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1、西安房产市场的回顾与总结2014年 7 月 28日，西安市取消 60 平方米以下住房限购政策。 60 平方米以下的住房和砖混结构二手住房可由居民家庭根据需要自主购买。2014 年 9 月 1 日，西安取消房产限购政策。2015年受整体经济下行影响，房地产市场发展也出现了开发投资放缓、库存量加大、市场信心不足、 经济和社会风险不断累积等新问题。为充分发挥房地产业在改善民生、推动经济发展方面的积极作用，2015年 6 月 25 日，公积金贷款购买首套普通住房或贷款已结清再次申请贷款；购买建筑面积90 平方米 (含 90平方米 ) 以下住房的，首付款比例不低于20% ；购买 90144 平方米的 (
2、含 144 平方米) ， 首付款比例不低于30% ； 购买 144平方米以上的， 首付款比例不低于50% ；非本市户口常住居民取得房屋所有权证且缴纳一年以上社会保险后可办理落户。这些限购政策的放开无疑对住房刚性需求人群或是想要改善住房条件的市民来说是一件好事， 在一定程度上对于稳定市场预期、提振市场信心起到一定拉动作用。但同时也为炒房的投机者提供了机会，房地产市场秩序遭到严重破坏，地产泡沫不断剧增。2016年的房地产市场可以总结为上半年火热，下半年调控。从公布产权保护意见再到中央经济工作会议， 决策层曾在不同场合多次表态对房地产市场要稳健发展让房屋回归居住理性，从政策总基调来看，振兴实体、保民
3、间投资增长、以防止热点城市资产泡沫成为全年的工作重点。因此施策调控基调的延续已是不争事实。西安房产市场在2016 年国庆后开始升温，房价涨幅在同年4 季度末增速加快，同时土拍市场火热与房企并购加剧造成了未来市场上一定的看涨预期。2016年 12 月 31 日下午，西安市房管局网站发布了西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知（市政发【2016】60 号），其中明确指出：自2017 年 1 月 1 日起，本市及非本市户籍家庭（包括夫妻双方及未成年子女）在城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区）只能新购买一套住宅 （含新建住房和二手住房） 。强化对个人住房贷款首付
4、资金来源的审核及借款人还款能力的审查， 严禁将消费类贷款、 经营类贷款和信用类贷款等用作购房首付款。 该政策范围上对城六区进行限制，表明政府支持刚需和首改的理性购房需求， 分区域限购会挤压一部分购房需求流向未限购区域，对各区域均衡发展意义重大。 该调控政策的出台， 是防止市场过热的重要预警。但该限购政策和之前相对比，以及并未提及限贷的情况， 反而有可能对市场有一定的正向作用。2017年前两个月，西安市商品房销售明显升温，与此同时，房地产去库存增速明显加快， 开发投资增速稳步增长， 个人购房需求得到有效满足， 房地产市场及房地产信贷总体保持平稳运行态势。西安市房地产市场明显升温的主要原因是地方市
5、政配套持续落实、落户政策大幅放宽、民生工程稳步推进、投资环境不断改善等一系列利好政策的刺激。为引导合理住房需求，抑制投资投机性购房行为，稳定住房价格，2017 上半年，既“ 1 月 1 日限购政策”之后，西安市对房地产市场又进行了几次比较大的政策调整，旨在打击炒房行为， 抑制投机投资性购房需求， 引导合理住房消费，控制房价上涨态势。按时间顺序总结如下：、2017 上半年房地产新政盘点出台时间名称出台机构政策内容20171.1 西安城六区限购西安市房管局2017 年 1 月 1 日起，本市及非本市户籍家庭（包括夫妻双方及未成年子女）在城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区）只能新购买一套住
6、宅（含新建住房和二手住房）。20171.5 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见省政府鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，发展租赁地产，对个人出租住房的，由按照5% 的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，将减半征收个人所得税。2017 2017.3.20 严打无证售房， 违规将暂停网签房管局3 月 20 日起，西安市房管局将开展为期一个月市场秩序专项整治活动，对未取得预售许可证等行为将暂停其所有项目的网签手续。2017.4.18 “楼十条”， 限贷限价限售同时发力房管局4 月 18 号，西安市房管局对楼市再出“紧箍咒”，不仅将限购政策扩大至长安区，同时还明确，商业贷款首
7、套房首付不低于30% ；二套房不低于40% ；第三套房则不能贷款，公积金贷款首套房首付比例不低于25% 。 并规定在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得不动产权证书后满2 年方可上市交易（买卖、赠与）。2017.4.28 6 月 1日起买精装房首付比例不低于 4 成公积金新规4 月 28 日，西安住房公积金管理中心提出除过418 政策所规定的公积金贷款比例之外，购买精装修房屋首付款比例不低于40% 。2017.5.19 关于进一步规范商品房销售行为有关问题的通知房管局5 月 19 日，西安市出台关于进一步规范商品房销售行为有关问题的通知，其中包括：取得商品房预售许可后，必须在10
8、 日内将所有房源一次性对外公开销售；收取预订款性质费用的，应按照可销售房源与需求购房者1：1 的比例确定交款的购房户数；不允许采取“电商”等合作模式，收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等。2017.5.27 西安商品房销售违规实行记分管理制度西安市房管局5 月 27 日，西安市房管局为进一步加强房地产市场管理，即日起将对商品房销售违法违规行为实行记分管理制度，计分超过5 分将被暂停房屋网签销售，记分记录周期为半年。20176.28 西安市政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知西安市人民政府6 月 28 日，西安市人民政府网站公布西安市政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题
9、的通知，其中提出：即日起，在4月 18 号以前购买的商品住房从网签之日起满5 年方可上市交易；非西安本市户籍家庭须提供2 年以上（含2 年）个人所得税或社会保险证明方可买房！2017.7.6 关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则西安市房管局1. 2017年 6 月 28 日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签定购房协议，且已支付房款( 含定金、首付款) 的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行；2. 2017年 6 月 28 日之后购房需要购房资格，即非本市户籍居民家庭购房，需落户或者连续两年的纳税证明或者社保证
10、明；3. 西咸新区户口与西安户口享受同等待遇；4. 原户籍在西安而因求学转出户口的居民、在陕现役军人、陕籍现役军人不受影响；5. 协助购房者取得虚假购房资格的当事人依法追究责任；6. 伪造资料骗取购房资格的，一经查实，解除购房合同，取消西安市购房资格。前期政策效果来看， 市场的预期有一部分的遏制， 房价也趋于稳定， 但是仍然呈增长态势。其中一个重要的原因，就是投资和投机性购房需求增长比较快，挤占了刚需人群的购房去求， 加剧了住房矛盾， 助推了房价上涨， 为坚持房子的居住属性，打击炒房行为，引导合理的住房需求，6 月 28 日，我市再次出台了关于调整我市住房交易政策有关问题的通知，其核心的目的就
11、是为了打击炒房行为，抑制投机投资性购房需求，引导合理住房消费，控制房价上涨态势。2017西安下半年市场展望实际上，从去年下半年开始， 西安的市场环境也发生了明显变化。根据房屋管理服务网数据显示，去年9、10 月份，全市商品房成交面积不同幅度上涨，在春节前后成交数据滑落后，今年3、4 月份商品房成交再次抬头。年初执行的限购政策， 并没有抑制住人们的购房脚步。在今年，市场上明显的变化即供求关系紧张， 不少项目可售房源短缺， 多个新盘入市不久即售罄， 不仅仅是刚需盘，还包括一些高端别墅项目。有业内人士称，大约从去年下半年开始，有一波外地购房者进入西安市场，促进了市场成交。而如今，外地投资客已被判出局，外地购房者准入门槛提升，新政的影响力将在下半年逐渐释放。随着下半年新增供应房源增多、 多个新盘入市销售，市场供需矛盾有望缓和，下半年西安楼市或将平稳健康发展。
