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1、商业地产的开发、 经营和管理赵晓鹏(西安新世纪房地产发展有限责任公司)摘 要:本文对城市商业地产的开发、 经营和管理应根据该城市不同的经济类型和产业构成来规划进行,提出一些看法与意见。关键词:商业地产;开发;经营;管理大城市商业地产的开发应根据该城市不同的经济类型和产业构成来打造商业开发的精品。1 商业地产市场研究:对商业地产的细分、 包括三个方面:1. 1销售市场的研究。它主要反映投资者对投资倾向和区域商铺的增量情况,它只是属于房地产范围。1. 2租赁市场的研究。在商业地产开发的市场研究中,租赁市场、 租金的研究是最重要的,它反映了商铺和商铺市场真实的价值状况。研究中要十分注意每一个商铺的个
2、性。在商铺同类物业比较中,或许位置、 面积、 楼层差异,会造成商铺的价格很大差异,这种差异性在销售市场这一比较难反映;物业对商业适用性,在商铺交易主要是经常性的租赁交易中才能比较全面地反映出来,所以租赁市场是联结商铺销售、 开发和使用的关键,租价是售价的基础,商铺租赁市场是研究整个市场的基础,没有这个基础,所作出判断或研究成果都不具可靠性。售价可以人为炒高,而租金须通过成功的商业经营才能提升。1. 3商业发展的研究。真实的商业需求是商业地产开发的原始动力,由于我国商业业态更新速度比较快,而商业地产开发的周期比较长,所以有必要提出了“ 谁用 ” 、 “ 什么时间 ” 、 “ 什么价格 ” 等问题
3、:商业盈利水平决定承租能力大小,也决定了租金水平,也就决定了房价,以研究商业发展去开发商铺,是正确的开发策略。2 商业地产开发:“ 一只筷子吃不到鱼 ”商业地产开发是商业和房地产的双重开发,它以商业需求为开发视点,通过商业地产开发,借助于规划、 设计、 策划、 创意等手段去创造出商业物业的附加价值。用地判析和业态定位是整个商业地产开发过程中的核心。商业用地和住宅的差异在于:居住用地的用途选向具有唯一性,即只能造住宅,有变化的是产品档次或类型差异;而商业地产的开发则不同,它面临着魔方般变幻的商业样式选择,所以对商业用地的判析是对项目发展的基本认识,这种正确的基本认识形成之后,才会有准确的业态定位
4、,由此而衍生出对商业的适合性、 前瞻性、 经济性等一系列第二层面上的准确判析。从商业地产的房地产属性来看也要注意两个方面:一是商业用地障碍的排除,即把商业环境中不利于商业业态设置,不利商业水平提高的因素排除掉,从而达到提高商业环境景观性、 交通可达性。二是建筑样式的遴选,不仅要满足商业的空间需求,还要符合商业文化表现方面的诸求。商业地产开发活动中,房地产对商业的适用性是十分重要的,只有有了适用性,那么其他的附加价值45才会相应地体现出来。3 商业地产营销:在商业房地的销售活动中,商业楼盘应当加大促销售活动的力度,但是,这种力度应该放在什么地方呢?从商业地产的价值表现规律来看:只有商业繁荣了,商
5、业物业的价值才会体现出来;如果仅仅通过外敷式的加温,使商业物业的市场人体有所表现,而物业的商业价值- -即对商业的有用性不能真正表现,那么就是商业物业炒作,这种商业物业的市场营销将会变得十分危险,要么产品卖不出去-套住开发商;要么产品卖出去了,套住投资者。这种营销行为在商业伦理方面是有缺陷的。合理的商业地产营销活动应当在商业经营有前景的前提下去展开的;好的商业地产一定是从商业经营着手,推动商铺升值。所以商业地产的营销主线应当是“ 先炒商,缓炒铺 ”,商业盈利模式清晰了,商业地产的盈利模式自然而然就清晰了。4 商业地产定位:商业地产项目定位的核心是业态定位。关键指标在于:4. 1可操作性。影响因
6、素包括:一是法律限制,如开药品批发城是一个很好的定位,但是全国有几个地方获准开发药品批发城了?二是商业资源的配置,定位中缺少商业资源配置和消费对象的定位都是不现实的;三是开发商的实力,包括资金实力和动作项目的能力,如果资金实力强,那么还可以借外力解决动作项目的能力问题。如果开发商的资金不强,那么定位就必须切合开发商资金的这个实际。4. 2适应性。其一,是消费因素的影响。 “ 商家可以改变商品,可以改变商场,可以改变服务(销售)方法,但是商家没有办法改变消费能力 ” 。这也是说:我们的定位必须做到适合商铺影响范围内的购买力,即商品适销。商品适销是一种纯商业行为,但它影响着商业地产定位,如果我们到
7、尚未脱贫的地区去开一个国际品牌商场,显然是错误;当然这是反差拉开的说法,而在实践中这种反差并不十分明显,往往就是这种不明显的差异,使得部分商场无法生存,从而使得部分商铺变得没有使用价值而无法变现其市场价格。在商业地产开经营活动中的定位,如业态定位、功能定位、 商业的服务对象定位、 盈利模式定位、 产品定位、 商业文化定位、 营销方式定位、 建筑的景观。文化定位以及具体的规模定位,消费的档次定位,商业经营方法定位等等,每一次定位都要找出那座可以通过的独木桥才能成功。5 商业地产策划:“ 百炼成金 ” 、 “ 灵丹妙方 ”按中国文字理解:策划就是运用谋略和计策去取得一种超出常规的良好结果。那么商业
8、地产的策划就会变得易于理解了。首先商业地产策划是一种智慧的创造,它能在商业地产的开发活动创造出新的价值;策划不是“ 金点子 ” 或者单纯的创意活动;它具有创建性、 系统性、 完整性、 可导入性,更重要的是可以执行才是策划的本质。策划能改变项目、 产品的市场定位,解决或排队某些商业地产开发过程中某些阻碍和难题。其次策划不能等同于“ 包装 ”,“ 包装 ” 是策划活动中经常运用的一种常规手段,起到“ 锦上添花 ” 的作用,如果通过包装手段把不利条件变成有利条件了,那么是有欺诈嫌疑的。商业地产策划活动中有几条规律是需要掌握的:一是价值发现,就是要在商业地产的价值挖掘方面要独具慧眼,找出令人没有看到的
9、价值;二是以理服人,商业地产不想念煽情,合理推导符合商业逻辑完善演绎盈利模式,这才是商铺市场乐于接受的引导;三是以品牌策划的手法支策划商业地产,商业地产开发的过程就是这个项目商业品牌树立的过程,有了市场广泛的认可,商业就会繁荣,其结果就是这个商业物业升值或价值兑现快捷。商业地产是一种经营性的资产,如果我们并不局限于房地产的经营、 销售方式,而是从商业,投资品种或者从资产运作的角度去看商业地产的经营或销售,我们发现方法就会很多了,有几个案例可以作为商业开发和经营销售活动的“ 它山之石 ” 。 “ 新天地 ” 是大家所熟悉的一个商业地产项目,从经营业态来看,它是很中规中距的:首先把商业做好,提高收
10、益,促进物业增值,然后以膨胀了的资产作为投资,取得更大的收益。55从商业物业管理的内容来看,商业物业管理的架构有以下三个方面:一是商业运营和管理。这方面的工作内容主要是围绕着商业正常经营、 商场繁荣而展开的,它所承担的工作是商场开张,商业促销,商场日常管理,商品管理,商业从业人员管理,商场内部的秩序维护,顾客投诉,商品业种更新建议以及商家结算等工作。二是商业物业经营管理。商业物业的交易(租赁和转让)租金制订,招商企划,资产自我估价和市场动态分析,并且要根据商场经营状况储备更替商业资源,除此之外,还要对商场整体运营成本,收益状况进行分析,提供给业主作物业价值现状分析。三是物业管理。商业物业管理比
11、常规的物业管理内容丰富得多,除了常规的物业管理内容如楼宇保养维修、 设备保养和维修,泊车管理、 治安、 卫生、 防灾等内容之外,物业管理还要承担整个商场的秩序维持,商业外部形象如店招、 灯光、 广场管理及临时促销活动的现场维持,商家进场退场服务和登记,装修的管理和配合,顾客伤害的防止措施等等。商业物业的管理理想状态是“ 内强外艳 ”,内强是内部管理强劲有力,反应敏捷,精密准确,外艳是商业物业要求良好的形象,无论是物业的公众形象和具象的实物形象,要达到这种水平,只有坚持内外双修,三线丰满才会取得成功。(上接第60页)误差分析:平均相对误差=5. 10%相对标准差=22. 7%相关系数R =0.
12、82通过以上两个数学模型的误差分析我们可以看出,采用幂函数回归方程拟合后的相关系数与采用指数函数回归方程的相关系数比较接近,但是其相对标准差要小得多,说以我们采用幂函数回归方程。3 验证试验验证试块211个,从制作的构件上钻取67个芯样,舍去抗压强度大于60Mpa和小于10Mpa的数据,剩下试块142个,芯样26个用于验证试验。结果为试块组:正偏差52个,平均相对误差5. 8% ,负偏差90个,平均相对误差12. 3%;芯样组:正偏差14个,平均相对误差10. 9% ,负偏差12个,平均相对误差10. 7%。从验证结果看,其误差小于回弹法 中地方测强曲线误差的要求。4 征求意见及报批稿经试验验
13、证,平均相对误差也满足行业标准要求,检测精度明显提高,在此基础上完成了征求意见稿。2006年11月14日编制组在陕西省建筑科学研究院组织召开了有混凝土搅拌站、 施工单位、 检测机构共20个单位参加的讨论会,与会人员对征求意见稿进行了充分的讨论,提出了修改意见。2006年11月16日上报省标办,由标办在网上公布,全省范围内广泛征求意见,截至2006年12月20日,共收回全省范围内征求意见表3份。经对收集的意见进行分析、归纳、 整理,采纳了部分意见,于2006年12月25日完成了送审稿。2007年1月17日陕西省建设厅和陕西省质量技术监督检验局联合在西安组织了评审。各位专家对该规程的试验方案、 实验数据和规程的条款进行了仔细认真的审查,提出出了修改意见。编制组根据审查会上提出的意见,对送审稿进行了进一步的修改,完成了报批稿。2007年8月经陕西省建设厅审查,批准为陕西省工程建设地方标准,编号为DBJ /T61 - 46 - 2007,于2007年9月1日起正式实施。65
