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1、吉林省建设集团有限公司净月乐透城项目可行性研究报告可可行行性性研研究究报报告告项目名称：净月乐透城项目名称：净月乐透城建设单位：吉林省建设集团房地产有限公司建设单位：吉林省建设集团房地产有限公司吉林建筑工程学院房地产评估咨询有限公司吉林建筑工程学院房地产评估咨询有限公司20102010 年年 1212 月月 2020 日日参加可行性研究人员名单参加可行性研究人员名单尤小更 中国注册造价工程师刘 畅 中国注册房地产估价师焦 帅 中国注册房地产估价师龚晓娇 中国注册结构工程师王力杰 中国注册房地产估价师苗雨青 会计师刘海龙 中国注册房地产估价师汪航宽 高级工程师贺云全 中国注册结构工程师祁 迹 中
2、国注册房地产估价师甄 刚 会计师 目目 录录第一章 项目概况5第一节 概述 5第二节 目开发单位概况 7第三节 项目概要及主要技术经济指标 8第二章 项目提出的背景和建设的必要性9第一节 #市基本情况介绍 9第二节 项目提出的背景10第三节 项目建设的必要性 10第三章 市场需求分析与建设规模 12第一节 市场需求分析12第二节 建设规模14第四章 建设地点及建设条件 14第一节 建设地点14第二节 建设条件15 第五章 规划建设方案 18第一节 规划设计概念 18第二节 规划简述及指导思想 18第六章 环境保护与节能 23第一节 环境保护23第二节 节能 23 第七章 物业管理 24第八章
3、工程及销售进度安排 25第九章 投资估算和资金筹措 25第一节 投资估算 25第二节 资金筹措 26第十章 经济评价 27第一节 财务评价 27第二节 社会效益评价 29附表：附表一、全部投资现金流量表 30附表二、资金来源与运用表 31附表三、项目投资估算表 32附表四、敏感性分析表 1：销售价格下降 10% 33附表五、敏感性分析表 2：建筑安装费用上升 10% 34 附表六、销售收入估算表 35第一章第一章 总总 论论第一节第一节 概概 述述一、项目名称某某公司 XXXXX 三三期二、建设地点水泥厂路三、项目开发单位单位名称：#某某公司房地产开发有限公司注册地址：#市#区#路 631 号
4、注册资本：XXX 圆整法定代表人：XXX 经营范围：房地产开发与经营；建筑装修装饰工程；物业管理（凭资质证经营）；批发、零售；建筑材料，金属材料，针、纺织品，机械、电子设备，计算软件、硬件及外围设备；为企业投资、管理、形象策划、经济信息及技术提供咨询服务。（未取得专项许可的项目除外）。四、可行性研究报告编制单位单位名称：XXX 房地产评估咨询有限公司注册地址：XXXX 注册资本：壹佰万元法定代表人：XXXX 经营范围：资质范围内的房地产评估、咨询、中介服务。五、可行性研究报告编制的依据1.中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市规划法等国家的法律法规和规定；
5、2.国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知，计投资1993530 号；3.关于发布房地产开发项目经济评价方法的通知，建标2000205 号；4.国家现行有关技术设计规范和标准；5.国家计委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求；6.#市城市规划资料；7.现行#省、#市关于工程建设和房地产开发的收费标准；8.建设项目投资估算手册；9.#省建筑工程综合定额（1996 年）、#省安装工程综合定额（1996 年）、#省建筑工程综合定额#地区价目表（2001 年）以及类似房地产开发项目的工程造价资料；10.建设单位提供的基础数据资料。六、可行性研究报告的范围本可行性研究报告的研究范围
6、主要包括:1.项目提出的背景与建设的必要性2.建设地点及建设条件3.市场分析4.建设规模5.规划设计方案6.环境保护与节能7.物业管理8.项目实施进度9.投资估算及资金筹措10.经济评价第二节第二节 项目开发单位概况项目开发单位概况#某某公司房地产开发有限公司 2001 年 9 月经#市工商行政管理局批准成立有限责任公司，公司注册资本 XXX 亿元。公司注册地址为XXXXX 号，法定代表人 XXXX。某某公司以其强大的行业影响力和核心品牌竞争力，引领城市居住文明的升级。#某某公司 XXXXX 的建设，大大推动了#城市的步伐，受到当地政府和市民的高度称赞，为某某公司取得良好的经济效益同时也为公司
7、赢得巨大社会声誉。XXX 年 X 月，某某公司 XXXXX 工程获得 XXXX称号。第第三三节节 项项目目概概要要及及主主要要技技术术经经济济指指标标一、项目概要某某公司 XXXXX 位于 XXX 路，又紧邻繁华，集写字楼、酒店、住宅、购物、娱乐、休闲于一体的大型国际化社区，居住环境优越。项目总投资 76997.14 万元。建设资金由#某某公司房地产开发有限公司以自有资金投入 27964.90 万元，申请银行贷款 20000 万元作为启动资金。项目计划 2006 年 14 月完成前期规划以及场地平整等工作，于2006 年 5 月动工，计划至 2008 年 6 月陆续竣工。 二、项目主要技术经济
8、指标某某公司三期工程主要技术经济指标表项 目层 数单 位数 值一、总用地亩143.55居住用地亩143.55城市道路用地亩其中高压走廊用地亩二、总建筑面积平方米314630.56其中1.住宅面积平方米207633.062.地下室面积平方米24320.103.车位面积平方米78543.394.商铺面积平方米4134.015.物业用房平方米三、容积率2.05四、绿地率38%第第二二章章 项项目目提提出出的的背背景景和和建建设设的的必必要要性性第第一一节节 # # #市市基基本本情情况况介介绍绍#市地处泰山北麓、黄河之滨，位于两大铁路干线京沪铁路和胶济铁路的交汇处，#以“泉城”闻名于世，是#省的政治
9、、经济、科技、文化、教育、金融中心，是全国 15 个副省级城市之一，1990 年，被国务院批准为沿海经济开放城市。#市的地理坐标位于北纬 3602至 3731，东经 11611至 11744之间。土地总面积 8227 平方公里，人口 543 万，其中市区面积 2119 平方公里，人口 250 万。#大地构造南为泰山隆起北侧，北为济阳凹陷，两构造单元之间为齐河至广饶断裂带。#地层由南至北依次为太古界、古生界、中生界、新生界地层。主要河流有黄河、小清河、徒骇河三大系，湖泊主要有白云湖、芽庄湖、大明湖等。气候属暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，年平均气温 14C。#历史悠久，自然景色秀丽，名胜古
10、迹众多，文化底蕴丰厚，是国家历史文化名城之一。#是华北与华东、东部沿海与西部内陆地区客货交流的重要枢纽之一。东邻环渤海经济圈，西临山西能源基地，背靠京津塘，南接沪宁杭经济区，使#拥有得天独厚的外部环境。第第二二节节 项项目目提提出出的的背背景景“九五”以来#经济保持了强劲的发展势头，全市国内生产总值平均每年以 100 多亿元的速度递增，98 年达到 821 亿元，人均国内生产总值1.3 万元。在城市综合经济实力快速发展的同时，为了改变城市面貌，从根本上确立#做为现代化省会和地区经济中心的地位，省委、省政府提出了“实现#五年大变样”的要求。近几年了，#市城市基础设施建设规模空前，投入力度不断加大
11、，随着城市道路改造、绿地广场假设、市容综合整治和管道煤气、液化气、城市集中供热、市区污染企业的搬迁的等各项工程的开展，市区清新优良的生活环境正在形成。 与此同时，随着#市城市面貌和综合经济实力的突破性发展，旧城改造和住宅业被列入城市建设重点，住宅业得到大幅度增长。结合 XXX迁建工程的实施，#市政府决定对原 XXX 的规划用地进行整体开发，将该地区建设成#市最大的高标准住宅社区。第第三三节节 项项目目建建设设的的必必要要性性一、符合当今人居工程发展方向“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大理想。为使住房问题引起各国政府的关注，1976 年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会。进入 90 年代
12、以来，联合国又相继于 1992 年召开了“环境与发展“全球首脑会议,1997 年 6 月又在土耳其伊斯坦布尔召开了联合国第二次 人类居住大会,会议通过了伊斯坦布尔宣言及人居议程,提出了“人人皆有适宜之住房”和“城市化世界中人类住区可持续发展”的庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承担落实人居议程的主要责任,并强调城市在落实人居议程中起重要作用。继联大专题会后，1996 年 7 月国际建协在巴塞罗纳召开十九届大会,主题是现在与未来城市中的建筑学，会议集中探讨和展示五个分题，“人居”分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要的高标准住宅，“另种构造”和“以部件决定居住的住宅”等当今世界现代“人居”
13、问题。我国领导人在“人居二”高级特别会议上发言指出“居住条件的改善是人类文明进步的最重要的标志”。二、符合国家行业规划要求建设部制定的“城市住宅建设与房地产业九五计划与 2010 年远景目标”,即“九五”计划（1996-2000），并以建计1996第 413 号文公布实施。要求：（1）城镇(非农业人口)人均居住面积达到 12 平方米，解决人均居住面积在 6 平方米以下住房困难户的住房问题。（2）建设住宅 12 亿平方米，平均每年建设住宅 2.4 亿平方米。（3）改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到 70%以上。提高住宅建设工程一次合格率达到 95%以上，优良品率达到 30%以上。为此，自 1989年以来，建设部在 56 个城市建设了 66 个省级试点小区，以不断总结我国住宅小区建设的经验，为尽快改善我国的居住条件做出了不懈努力。三、符合国家现行有关政策由于历史的原因，我国的住房制度基本上是社会福利性质，实行的低工资制，也使得老百姓没有能力自己购房。近几年来，我国的住房制度改革逐步走上
