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1、广水市都市花园小区商住楼建设开发项目 申请报告主 持 部 门：广水市发展和改革局编 制 单 位：广水市工程咨询公司单 位 资 格：国家发展和改革委员会工咨丙 12120060061分 管 领 导：付立华 高兴木公 司 负 责 人：吴 强技 术 负 责 人：王伟群（注册咨询工程师）报告编写负责人：叶仕文编 写 人 员：黄凤冰（注册咨询工程师）朱 萍（注册咨询工程师）陈光涛（注册监理工程师）吴 强 王 海 叶仕文熊 玲 付其和审 核：王 海目 录第一章 总论第二章 项目建设缘由及必要性第三章 市场分析与建设规模第四章 项目建设条件第五章 项目建设方案第六章 消防、节能、环保及安全第七章 投资估算与
2、资金筹措第八章 社会经济效益评价第九章 结论附件：1、广水市人民政府关于都市花园小区建设问题的会议纪要；2、企业法人营业执照；3、房地产开发企业资质证书；4、组织机构代码证；5、建设工程规划许可证；6、建设用地规划许可证；7、国有土地使用权出让批准通知书；8、委托书。第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称：广水市都市花园小区商住楼建设开发项目1.1.2 项目承办单位名称：随州市宏兴房地产开发有限公司1.1.3 承办单位负责人：叶德生1.1.4 项目联系人：胡文东1.1.5 联系电话:137741103681.1.6 项目建设地点：广水市广水办事处西河社区1.1.7 项目建设性质：新
3、建1.1.8 承办单位概况1.1.8.1 随州市宏兴房地产开发有限公司成立于 2002年 3 月，公司注册资本 1000 万元，主要从事房地产开发和物业管理工作。该公司现有人员 78 名，其中高级工程师 8 名，会计师 3 名，工程师 35 名，助理工程师 22 名，一般员工 10名。该公司具备开发 10 万平方米以内的房地产项目，有完善的管理机制，通过了 ISO9000 质量认证和 ISO14000 环保认证，能满足物业管理的要求。1.1.8.2 公司法定代表人叶德生，大学学历，多年从事金融、建筑工程和房地产开发，具有三级项目经理资质，有丰富的管理工作经验。1.1.8.3 该公司 2001-
4、2004 年在随州开发了宏兴小区14000 平方米、东园小区 12000 平方米、银河小区 17000 平方米、电信小区 100000 平方米，先后被随州市政府授予信得过企业和纳税大户称号。2007 年被招商引进到广水市，拟投资 7000 万元兴建都市花园小区。1.1.9 项目建设内容1.1.9.1 建筑面积 5640 平方米的商业铺面；1.1.9.2 72360 平方米的住宅楼。1.2 报告编制依据1.2.1 广水市“十一五”国民经济和社会发展规划纲要；1.2.2 国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 ；1.2.3 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数 （第三版） ；1.2.4
5、 广水市鼓励外来客商投资的若干规定;1.2.5 广水市人民政府关于都市花园建设问题的会议纪要；1.2.6 随州市宏兴房地产开发有限公司与广水市工程咨询公司就本项目签订的委托书；1.2.7 随州市宏兴房地产开发有限公司提供的其它资料。1.3 研究范围本报告着重研究都市花园小区商住楼建设开发项目项目的建设背景、有利条件、建设内容、建设规模，并对建设项目的投资进行估算和效益分析，为项目业主和相关单位提供较准确的投资依据。1.4 编制的原则1.4.1 项目建设是提升城市品位、增强服务功能的需要；1.4.2 是繁荣地方经济、增强发展后劲、扩大社会就业的需要；1.4.3 项目建设符合广水市“十一五”国民经
6、济和社会发展规划纲要。1.5 研究结论该项目以科学发展观为指导，立足于广水市现有住宅现状，根据广水产业发展需要提出，项目实施可有效改善、提升城市基础设施条件，项目建设意义重大。 第二章 项目建设缘由及必要性2.1 项目建设的缘由2.1.1 2004 年 6 月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ，结合我省实际，湖北省政府出台了省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见 ，在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。2.1.2 自从广水市政府取消福利分房制度以来，个人购房数量骤增。随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的
7、需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。2.1.3 广水自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来广水投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加，这些都为广水市的商品房消费市场增添了新的主力军。2.1.4 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。2005 年广水市城镇居民人均可支配收入 6677 元，比上年增长 9%;年全市农民人均纯收入 3002 元，增长 7%;国内生产总值 63.14 亿元,比上年增长 13.5%。2006年城镇居民人均可支配收入 7245 元，比上年
8、增长 8.5；农民人均纯收入 3330 元，比上年增加 328 元，增长 10.9；国内生产总值 72.3 亿元,比上年增长 14.5%，增长速度创历史最好水平。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。2.1.5 旧城改造造成了需求量的增加。鉴于广水中心老城区内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2004 年政府出台了新文件，禁止任何单位和个人在城区内建房，这给房地产开发提供了良好的市场环境
9、。2.2 项目建设的必要性2.2.1 广水街道办事处位于武胜关南麓，春秋时期这里就形成集镇，称为城口。1899 年建广水火车站，民国初年设广水镇，1988 年撤县建市，广水镇更名为广水办事处，2003年更名广水街道办事处。全处国土面积 70 平方公里，总人口8.8 万人，现辖 11 个社区居委会，10 个行政村，有回、满、土家、朝鲜等 5 个少数民族。2.2.2 广水街道办事处先后被评为“全国乡镇企业东西部合作示范区” 、 “湖北省综合经济实力 50 强乡镇” 、 “湖北省基层组织建设六好乡镇党委” 、 “省级文明乡镇” 、 “省级星火技术密集区”和“省级乡镇企业示范工业园区” ，连续四年蝉联
10、“随州市社会经济综合实力第一名” 。2.2.3 广水街道办事处历来是商贾云集之地，商贸发达，个体私营经济繁荣，初步形成了以中山十里长街为轴心的亿元民营经济带，有民营工商企业 2000 余家，已开发建成小商品、农特产品、工业品、养殖交易批发五大市场。农业产业化格局基本形成，建成了蔬菜、果茶、水产养殖、畜禽养殖、花卉五大多种经营基地。2.2.4 近年来，广水街道办事处按照“小城镇、大战略，小城镇、大手笔，小城镇、大环境”的城镇建设理念，致力改善软硬环境，先后投资近 2.5 亿元完成了中山大道、桐柏大道、芦兴大道、东河大道、八一大道、公铁立交桥等十大公共设施建设工程，形成了以中山广场为标志，以中山绿
11、岛为景点，以中山十里长街为轴心， “四纵五横”九条大（街）道为骨架的总体格局，为经济建设更快更好地发展奠定了坚实的基础。2.2.5 广水街道办事处的经济虽然步入了快车道，但是基础设施条件相对滞后，特别是房地产明显滞后，跟不上经济快速发展的需要。随着生活水平的提高，人们对中高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类中高档住宅，加上该公司的宣传、销售也逐步成熟，深入人心，该项目的建成将会大大提升广水市对外形象。 第三章 市场分析与建设规模3.1 市场分析3.1.1 我市现有人口 90 万人，而政治、经济文化的中心广水城区现有人口就高达 9 万人，而我市广水城区现有住宅面积仅只有 90 万平方米左右，人
12、均居住面仅 10 平方米，这远远满足不了社会发展和日益提高的广大人民群众的物质及文化生活的需要。另一方面，在广水城区现有住宅面积 90万平方米中，有近 60 万平方米是八十年代或九十年代建造的，一是房屋陈旧、矮小，土地利用率极低；二是设备、设施老化，使用功能不完善，无抗震消防能力，三是有少部分住房是其它用房改建的住宅用房，设计不合理，功能无法配套，以上状况与广水市城市发展规划要求极不协调。为了改善我市城市建设的整体面貌，充分满足广大人民群众日益提高的物质及文化生活水平的需要，有效利用极其有限的城镇土地资源，根据广水市城市总体规划的要求，随州市宏兴房地产开发有限公司拟在广水街道办事处西河社区桐柏
13、大道以南处兴建集商业与居住于一体的综合性都市花园小区。3.1.2 都市花园小区商住楼建设开发项目是广水市政府招商引资的重点工程项目，得到了广水市直有各有关部门的大力支持。3.1.3 该项目是按照广水市城市发展规划需要而建设的项目，根据市政府有关规定，今后，广水街道办事处将不准新征地建设住宅楼，杜绝近郊村、居委会在规划区内道路旁的零星分散住宅建设，统一纳入全市进行综合开发。3.1.4 近两年随着广水市招商引资力度的加大,投资环境的优化,外来投资企业迅速增多,外出的人员大量回乡经商,广水城区人员迅猛增加，有力地带动了我市第三产业的发展，同时也给广水城区本来就紧张的住宅市场带来了更大的压力，再加上土
14、地资源的日益紧张，给工作和生活带来诸多不便。据初步统计，广水市广水城区现有常住人口 8.8 万人，按人均居住面 25 平方米计算，需住宅面积 220 万平方米，而广水城区现有住宅面积仅 90 万余平方米，不考虑城市人口增容，目前住宅缺口就达 130 万平方米，给住宅楼和商业楼的建设带来了巨大的商机。3.1.5 都市花园小区商住楼建设开发项目位于广水市广水街道办事处桐柏大道的南端，是广水城区的黄金地段，紧靠老城区,周围没有一处像样的住宅区。可以预见，本类产品的推广、销售将会迅速占领市场。 3.2 建设规模3.2.1 该项目占地面积 31886 平方米，总建筑面积78000 平方米，其中住宅楼 7
15、2360 平方米，商业铺面 5640 平方米。3.2.2 绿化面积 8220 平方米，区间道 2055 平方米。第四章 项目建设条件4.1 自然条件4.1.1 项目区地理位置广水街道办事处位于广水市腹地，素有“关内首镇”和“鄂北门户”之称，处界地理优越，东倚大别山，南眺江汉平原，中华山原始森林屏障西北，鸡公山文胜美景极目可见。境内交通便捷，京广铁路线和 107 国道纵贯南北，京珠高速公路广水连接线横贯东西。全处国土面积 70 平方公里，总人口 8.8 万人，辖 11 个社区。历史悠久，交通便利、商贸活跃、经济发达。4.1.2 地质、地形广水市地处桐柏山脉南麓、大别山脉西端 , 属低山丘陵地带。
16、地势北高南低，自北而南，山地、丘陵、岗 地、沿河小块平原，依次分布。山地占总面积的 30.1%，丘陵占67.4%，平原占 2.5%。山地主要分布在西北和东北部，一般坡度为 30至 45，最高处大贵山海拨 907.8 米，相对高差在 300 至 500 米之间。岗地主要分布在中部、南部及东南部，海拔一般在 100 米上下，坡度一般在 15左右。小块河谷平原主要分布在中部、西南及东南部，海拔一般在 50 米左右，最低处平林市水河床海拔 37 米，地势以鄂豫边界为脊干，以低山为屏障，丘陵岗地主体，由北向南逐渐倾斜，经横坡河的切割，形成岭谷平行并列的地貌景观。4.1.3 气候条件4.1.3.1 广水市为中纬度地区，属亚热带季风气候，具有四季分明，日照时间长，热量丰富，无霜期长，雨量充沛，雨热同期的气候特征。4.1.3.2 年平均气温 13-16左右4.1.3.3 历年极端最高气温 39.74.1.
