房地产经营与管理期末复习资料

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1、本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创房地产房地产经营与管理 第一章房地产经营管理概述 1.1 房地产业 一、房地产业的概念 1、房地产的概念 房地产（real estate）是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于 其上的各种权益（权利）的总和。 土地：是指地球外壳的陆地表面及其地上空间和地下空间，包括土壤、植被、岩石、矿藏、 湖泊等。 土地的开发受三大因素的制约： 建筑技术 土地使用管制 土地权利设置及相邻关系 建筑物：是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。 房屋：是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、

2、纪念或进行其他活动 的工程建筑物，一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等重要构件组成。 构筑物：是指除房屋以外的工程建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动， 如桥梁、水井、隧道等。 房地产权益：包括土地使用权与房屋所有权。 一般地：所有权包括四种权能： 占有 使用 收益 处分 综上所述，我国房地产的整体概念可为： 土地 建筑物：房屋、构筑物 房地产房地 土地使用权 房屋所有权2、房地产业的概念 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，它包括 土地的开发 房屋的建设、维修、管理 土地使用权的有偿划拨、转让 房屋所有权的买卖、租赁、抵押 房地产市场 二、房地产业在国民经济中的地位 1、

3、房地产业是国民经济的基础性、先导性产业 基础性 先导性 2、房地产是国家的一笔宝贵财富 目前我国每年开工面积约 4 亿平方米，本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创竣工面积约 1 亿平方米， 深圳：开工面积约 3 千万平方米 竣工面积约 1.2 千万平方米 美国：不动产价值占总财富的比例：73.2% 土地：占 23.2% 建筑物:占 50% 3、房地产业是我国国民经济的支柱产业 房地产经营收入占财政收入比重 发达国家和地区：10-40% 香港40-50% 深圳:约 25% 提问：什么是支柱性产业？ 三、房地产是我国国民经济的支柱产业 1、承载经济与

4、社会生活； 2、提供财政积累； 3、充分利用土地资源； 4、促进相关产业的发展； 5、优化产业结构与消费结构； 6、提供大量就业； 7、改善居住与生活条件。 1.2土地所有权及其实现 一、土地所有权的概念 法律意义上的所有权：是一种财产，可以 占有、垄断，拥有支配的权力。 经济意义上的所有权：凭借对土地的垄断可获得一定的经济收入。 二、土地所有权的经济实现地租 绝对地租 地租 级差地租 绝对地租是指租用任何一块土地都必须缴纳的地租。是企业剩余价值超过平均利润 的那部分余额，是企业超额利润的转化形态。 上限：郊区企业的留利水平 下限：郊区土地支付的农业地租量 级差地租是由于昆山陆家房价土地位置差

5、别和不同投资差别所引起的超额利润， 其产生是由 于对土地经营的垄断。 级差地租：土地位置不同而在同等投资条件下产生的超额利润不同 级差地租:对城市中同一块土地连续追加投资，各次投资的劳动生产率不同， 从而超额利润不同而产生的级差地租。 垄断地租 矿山地租 1.3房产 一、房产的概念 房产：指房屋产权（houseproperty） ，指房屋产品归谁所有，亦即对房屋的占有、 使用、收益、处分的权利。本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创全民所有制 房产所有制集体所有制 个人所有制 涉外房产 二、房地产的特性 1、不可移动性 自然地理位置：不可变 社会经

6、济地理位置：可变 变动原因： 城市规划的制定或修改； 交通建设的发展或改变； 其他建设的发展 2、长期使用性 土地使用权一次出让最高年限： 居住用地： 工业用地： 教育、科技、文卫、体育用地： 商业、旅游、娱乐： 综合用地、或其他用地：注意：注意：建筑物耐用年限 3、附加收益性 增加房地产的适应性 4、异质性 5、资本和消费品的二重性 6、易受政策影响性 7、相互影响性和易受周围社区环境影响性 三、房地产市场的特征 房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地 产交易的领域。 核心功能：形成房地产市场交易价格 市场：是推进这一进程的原动力市场：是推进这一进程的原动力

7、完善的房地产市场须具备： 稳定、长远的房地产政策 完善的法制基础 统一的房地产现代化管理制度 发达的房地产市场运作体系 房地产市场的特征： 1、房地产市场是权益交易市场 2、房地产市场是区域性市场 3、房地产市场是不完全竞争市场 完全竞争市场的三个条件： 商品同质，可以相互替代 某一商品的卖主和买主人数众多，且可随时进出市场本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创信息充分，传播畅通 1.4房地产经营管理的特点、原则与运行机制 一、房地产经营的概念 狭义：指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的研究和实施。 广义：包括房地产生产过程的经

8、营和流通过程的经营，是指房地产企业根据根据经营目标， 在分析自身条件和市场需求的前提下， 对房地产开发经营的全过程作出科学的决策， 并组织 有效的实施。 二、房地产经营的特点 （一）经营风险大，获高收益机会多 风险因素主要有： 1、房地产经营投资成本高； 2、房地产变现难，周期长，灵活性差； 3、受经济环境和国家宏观调控政策影响大 高收益因素主要有： 1、经常处于卖方市场环境 2、级差地租的存在 3、垄断地租的收益 （二）房地产经营的对象具有消费和投资的二重性（三）房地产经营中的垄断和竞争同时存在 一级市场 二级市场 三级市场 三、房地产经营原则 （一）掌握信息，分析预测，争取主动 （二）适应

9、需求，调整结构，站稳脚跟 （三）齐全功能，配套服务，创社会、环境效益 四、房地产经营管理运行机制 基本要求 （一）遵循价值规律，取得经济效益； （二）土地要有偿使用； （三）遵循供求规律； （四）住房市场与住房保障体系的有机结合。 实现条件： 1、 开发商要建立现代企业制度 特征：产权明晰、权责明确、政企分开、管理 2、完善土地有偿使用制度 完善招挂拍制度 3、进一步发展和完善房地产一、二、三级市场 国外二、三级市场比例：1：2 4、加强和完善房地产市场宏观 调控和监管 国家：国六条、国八条 深圳：自查本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创1.5房

10、地产经营管理基本概念和主要经济技术指标 一、房地产经营管理的概念 本书包括房地产经营和对房地产经营进行管理两部分。 后者又包括对开发企业进行 管理和国家宏观管理两部分。 二、土地产权的含义 1、地上权 指支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，实质是土地使用权。 2、地役权 指利用他人土地供自己使用的便利。 3、抵押权 指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担 保的权利。 4、典权 指通过支付典价而在占有他人的不动产，从而获得使用收益的权利。 5、租赁权 指土地使用权获得者在其有效期内有权将土地出租给他人使用以获取收益， 承租人即 取得该块土地的租赁权。 三、

11、房地产经营管理主要技术经济指标 （一）居住小区技术经济指标 1、居住小区总用地 2、住宅总用地 3、公建总用地 4、道路广场用地 5、庭院、绿化面积 6、人均总占地面积 7、人均住宅用地面积 8、总建筑面积 9、住宅建筑面积 10、人口毛密度 11、建筑密度 小区内全部建筑的基地面积之和与小区内总占地面积之比 12、建筑容积率 小区内总建筑面积之和与小区内总占地面积之比 13、居住建筑密度 14、居住建筑面积毛密度 小区总居住建筑面积与小区总用地面积之比 15、居住建筑面积净密度 小区总居住建筑面积与小区居住总用地面积之比 16、住宅间距 二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅

12、高度的比值 （二）单体住宅建筑设计技术经济指标 1、建筑面积：指建筑物各层展开面积之和。 2、层高：指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之 间的距离。本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创3、使用面积系数 K1（%） （通常称为实用率） 总使用面积与总建筑面积之比 4、居住面积系数 K2（%） 总使用面积与 总建筑面积之比 5、结构面积系数 K3（%） 总结构面积与 总建筑面积之比 6、单位造价:指住宅建筑总造价除以总建筑面积。 7、楼面地价：总地价与总建筑面积之比，即单位建筑面积的地价。 8、使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活

13、使用的净面 积的总和。 9、辅助面积：指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。 10、结构面积：指建筑物中各层外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、 通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。 11、套外使用面积：指套外全体住户的公共使用面积，一般包括 楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。 12、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、 厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面 积的总和。 第二章房地产开发 2.1房地产开发的作用和任务 一、房地产开发的概念 开发(development)：指以荒地、矿山、森林、水力等为劳动对象，通过人力加以改 造，达到为人类

14、利用的目的的一种活动。 房地产开发： 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、 房屋 建设的活动。 2.1房地产开发的作用和任务 一、房地产开发的概念 开发(development)：指以荒地、矿山、森林、水力等为劳动对象，通过人力加以改 造，达到为人类利用的目的的一种活动。 房地产开发： 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、 房屋 建设的活动。 新开发：对新市区、卫星城镇等未作开发的区域进行的房地产开发 再开发：对已往作过开发的某些区域进行改造和扩建 土地开发：生地开发成熟地 房屋开发：先三通一平，再建造各类房屋以及公共设施 房地产开发的特殊性： 1、多部门参与； 2、投资大，周期长，影响广，政策法律性强，政府管理严格； 3、限制“炒地”和投机； 4、土地政策对房地产开发影响大； 5、风险大，收益高，增值快。 风险：指发生损失的可能性本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创本文由昆山淀山湖二手房 http:/ 原创房地产投资的风险主要有： 1、市场风险 2、购买力风险 3、拖欠风险 4、经营风险 5、不可预见风险 预计风险损失款=风险损失率投资总额 二、房地产开发的分类 根据开发