高层畅谷/水 榭香都3.252房75-9012-14多层、小高层书香世家11区域教育配套3房95-12015-20涪滨路 北岸及 嘉滨路 西岸板 块高层纯阳领岸2房75-8514-16高层、小高层55江景/
11、楼盘品 质3房110-14021-27涪滨路 南岸板 块高层、多层南城水岸4.42房 80-9016-18高层逸城山水 /山水印 象/金鹿 花园地块80江景/楼盘品 质/建筑风情3房100-12020-25世纪大 道沿线 板块多层明郡/尚 特区/芳 菲苑/世 纪花园2.92房75-9011-14多层南城华府 二期1重点规划区域 /临近行政中 心、火车站、 体育馆3房105-14016-21四大主力竞争板块情况描述注：目前及短期内老城区板块及南津街板块尚无楼盘供应。四大竞争板块供应特征解析板块名称供应特征板块优势板块劣势瑞山西路板块建筑形态以多层及小高层为主；均价约 在1600元/。周边配套教育
12、资源 优越；大学林立， 提升人气。交通规划不合理 ，无自然资源可 利用。涪滨路北岸及 嘉滨路西岸板 块建筑形态以高层为主，楼盘产品品质相 对较高，均价在1800-2400 /,总价为 区域最高,在21-27万之间。江景资源； 板块展示面较好。交通相对不便。涪滨路南岸板 块建筑形态以高层、多层为主；产品品质 相对较高，价格与涪滨路北岸及嘉滨路 西岸板块大致相当。江景资源； 板块展示面较好。基本生活配套尚 不成熟。世纪大道沿线 板块以中低端项目为主，建筑形态单一，价 格偏低，约在1300-1600 / 。重点规划区域，紧 邻行政中心、火车 站、体育馆。无自然资源利可 用，交通，基本 生活配套尚不完
13、 善。世纪大道沿线板块典型在售楼盘分析世纪花园地址合川南城希尔安大道总占地20万方总建面40万方容积率2近期推出体量三期约5万方折后销售均价（建面 ）1568元/主力房型及面积区间2房：7098 3房、4房：105129物管费用0.35元/平方米月项目整体销售率90(尾盘期) 去化特征三期开盘半年，实现70的 销售率，其中70、80的两 房及一房去化速度最快。主要卖点体量优势，自身配套成熟 区域创新10层电梯小高层。项目优势：体量优势，自身配套相对成熟，前期已经入住，产品及园林呈现，并形成较大人气。 地处重点规划区域，临近行政中心、火车站、体育馆，具有价值提升空间。项目劣势：整体区域配套不足,
14、产品平庸。世纪大道沿线板块在售典型楼盘分析金色港湾明郡地址合川南城世纪世纪大道总占地2.3万方总建面4万方容积率1.74推出体量4万方折后销售均价1535元/主力房型及面积区间2房：8289 3房：109142物管费用0.5元/平方米月目前销售率85（尾盘期） 去化特征开盘当日销售50，其中82、 110销售较好。主要卖点开发商实力，地理位置优势，拥 有一梯一户的产品设计。项目优势：创新的一梯一户的产品设计（但所占比率非常小），地处重点规划区域，临近行政中心、 火车站、体育馆，具有价值提升空间。项目劣势：规模较小，区域及自身配套资源不足，产品大多平庸。世纪大道沿线板块潜在项目特征分析项项目名称
15、建筑形态态 总总建面（万方）主力户户型面积积预计预计 建面价格 （元/）南城华府2期多层184-130，2房占40，三房占601700 待售项目仍以中低端为主，建筑形态平庸。 户型开始趋于紧凑。 体量小，自身配套匮乏。NO4NO4 区域市场需求特征说明：针对本项目进行了合川区购房人群心理分析问卷调查，同时选择了对于项目现阶段有 用的问题进行细化分析（详见附件中合川区购房人群问卷调查分析） ，共完成问卷305份， 其中有效问卷258份，具体调查样本选择面如下：1、区政府、合川主要大、中学校、合川大型企 业等机构未来3年内计划购房客群；2、南城水岸、书香世家、纯阳水岸等区域大型项目的看房客 户；3
16、、重百、新世纪等大型商场未来3年内计划购房客群。 特征简述 在未来3年内区域计划购房人群中，二次及以上购房的中高端客户比率较大，以提升生活品质，改善居住环境为置业目的。 小高层市场接受度最高，其次分别为花园洋房与多层。配套资源中，社区基本生活配套、交通配套、教育配套、运动配套消费者较为重视。 现代风情受到追捧，中式及地中海风情接受度相对较高。三房需求量较大，两房、四房位列2、3。通过宏观及区域市场解析，我们发现发现一合川经济地位日益突出，城市化进程及经济发展合川经济地位日益突出，城市化进程及经济发展 刺激房地产需求。刺激房地产需求。发现二中低端项目市场竞争激烈，高中端项目供应稀缺，中低端项目市场竞争激烈，高中端项目供应稀缺，形成形成市场机会点。市场机会点。发现三供应楼盘建筑及景观风情单一，但置业却出现供
