戴德梁行2012年3季度广州房地产

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1、Property Times 广州 2012 年第三季度 住宅成交量持续增住宅成交量持续增长长 DTZ Research 2012 年年 10 月月 15 日日 目录目录 经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 4 住宅市场 5 定义 6 作者作者 李孔瑞李孔瑞 华中区研究部主管 +86 20 8510 8209 联系方式联系方式 纪言迅纪言迅 大中华区研究部主管 +852 2507 0779 Matthew Hall 全球预测分析部主管 +044 (0)20 3296 2314 Hans Vrensen 全球研究部主管 +044 (0)20 3296 2159 2012 年第3 季度

2、，受国民经济增速放缓、外围经济普遍低弥的影响，广州 甲级写字楼吸纳量较上季度回落49%至46,600 平方米。 然而， 珠江新城成交 持续活跃，空臵率环比下降了7.2%，保持在18.7%的水平。租金方面，珠江 新城商圈因供应充足，各新楼宇之间为了争取客户入驻，纷纷在租金上提供 让利，而在体育中心、东山和越秀等商圈物业因入驻率较高则上调了租金水 平。受上述影响，第3 季度广州甲级写字楼整体租金保持在每月每平方米 164.9 元(26.0 美元)，环比上调0.5% (图一)。 2012 年第3 季度，受经济疲软的影响，国外品牌扩张势头减弱，但优质商 场依然受到国内外高端品牌的关注。服装鞋品、餐饮和

3、休闲娱乐等行业零售 商表现最为显著。此外，面对大量新物业的入市，天河体育中心和珠江新城 商圈多个商场相继调整业态布局，或提供租金优惠以吸引优质品牌进驻。本 季度全市主要优质商场首层租金增幅亦见放缓， 环比增长1.2%， 达到每月每 平方米1,274 元(201 美元)。 住宅市场方面，在央行两度降息、首套房优惠即将收紧的舆论压力以及心理 预期价格回落空间有限等多重因素刺激下，市场出现短暂回暖。7 月成交量 出现近33 个月峰值，达到80 万平方米。2012 年7 月至 8 月全市商品住宅 成交量环比增长11.6%，达到152 万平方米。价格方面，中心城区价格持续 高企， 从而推高全市价格至每平

4、方米14,056元 （2,214美元） ， 环比上升2.2%。 图一 DTZ 写字楼价格指数 (2006 年第一季=100) 注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 80 100 120 140 160 180 200 220 200520062007200820092010201120122012F2013F2014F2015F2016F写字楼租金写字楼售价广州广州 2012 年第三季度年第三季度 Property Times 2 经济概览经济概览 为了促进经济的稳步增长， 中国人民银行宣布 7 月 6 日起 下调金融机构人民币存贷款基准利率。 一年期贷款基准利 率下调

5、0.31 个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个 人住房公积金存贷款利率相应调整。 这是自今年 6 月三年 来首度降息后的再次降息。 在国内经济增速放缓的大环境下， 广州全市经济总体表现 平稳。2012 年上半年，广州全市实现地区生产总值 6,214 亿元（978.6 亿美元），同比增长 8.3%，增速较去年同期 (11.0%)下降 2.7 个百分点（表一）。经济增速稳中趋缓显 著体现在工业生产增速的持续放缓。2012 年前 8 月全市 完成规模以上工业总产值 9,715 亿元（1,530 亿美元）， 同比增长 8.2%，比去年同期回落 2.1 个百分点(表一)。尽 管如此， 一些指标如固定资

6、产投资、 实际利用外资等增速 却呈现低位回稳的态势。 固定资产投资继续提速。2012 年前 8 月，全市完成固定 资产投资额 1,918 亿元（302 亿美元），同比增长 7.1%， 增幅较去年同期加快 5.1 个百分点。然而，开发商迫于库 存压力重点采取加快库存量消化速度的策略， 而对投资开 发的意愿逐渐减弱， 这令房地产开发投资增幅出现连续三 个月回落。 前 8 月广州全市累计房地产开发投资总额 774 亿元（121.9 亿美元），同比增长 12.5%，增幅较去年同 期减少 20.5 个百分点（表一）。 外商持续看好广州市场，投资增幅略有上升。2012 年前 7月全市实际利用外资同比增长1

7、0.3%， 达到30.0亿美元， 增幅较去年同期上升 3.1 个百分点（表一）。 消费零售市场运行略有放缓，而消费价格同比涨幅收窄。 2012 年前 8 月实现社会消费品零售总额 3,741 亿元（589 亿美元），同比增长 13.3%，增速比去年同期（16.4%） 回落 3.1 个百分点（表一）。此外，8 月广州城市居民消 费价格总水平（CPI）同比上升 2.4%，涨幅较上月回落 0.1 个百分点（表一）。 表一 经济指标经济指标 指标指标 时期时期 单位单位 数值数值 同比同比 (%) 地区生产总值 2012 年 上半年 亿人民币 6,214 8.3 工业生产总值 2012 年 前八月 亿

8、人民币 9,715 8.2 固定资产投资总额 2012 年 前八月 亿人民币 1,918 7.1 房地产开发投资额 2012 年 前八月 亿人民币 774 12.5 实际利用外资 2012 年 前七月 亿美元 30.0 10.3 社会消费品零售总额 2012 年 前八月 亿人民币 3,741 13.3 人均可支配收入 2012 年 上半年 人民币 19,730 11.4 消费物价指数 2012 年 8 月 - 102.4 2.4 资料来源: 广州市统计局 广州广州 2012 年第三季度年第三季度 Property Times 3 写字楼市场写字楼市场 第 3 季度没有新物业交付使用， 广州甲

9、级写字楼存量仍然 保持 268.3 万平方米（表二）。 受国民经济增速放缓、 外围经济普遍低弥的影响， 甲级写 字楼市场开始表现谨慎，租赁成交量较上季度有所回落。 第 3 季度广州甲级写字楼吸纳量约 46,600 平方米，较二 季度减少 49%。 租赁成交最活跃的区域还是供应充足的珠 江新城中央商务区，本季度录得约 52,500 平方米的吸纳 量， 环比减少 49%。 而在体育中心商圈、 东山和越秀三区， 原本空臵面积较少， 加上有租户迁走， 吸纳量表现为负数 （图三）。 由于无新物业入市， 本季度广州甲级写字楼整体空臵率较 2 季度下跌 2%，约 10.7%。其中珠江新城因成交活跃，空 臵率

10、环比下降了 7.2%， 保持在 18.7%的水平。 而体育中心、 东山和越秀三区，空臵率分别为 6.2%、4.8%和 10.3%（表 二）。环观我司录得的租赁成交，我们发现小部分企业从 节约成本和扩租需求的角度出发， 搬迁至一批综合素质较 高的乙级写字楼， 暂时令传统商圈的整体空臵率有小幅上 扬。 租金方面， 珠江新城商圈因供应充足， 各新楼宇之间为了 争取客户入驻， 纷纷在租金上提供让利， 令该区的整体租 金有所下调，为每月每平方米 185.5 元(29.2 美元),环比下 调 0.97%。而在体育中心、东山和越秀等商圈，物业的入 驻率较高，各楼宇则上调了租金水平。受上述影响，第 3 季度广

11、州甲级写字楼整体租金保持在每月每平方米 164.9 元(26.0 美元)，环比上调 0.5%（表二）。 销售市场方面，写字楼买卖成交保持活跃，1 至 8 月，全 市写字楼成交面积约 91.2 万平方米，同比增长 45%。其 中，珠江新城的写字楼供应较为充足，且商务气氛浓厚， 受到市场的普遍关注。 买卖成交的活跃令物业售价继续保 持稳中微升的态势。DTZ 写字楼价格指数显示，第 3 季度 广州甲级写字楼售价环比上涨 0.53%(图二)。 第 4 季度， 珠江城广场将有约 16.74 万平方米的面积投入 市场，将令该区楼宇之间的竞争更加激烈。因此，我们预 期全市甲级写字楼租金水平将继续保持平稳，

12、空臵率则出 现小幅上升。 市场活动市场活动 英爱贸易租用珠江新城商圈高德臵地广场三期， 面积 约 2,200 平方米。 表二 甲级写字楼市场数据甲级写字楼市场数据 区域区域 总存量总存量 (平方米平方米) 空臵率空臵率 (%) 租金租金 (人民币人民币/平平 方米方米/月月) 租金季租金季 度变化度变化 (%) 体育中心 1,125,200 6.2 166.0 1.1 珠江新城 898,800 18.7 185.5 -0.97 东山区 440,600 4.8 128.3 1.9 越秀区 218,400 10.3 124.4 4.4 总体总体 2,683,000 10.7 164.9 0.5 资

13、料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图二 甲级写字楼市场数据甲级写字楼市场数据 (2006 年第一季年第一季=100) 注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图三 甲级写字楼空臵率走势及供需面积，千平方米甲级写字楼空臵率走势及供需面积，千平方米 注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 80 100 120 140 160 180 200 220 200520062007200820092010201120122012F2013F2014F2015F2016F写字楼租金写字楼售价0%2%4%6%8%10%12%14%16%0100200300400500600

14、2005 200620072008 2009 20102011 2012F 2013F 新增供应吸纳量空臵率广州广州 2012 年第三季度年第三季度 Property Times 4 商铺市场商铺市场 在经济增长放缓、 消费者消费信心下降以及消费刺激政策 的拉动作用减弱等因素的影响下， 消费零售总额增幅回落， 市场表现平稳。2012 年 1 月至 8 月，全市累计实现消费 品零售总额 3,741 亿元 （589 亿美元） ， 同比增长 13.3%， 较去年同期回落 3.1 个百分点(图四)。 尽管经济疲软， 国外品牌扩张势头减弱， 但优质商场如太 古汇、 天河城、 中华广场等依然受到国内外高

15、端品牌的关 注。 服装鞋品、 餐饮和休闲娱乐等行业零售商表现最为显 著。本季度史蒂夫马登和马丁大夫分别租用太古汇约 600 平方米和 400 平方米。此外，部分大型百货零售商持 续布局居住密度较大的社区商圈。 本季度日本永旺集团分 别于金沙洲和珠江新城布点，估计将带来约 20 万平方米 的商业面积。 广州本土百货摩登百货分别租用北京路商圈 1.8 万平方米和荔湾区西城都荟 2.3 万平方米。 优质商铺面积的供需失衡使得租金水平在过去 12 个月中 加速上涨， 目前愈来愈多租户已对现租金水平持谨慎态度。 面对大量新物业的入市， 天河体育中心和珠江新城商圈多 个商场相继调整业态布局， 或提供租金优

16、惠以吸引优质品 牌进驻。 本季度全市主要优质商场首层租金增幅亦见放缓， 环比增长 1.2%， 达到每月每平方米 1,274 元(201 美元) （表 三、表四）。 在今年的前三个季度， 随着众多零售商的进入和扩张， 广 州优质商场需求持续活跃， 尽管有新物业陆续入市， 但市 场空臵率仍保持在 9%-11%的低位。本季度广州优质商场 录得 9.38%的总体空臵，环比下降 1.1%。 值得关注的是， 番禺区和海珠区等非传统成熟商圈在地铁 交通网络逐步完善的推动下发展迅速， 成为市场焦点。 这 些区域会吸纳部分原本热衷进驻成熟商圈的中高档品牌， 从而严重地影响了例如珠江新城等现有存量较大的区域 的租户招商， 因此预期那些区域的租金水平仍将会有更大 的下调空间。 展望下个季度，经济的减速将逐渐显现在广州商铺市场， 部分