2014年常州房地产市场年报

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1、- 1 - 2014 年常州市房地产市场分析报告 2014 年，常州房地产市场总体呈现深度调整态势，以价换量、去库存化特征明显。 具体表现为新建商品房市场量价齐降， 房地产开发投资、信贷、税收增速大幅下滑，市场信心低迷，中小房企资金链断裂风险增加；同时，在市场的自发调节和政府的强力调控下，土地供应和商品房新增供应大幅缩减， 库存增长明显放缓， 外来人口购房比例继续上升；从四季度开始，受央行放松限贷和不对称降息等利好政策的提振，市场逐步止跌企稳。 一、2014 年常州房地产市场运行基本情况 （一）新建商品房市场成交情况一）新建商品房市场成交情况 一是商品房成交量有所下降。2014 年，常州楼市观

2、望氛围浓厚，各在售楼盘虽然加大了促销力度，外来人口购房比例也连续五年增长，达到了 41.25%的最高纪录，但成交总量较 2013 年仍然有所下降。2014年，全市商品房成交 827.15 万平方米，同比下降 1.24%；其中，全市商品住房成交 690.31 万平方米， 比下降 3.87%。 市区商品房成交 664.70万平方米，同比下降 2.87%；其中，市区商品住房成交 551.37 万平方米，同比下降 6.44%。从全年走势来看，2014 年前三季度市场成交较为低迷，从四季度开始，受央行放松限贷和降息的提振，市场成交有所回升。 从全国、 全省、 区域情况来看， 我市商品房销量降幅低于全国

3、（-7.6%）和东部地区 （-13.7%） 平均水平， 商品住房销量降幅低于全省 （-10.12%）和苏南（-8.37%）地区的平均降幅；我市市区商品住房销量在全省仍排- 2 - 名第 3 位，仅低于苏州和南京；在江浙沪城市中排名第 5 位，仅低于上海、苏州、南京和杭州；在全国地级以上城市中排名第 29 位。 二是商品房成交均价下降明显。2014 年，开发企业在房地产信贷紧缩和市场滞销的双重压力下，资金面明显吃紧，大幅降价促销、回笼资金成为企业的主要经营策略。2 月份，新北区雅居乐星河湾项目率先以 6 折甩卖的营销噱头打响了“特价房”促销的第一枪。在媒体的推波助澜下，我市在售楼盘纷纷跟进，价格

4、战不断升级，市场成交均价出现大幅下降。2014 年，全市商品房成交均价为 6207 元/平方米，同比下降 11.62%；其中，全市商品住房成交均价为 6047 元/平方米，同比下降 11.53%。2014 年，市区商品房成交均价为 6489 元/平方米，同比下降 10.50%；其中，市区商品住房成交均价为 6349 元/平方米，同比下降 10.39%。从全年走势来看，上半年围绕“特价房”营销主题，市场均价快速下降；到三季度，市场价格明显已经见底，跌无可跌，并出现企稳迹象；到四季度，随着销量的回升和改善型住房成交的增加，市场均价也开始出现小幅回升。 从全省来看， 我市市区商品住房价格低于南京、苏

5、州、扬州、无锡和南通，位于全省第 6 位。 三是商品房新增供应大幅减少。2014年，受市场环境的影响，开发企业明显放缓了开发和推盘的节奏，商品房新增供应量较去年大幅减少。2014年，全市商品房批准预售面积996.52万平方米，同比下降20.23%；其中，全市商品住房批准预售710.93万平方米，同比下降27.95%。2014年，市区商品房批准预售789.88万平方米，同比下降22.89%；其中，市区商品住房批准预售558.62万平方米，同比下降- 3 - 29.73%。 从全年商品房新增供应的情况来看， 供应的降幅高于销售的降幅20个以上百分点， 表明市场已经在自发调节供求关系， 减轻市场库存

6、压力；但从绝对值来看，新增供应的总量还是偏大。市区商品住房新增供应在全省排名第5位，低于南京、苏州、南通、无锡。 四是商品房可售余量增长明显放缓。2014 年，降价促销和去库存成为常州楼市的主基调。 开发企业有意识地减少了新增供应， 主要着力于在售楼盘的促销和去化。至 2014 年末，全市商品房可售余量为1765.79 万平方米， 同比增长 4.68%； 全市商品住房可售余量为 1009.32万平方米， 同比下降 0.30%。 至 2014 年末， 市区商品房可售余量 1379.07万平方米，同比增长 3.67%；市区商品住房可售余量为 756.71 万平方米，同比下降 1.58%。按照 20

7、14 年的月均销售速度，全市商品房和商品住房可售余量的去化周期分别约 26 和 18 个月， 市区商品房和商品住房可售余量的去化周期分别约 25 和 16 个月。 应该说， 虽然我市库存总量依然高企， 但随着新增供应的减少， 库存高速增长的势头得到了初步抑制，商品住房库存总量已经出现见顶的迹象。从全省来看，我市市区商品住房可售余量去化周期仅高于南京（11 个月）和苏州（15 个月），省内其他城市商品住房可售余量去化周期均高于我市。 五是二手房交易同比下降。2014 年，全市二手房成交 292.34 万平方米，同比下降 14%；全市二手住房成交 217.87 万平方米，同比下降18%。市区二手房

8、成交 212.47 万平方米，同比下降 11%；市区二手住房成交 147.78 万平方米，同比下降 17%。二手房交易同比下降，主要是由于 2013 年上半年受“国五条”差额征收存量房交易个人所得税的政- 4 - 策预期影响， 二手房市场出现了井喷式恐慌性交易， 当时的交易量出现了非正常的大幅增长导致 2013 年度基数偏高； 而 2014 年， 这样极端的政策影响并不存在。从全年走势来看，2014 年上半年交易量同比大幅下降 40%以上，而下半年成交量较 2013 年同期则出现了明显增长。总体来看，2014 年二手房的交易水平比较正常，成交量也高于 2012 年，特别到 2014 年下半年，

9、受央行放松限贷、降息等利好政策影响，成交明显趋于活跃。 （数据来源：常州市房管局） （二）土地市场成交情况（二）土地市场成交情况 一是供应总量上较去年呈大幅下降趋势。2014 年常州全市共公开出让开发用地 133 宗，成交面积 229.06 公顷，成交金额 41.78 亿元，与去年同期相比分别下降了 57.96%和 70.64%；市区公开出让开发用地27 宗，成交面积 88.29 公顷，成交金额 21.65 亿元，与去年同期相比分别下降了 61.10%和 72.36%；中心城区公开出让开发用地 6 宗，成交面积 24.52 公顷，成交金额 11.36 亿元，与去年同期相比分别下降了65.11%

10、和 67.90%。全市仅金坛的成交金额同比上涨了 15.86%，主要原因是金坛 2013 年出让地块有中有很大一部分为安置房，其作为民生项目，地价普遍偏低，导致整体出让金也较以往偏低。 进入 2014 年，我市市区商品房成交量的持续下滑再加上上半年部分房产项目的“降价风波”影响了房地产企业拿地的积极性，楼市低迷造成的连带效应逐步向土地市场传导。上半年市区土地交易较为冷淡，进入下半年后我市相继发布了 关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见（常房发【2014】45 号）、关于完善市区经营性用地出让- 5 - 的相关意见（常国土资发【2014】85 号）等文件，经营性用地上市受到了更为严格的控制。

11、 二是供应结构上商业地产成为供地主力。2014 年度，常州全市共公开出让开发地块 133 宗，其中纯商业地块 92 宗，商住地块 29 宗，纯住宅用地仅 12 宗。其中市区纯商业地块 22 宗，商住地块 3 宗，纯住宅地块 2 宗。 全市 2014 年成交地块中共出现 11 宗地块溢价， 其中武进区邹区镇杨庄村广灵路南、工业大道东侧地块，溢价率 20.08%，新北区罗溪宾馆周边 3 宗地块分别溢价 47.66%、47.22%、47.65%，溧阳市燕山新区燕明路南侧一号地块溢价 316.36%， 濑江新城商务办公区 6 个地块分别溢价 58.42%、58.08%、58.03%、58.20%、57

12、.73%、58.22%，而2013 年仅有一宗地溢价。 三是区域供应量上有高有低。 2014 年度， 全市出让开发地块 229.06公顷中，中心城区 24.52 公顷，占全市公开出让开发地块总面积的10.70%；新北 8.48 公顷，占全市公开出让开发地块总面积的 3.70%；武进55.29公顷， 占全市公开出让开发地块总面积的24.14%； 金坛44.94公顷，占全市公开出让开发地块总面积的 19.62%；溧阳 95.83 公顷，占全市公开出让开发地块总面积的 41.83%。全市新北区供地量最少，溧阳市供地量最多。 （数据来源：常州市国土局） （三）房地产信贷情况（三）房地产信贷情况 至 2

13、014 年 12 月末， 全市房地产各项贷款余额为 1179.01 亿元 （不含个人住房公积金贷款），比年初增加 123.74 亿元，增幅为 11.72%，较2013年增加额减少67.63亿元， 增速较2013年下降10.43个百分点。- 6 - 其中，全市房产开发贷款余额为 265.08 亿元，比年初增加 2.49 亿元，增幅为 3.25%，较 2013 年增加额减少 67.96 亿元；全市地产开发贷款余额为 168.85 亿元，比年初增长 64.64 亿元，增幅为 62.04%，较 2013年增加额增加 33.94 亿元；个人住房商业贷款余额 680.32 亿元，比年初增加 63.99 亿

14、元， 增幅为 10.38%， 较 2013 年增加额减少 29.31 亿元。至 2014 年 12 月末，住房公积金贷款累计发放 48.91 亿元，同比减少1.31 亿元，下降 2.61%；贷款余额 179.07 亿元，同比增长 16.85%。 （数据来源：人民银行常州支行、常州市住房公积金管理中心） （四）房地产开发投资情况（四）房地产开发投资情况 2014 年，全市房地产开发投资 681.53 亿元，与去年同期持平，投资增幅较上年下降 17.1 个百分点。其中，住宅完成开发投资 461.05亿元，同比下降 2.6；商业营业用房完成开发投资 112.33 亿元，同比增长 6.7；办公楼完成开

15、发投资 31.63 亿元，同比增长 2.3。至2014年末， 全市在建商品房施工面积达到4459.64万,同比下降5.8, 增幅较上年下降 16.5 个百分点。其中，在建住宅施工面积 3015.00 万，同比下降 10.1，增幅较上年回落了 20.6 个百分点。2014 年，全市商品房新开工面积 916.51 万，同比下降 27.4。其中，住宅新开工面积 588.36 万，同比下降 33.0。 （数据来源:常州市统计局） （五）房地产业税收情况（五）房地产业税收情况 2014 年，由于楼市出现下行调整，常州房地产业税收增幅、占比份额、 贡献率全面下降。 虽然房地产业仍是我市地方税收唯一超百亿的

16、- 7 - 行业，但全年房地产业税收入库 111.36 亿元，同比减收 3.78 亿元、下降 3.28%，增幅低于去年 13.83 个百分点；税收占比 32.73%，低于去年3.23 个百分点；增量贡献率由去年的 85.44%下降为-18.84%。其中，企业所得税和土地增值税分别为 4.86 亿元和 17.28 亿元， 同比减收 2.89亿元和 5.18 亿元，分别下降 37.31%和 23.07%。 （数据来源：常州市地税局） 二、2014 年常州房地产市场存在的主要问题 2014 年三季度开始，国家已经逐步开始放松限购、限贷等抑制性调控政策， 央行货币政策也逐步进入降息周期， 这些对房地产市场都将形成利好。 但从当前常州市房地产市场的现状来看， 市场供求矛盾尚未实质性改善，市场信心尚未完全恢复，市场风险警报也尚未解除。 （一）市场供求亟需平衡（一）市场供求亟需平衡 房地产市场出现下行调整，其根本原因在于市场供求关系失衡。2014 年，常州市商品房可售余量已经创出历史新高，而市场成交需求却有下降的趋向， 供求剪刀差问题严重影响了市场预期， 成为了制约