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1、 国家宏观调控政 策与规范城市土地市场 秩序的对策与思考有关土地的若干关键问题1、土地是资源、资产、资本;2、土地的不可再生性、稀缺性、不可移动性、永续利用性、 增值性、交易的风险性;3、农地的优劣在于肥力和距离市场的远近;4、市地的优劣在于位置（规划）;5、土地是自然物与投资的结合体;6、地价是地租的资本化;7、地租分为级差地租、绝对地租、垄断地租;8、地价有两种形态：所有权地价、使用权地价;9、城市土地使用权地价分为两类：划拨地价与出让地价;10、出让地价可以分为：协议地价、招标地价、拍卖地价;11、地价评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本法等;12、地价的形态有基准地价、标定地价
2、、评估地价、市场地价。土地自然供给（无弹性）+经济供给（有弹性）自然特性位置固定性+质量差异性+效用永续性土地的特性经济特性供给稀缺性+可垄断性+土地利用多方向性+效益级差性 土地+土地使用权 集体土地不能流转国有土地所有权 地价一般是土地使用权的价格70年居住用地出让 40年商业、旅游、娱乐用地土地使用权 50年其他转让未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出租未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租 抵押不得违背出让合同+应办理抵押登记和过户登记申请续期最迟于届满前一年未被批准续期国家无偿收回地租理论土地所有权带来利润 土地有价格地价理论是地租的资本化 地租+地价理论 是地租的资本化 +
3、 是权益价格（所有权、使用权、抵押权、租赁权等）地价特征 有增值性与用途相关+有个别性+有可比性房地产房地+权属 房地产转让、抵押则房屋所有权、土地使用权同时转让、抵押 房地产+特性 位置固定性+供求区域性特性（8） +长期使用性+大量投资性+保值增值性（如改良和城市基础设施完善）+投资风险性+难以变现性+政策限制性供需原则（即供求原则）虽然土地的垄断性独具特点替代原则 房地产评估原则（技术5原则） 最有效原则（即预期原则）最佳使用贡献原则是收益法和剩余法的基础+判断追加投资的适当性第一章云“估价期日原则”，记住差别合法原则 城市规划为居民用地 不能商业用地评估 临时建筑、违章建筑收益不能作依
4、据 房地产价格+影响因素按权益所有权价格、使用权价格、抵押价格（较市价低）、租赁价格市场价实际成交价按形成方式评估价（非实际成交价）如基准地价、标定地价、课税价格土地价格基准地价（区域平均价）+标定地价（具体宗地价） 房地产价格种类 按实物形态 建筑物价格房地产价格 总价格按单位 单位价格单位地价（土地面积）、房价、房地价格（建筑面积） 单位建筑面积地价楼面地价 =土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率（容积率=建筑总面积/土地总面积）公告地价政府定期公布的土地价格其他价格类型申报地价房地产成交价格申报制度一般因素 房地产价格影响因素 区域因素个别因素房地产价格影响因素经济发展经济增长速度、
5、国民生产总值、国民收入、物价指数等经济 财政金融土地资本还原率（折现率、投资收益率）越高地价越低产业结构第三产业比重大则地价高人口数量、密度、素质与地价正相关家庭规模小型化住宅套数需求增大 涨价社会 房地产投资涨跌+平抑教育科研水平+治安 一般因素 社会福利土地制度+住房制度+地价政策土地使用权出租出让+住房商品化+高地价城市规划、土地规划、城市发展战略决定用地结构、用途等行政 税收政策、投资政策税收优惠和投资倾斜会价高隶属关系变更升级会价高、划归发达地区会价高交通管制影响便捷度会价低、减少噪声会价高心理商服繁华道路通达 区域因素 交通便捷城市设施状况基础设施完善度+生活设施完备度+文体娱乐设
6、施完备度环境状况 区位宗地位置优则价高面积、宽度、深度临街较宽则价高、深度不深不浅则价高形状矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高土地（宗地） 地力、地质（正比）、地势（高则价高）、地形（平坦价高）容积率与地价同方向变动但一般不呈线性关系用途商业用地地价住宅用地地价工业用地地价土地使用年期 个别因素面积+结构+材料等影响成本设计、设施是否与功能相适应建筑物 施工质量影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性法律限制高度、消防、环保等城市规划及建筑法规环境协调是否最佳使用宏观调控对房地产市场能够产生 重大影响宏观调控在房地产市场的动作政府对房地产投资的宏观调控是指国家为使房地产投 资与国民经济协调发
7、展，以经济、法律和行政手段， 从宏观上对房地产投资进行指导、监督、调节和控制 ，以实现房地产投资市场总供给和总需求的基本平衡 、供给结构和需求结构的整体优化的管理活动。宏观 调控通过控制或引导投资主体的行为与投资的运行过 程，合理分配和运用投资资金，协调和促进投资运行 过程的有序健康发展，以保证社会总供给与总需求的 平衡以及宏观经济总目标的实现。房地产市场需要宏观调控的原因房地产投资本身具有以下缺陷：1 不能自发纠正经济外部性失灵，投资垄断性失灵、 投资信息性 不对称性失灵和投资公共性失灵等2 不能自发调节公共房地产品供需；不能自发解决个体效益和社 会效益的矛盾以及实现收入的公平分配，造成私人
8、成本和收益与 社会成本和收益的不平等；3 不能克服市场调节的短期性、滞后性和盲目性等市场经济的功 能缺陷；并且一旦房地产投资垄断会使市场竞争和市场机制失灵 。因此，政府有必要通过一定的调控手段，主要以诱导方式但不排 除有时直接介入来调节或控制社会资源在房地产投资环节和投资 结构中的合理配置，以此来修正失效的市场功能。 市场与政府的调节对比在社会主义市场经济下，市场经济对房地产投 资的调节是自发调节，是各个投资主体各自追 求利益最大化的互动。而政府宏观调控则反映 了国家的目标和政策意图，是从社会长远利益 出发来对市场和市场经济进行调节。二者相辅 相成，市场经济的调节属于初级调节，是对社 会资源合
9、理配置的基础，政府宏观调控则是在 此基础上对市场调节进行补充和完善的再次调 节。 政府宏观调控是国家实现经济发 展战略的主要手段当发展中国家在发展房地产投资时，政府的宏 观调控可保护和促进国内房地产投资的发展， 增强和提高房地产投资的国标竞争力，以此来 带动国民经济的持续发展。欧美发达国家和一 些亚洲国家都曾经成功的利用房地产投资有效 的刺激了本国经济的发展。但房地产投资的发 展应与国民经济的发展相协调，在过去一段时 期由于否定了土地和房屋的商品属性，既限制 了房地产投资的发展，也影响了房地产投资可 带动的相关产业的发展。 宏观调控优势政府宏观调控可有效实现资源的最优配置。在无政府 的完全市场
10、状态下，不完善的市场会带来资源的不合 理配置。完善的价格机制可导致资源的最优化配置， 但这种情形只适用于静态均衡。现实的经济生活处于 非均衡常态，更受经济发展的动态因素影响。而且若 要关注房地产市场和资源要素市场的配置效率，有其 必备的制度要求。只有建立完善的政治经济制度才能 降低交易成本，提高市场配置效率。如果政府不进行 宏观调控，在资源配置领域将会出现既非计划又非市 场的混乱状态，从而付出经济衰退的高昂代价。具体措施中国人民银行6月13日发布了关于进一 步加强房地产信贷业务管理的通知， 对房地产贷款的各个环节和主体，都作 了具体详细的规定。此举对于防范金融 风险，规范市场秩序，促进房地产业
11、持 续健康发展具有深远影响。这将在几方 面产生影响 ：国八点切中房地产市场要害 要加 强宏观调控一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控 ，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。 四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本 住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加 大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处 违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆 论引导，增强政策透明度。 几方面影响提高房地产行业的进入门槛，市场环境更
12、加规范有序 。优胜劣汰，促进开发企业向规模化、品牌化方向发 展 开发商融资成本加大，可能推动房价上扬。开发商融 资渠道变窄，融资成本上升，必然会增加商品房开发 成本。总体格局大致为：现房看涨、期房看跌；近期 看跌、远期看涨。 期房风险明显加大，购房纠纷可能增加。在封顶前， 开发商由于无法获得银行贷款，市场风险无法转移， 资金风险加大购买期房风险明显加大。 促进房地产开发结构的调整，有利于抑制高档商品房 开发过热的现象，促使开发商开发更多普通住宅。 宏观调控的重大进步和向纵深发展国务院提出加强房地产市场引导和调控八项措施以及 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房 价格工作的意见后，有人提
13、问，这些措施能解决住 房方面的突出问题吗？会不会产生预想不到的副作用 ？从本世纪初开始，我国的住房产业就显现出4个引 人关注的问题，即：有些城市房价上涨过快；有些城 市房价过高；有些城市住房投资增长过快；有些城市 住房供应结构性矛盾突出。对这4个问题，有关部门早 已发现。这些年来，主管部门的文件讲，领导作报告 讲，专家写论文讲，媒体的报导更是大讲特讲。但是 直到2004年，有些城市的房价涨得更快，有的城市的 房价高得惊人，住房投资继续大幅度增长，住房供应 结构性矛盾仍然突出。这些问题讲了4年多而没有解决 ，说明解决问题具有极大的难度。有人为此而对这次 宏观调控能否解决问题提出置疑，是可以理解的
14、。一、为什么问题早已发现却老解 决不了主要有以下原因：（一）机制不顺。目前各城市政府下辖的各主 管委、局、行中，建委、发改（计）委、房地 产管理局、国土局、财政局、税务局、物价局 、规划局、建工局、银行以及管理主要建筑材 料的部门（注：建筑材料涨价过快也影响房价 ），都管了一些与调控住房问题有关的工作， 但那一个部门都没有全面调控住房问题的权力 。也就是说，没有形成“合力”的调控机制，很 难进行有效的调控。（二）认识没有跟上。如果各城市领导班子有 了明确的认识，仍然可以把有关部门组织起来 形成“合力”以加强调控。但前些年的问题之一 ，就是认识没有跟上。其一，受到有些专家片 面强调在市场经济下政
15、府不应调控房价的影响 。其实，许多西方国家都根据自己的国情，先 后介入住房问题，并采取各种不同的方法，有 区别、有效地调控着房价。其二，房价及相关 问题的严重性有一个发展和暴露的过程，在问 题没有充分暴露以前，人们往往不能认识其严 重性。其三，地价、房价涨得快和投资规模增 长快还有一个作用，就是城市政府的财政收入 也增长快。这就容易使城市政府看重其“生财” 作用的一面，而忽视其负面作用。（三）国务院宏观调控正在向纵深发展。2003年国 务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，就 是一项宏观调控的部署，也是在房地产快速发展中进 行宏观调控的一次重要的实践。这次调控虽然取得了 2004年各项主要指标同比增幅有所回落的成
