智和花园项目经营控制决策文件

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1、 智和花园 项目经营控制决策文件 上海鹏欣房地产（集团）有限公司 2011 年 10 月 智和花园项目经营控制决策文件 智和花园项目经营控制决策文件智和花园项目经营控制决策文件 目目 录录 一、项目规划指标、总图 二、项目经济指标 三、项目总投资 四、项目建造指标 五、项目成本控制 六、项目进度管控 七、责任书 第 1 页 智和花园项目经营控制决策文件 一、智和花园项目规划指标、总图 序号 项目名称 合计 0704 0201 单位 备注 1 用地面积 62,769 35,343 27,426 m2 总建筑面积 163,066 91,447 71,619 m2 地上计容积率面积 125,460

2、70,680 54,780 m2 住宅建筑面积 123,243 69,476 53,767 m2 其中公共服务设施面积 2,217 1,204 1,013 m2 地上不计容积率面积 7,040 3,947 3,093 m2 保温层面积 2,706 1,522 1,184 m2 机房层面积 750 420 329 m2 其中阳台面积 3,764 2,005 1,759 m2 地下建筑面积 30,566 16,820 13,746 m2 住宅地下室 5,681 3,029 2,652 m2 2 其中其中地下汽车库 24,885 13,791 11,094 m2 3 容积率 2.00 2.00 2.

3、00 4 建筑净密度 13.92 13.63 14.29 % 5 绿地率 35 35 35 % 6 住宅总户 1,846 1,040 806 户 7 机动停车位 1,330 749 581 个 智和花园项目规划图第 2 页 智和花园项目经营控制决策文件 二、智和花园项目经济指标 内容：智和花园项目决策文件 附件：智和花园项目成本计划 。工作要点 经营指标 1、总销售收入 11.59 亿元； 2、项目实际支出不超过 11.17亿元； 3、项目净现金流指标控制在 0.42 亿元； 4、管理费控制值为 1,261万元（不含总部管理费） ； 5、成本方面提示： 1） 、本次测算按项目开发过程的实际行情

4、计，总建 筑面积 163,066 m2，钢筋价 5,500元/T，C30 砼380 元/m3、人工：普工100元/工日、技工150元/工日； 2） 、财务费用为 5,898万元； 6、项目奖金按3元/m2 计，总奖金金额为48.9万元。1、用地面积 62,769m2，规划总建筑面积163,066 m2； 其中地上面积132,500m2， 地下面积30,566m2， 详见规划经济技术指标 ； 2、经营周期2011年11月1日至2013年8月31日； 3、总销售收入 11.59 亿元； 销售均价： ? 住宅 9,372 元/m2(销售面积123,243 m2)； 4、支出总额为 11.17亿元，其

5、中： ? 土地开发成本 4.151亿元 ? 前期费用： 0.153亿元 ? 土建、安装、装饰费用： 3.615亿元 ? 工程配套费用： 1.561亿元 ? 后期费用（含维修基金） ： 0.121亿元 ? 预备费用： 0.217亿元 ? 管理费用（含奖金） ： 0.126亿元 ? 财务费用： 0.599亿元 ? 销售税金、印花税、土地使用税 0.632 亿元 5、项目净现金流： 0.42亿元地产集团领导： 董事长签字： 第 3 页 智和花园项目经营控制决策文件 智和花园项目单体建安造价指标 智和花园项目单体建安造价指标 智和花园项目单体建安造价指标 序号 项目名称 项目总投资 （万元） 住宅 (

6、元/m2）车库 (元/m2）备注 一 土建 31,349 1,994 2,642 1 土方 1,472 10 239 按地下面积分摊 2 桩基及围护 832 21 514 按地下面积分摊 3 地上/地下土建等 24,988 1,468 1,888 4 外立面及门窗 2,782 201 4.1 外保温 1,272 92 4.2 铝合金门窗安装 1,325 96 面积按地上建筑面积的 25% 计， 单位成本按 400 元/m2 计4.3 进户门 185 13 按 1846 户、1000 元/樘计 5 总体工程费 1,275 92 按地上面积分摊 二 安装 4,783 308 211 1 电气 1,

7、644 105 80 2 给排水 815 59 3 消防、喷淋 489 32 20 4 通风、排烟 92 1 30 5 电梯 1,325 81 81 按 25 万元/台、53 台计 6 智能化 398 29 7 其他费用 20 1 三 装饰 14 1 住宅公共部位装修 四 小计 36,146 2,303 2,853 第 4 页 智和花园项目经营控制决策文件 智和花园项目单体综合造价指标 智和花园项目单体综合造价指标 智和花园项目单体综合造价指标 序号 项目名称 项目总投资 （万元） 住宅 (元/m2）车库 (元/m2）备注 一 建造成本 56,663 3,562 4,111 1 前期费 1,5

8、33 94 94 按总建筑面积分摊 2 土建费用 31,349 1,994 2,642 含地下 3 设备安装工程 4,783 308 211 4 装饰工程 14 1 住宅公共部位装修 5 工程配套费 15,608 957 957 按总建筑面积分摊 6 后期费用 1,207 74 74 按总建筑面积分摊 7 配合费 8 预备费 2,169 133 133 按总建筑面积分摊 二 三费一税 13,565 902 444 1 管理费用 1,261 77 77 按总建筑面积分摊 2 销售费用 3 财务费用 5,985 367 367 按总建筑面积分摊 4 营业税金及附加 6,319 457 5 土地增值

9、税 6 企业所得税 三 综合单位投资 （不含土地） 70,227 4,463 4,556 备注：住宅综合造价包含地下部分住宅造价。第 5 页 智和花园项目经营控制决策文件 三、智和花园项目总投资 智和花园总投资表 金额（万元） 项 目 整个项目 销售住宅 车库 备注 一、销售总收入 115,947115,947 二、各项支出总额 111,736103,1818,555 1 土地费用 41,50941,509 2 前期费用 1,5331,299234 3 土建费用 31,34927,5563,793 4 设备安装工程 4,7834,258525 5 装饰工程 1414 6 工程配套费 15,60

10、813,2262,382 7 后期费用 1,2071,023184 8 配合费 9 预备费 2,1691,838331 10 人工补差 11 管理费用 1,2611,068192 12 销售费用 13 财务费用 5,9855,072913 14 销售税金 6,3196,319 15 土地增值税 三、销售部分利润总额 4,210 四、企业所得税 五、销售部分净利润 4,210 六、销售毛利率 4% 七、销售净利润率 4% 八、项目净现金流 4,210 第 6 页 智和花园项目经营控制决策文件 四、智和花园项目项目建造标准 1、层高 2.8m。 2、外墙部分采用外墙砖。 3、进户门全部采用钢质防盗

11、门，有防火要求的为钢木防火门。 4、景观单方造价控制为 250 元/m2，包括设计费、土方、硬景、种植等。 5、铝合金门窗造价控制为 400 元/m2。 6、本项目具体建设标准详见附件 4： 智和小区建筑设计标准 详见附件 1： 智和小区建造标准. doc第 7 页 智和花园项目经营控制决策文件 五、智和花园项目成本计划 现金总流出：11.17 亿元：土地开发成本： 4.151 亿元、前期费用 0.153 亿元、 建安、 装饰费用： 3.615 亿元、 工程配套费用： 1.561亿元、 后期费用： 0.121 亿元、 预备费 0.217 亿元、 管理费用： 0.126亿元、财务费用： 0.59

12、9 亿元、销售税金及附加： 0.632 亿元。详见附件 2： 智和花园项目目标 成本.xls第 8 页 智和花园项目经营控制决策文件 六、智和花园项目管控计划详见附 3： 智和小区四证手续 计划表.xls第 9 页 智和花园项目经营控制决策文件 七、智和花园项目责任书（含项目奖金发放方案） 鹏欣地产集团项目管理目标责任书 鹏欣地产集团项目管理目标责任书 甲方：上海鹏欣房地产（集团）有限公司乙方：上海智和房地产开发有限公司第一章 总则第一章 总则 第一条 为强化地产集团建设项目的管理， 明确地产集团与各项目公司之间的权利义务关系，切实将项目责任制落实到实处，订立本责任书。 第二条 甲方将智和小区

13、项目交由乙方实施全面项目管理， 乙方按照责任书的相关要求，在项目开发过程中贯彻落实责任书的内容。 第二章 项目的管理目标第二章 项目的管理目标 第三条 项目进度管理。 项目公司要按时保证项目进度计划及重要节点目标的实现， 具体进度计划及重要节点的时间安排， 已由甲、 乙双方根据销售 （招商）的需要和实际可能充分协商订立，详见合同附件一。 第四条 安全质量管理。 项目公司要严格按集团 “精细化， 舒适化” 的管理要求，从细节入手，使本项目在景观、外立面、精装修及总体施工的精细化方面有所突破。 项目公司要加强对总承包方在项目安全质量、 文明施工等方面的监督管理，以保证整个项目施工的顺利实施。 第五

14、条 项目优化降造。项目部应该树立成本意识，在策划定位、设计及配套等节点上进行优化，降低成本。 第六条 项目创新增值。项目公司应该充分发挥创新的主动性，整合各种资源，努力提升项目价值。项目公司要以销售（招商）为中心，一切围绕销售（招商） ，全力做好配合工作，确保销售（招商）目标的完成。 第七条 团队协作。 项目公司要督促总师室、 合约采购部、 工程部、 成本核算部、开发配套部等相关部门做好技术、采购、质量安全、成本控制和配套等保障服务工作。 项目结束时项目公司要对各相关部门的配合服务情况进第 10 页 智和花园项目经营控制决策文件 行详细评估并出具评估报告。 根据评估情况给予各相关部分一定比例的奖励，奖励比例一般不超过项目奖励金额的20%，实际奖励金额有项目公司总经理确定，报地产集团备案。 第三章 考核与奖励 第三章 考核与奖励 第八条 根据鹏欣地产集团项目管理激励办法， 经核定， 本项目的激励总金额为48.9万元。 项目的考核与奖励按地产集团项目管理考核办法执行， 详见附件 4。 第四章 双方的责任 第四章 双方