物业管理、物业服务与新司法解释

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1、物业管理、物业服务 与新司法解释颜 雪 明 中国房地产业协会法律专业委员会副主任 万科企业股份有限公司风险管理部总经理1讲座主要内容：一、物业管理的法理基础是建筑物区分所有权二、实施物业管理面临四个方面的障碍（休息十分钟）三、当前物业管理中的几个焦点问题四、现场交流（三十分钟）2（一）“物业管理”与“物业服务”（二）政府在物业管理中应当扮演的角色（三）居民委员会、“联席会议”、“社区工作站”在物业管理中的地位和作用一、物业管理的法理基础是建筑物区分所有权1981年3月10日深圳物业管理公司成立； 1991年3月22日深圳天景花园业主委员会成立；孰为中国物业管理产生的标志？3（一）“物业管理”与

2、“物业服务”1、物业管理权利的来源；2、物业管理的主体；3、物业管理的对象。物权法（2007.10.1）第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分 以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 （建筑物区分所有权）第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者 其他管理人管理。（业主行使管理权的方式）第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物 及其附属设施，并接受业主的监督。（物业服务企业在物业管理中的地位）物业管理条例（2003.9.1） 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和

3、物业服务 企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 4总结观点：“物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己 不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者 管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是 服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体（权利人）。物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。物业管理的内容，物权法规定为“管理建筑

4、区划内的建筑物及其附属设施”；物业管 理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。“相关秩序”涉及人的行为的管理，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防 管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等，这些都是公法管制的内容，属于政府的管 理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用，而不可能承担管理的职责。5（二）政府在物业管理中应当扮演的角色由于物业管理是民事活动，故政府在其中的作用，应当是监督与指导，而不是管 理与审批；应当是有求必应、支持辅导，而不是越俎代庖、横加干涉。常见情形：应该管的不愿意管；不该管的

5、，抓住不放。物业管理条例：第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产 生业主委员会。 第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民 政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。第十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期 改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务

6、企业在物业管理活动中的投诉。6（三）居民委员会、“联席会议”、“社区工作站”在物业管理中的地位和作用物业管理条例第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。辽宁省物业管理条例第三十二条 物业服务企业应当配合居民委员会做好社区管理相关工作。业主大会是私法意义上的组织，是为行使民事权利而设；居民委员会是

7、公法组织，是为 社会管理及居民自治（政治权利）而设，二者不应当混淆。居委会不应当干涉业主自治 。“联席会议”可以作为一种协调工作的方式，但不是法定的权力机构，更不能替代业主 大会作决策。“社区工作站”是政府基层工作单位，根据政府授权开展社区管理工作，不属于物业管 理活动，不能涉及业主自治范围内的事务。7二、实施物业管理面临四个方面的障碍（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。（二）政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导。（三）物业服务企业：素质参差不齐，游离于管理与服务之间，地位尴尬。（四）法规：缺乏清晰法理基础，公权力干预多，解决问题的办法少。8（一）业主：不会当家、不愿

8、当家、不敢当家。表现：业主普遍缺乏权利意识和公共意识，不关心公共事务。业主大会或者难以成立，或者徒有其名。很少有人愿意为公共利益挺身而出。维权缺乏理性。规范的开发商或者物业企业更容易成为维权对象，形成劣币驱逐良币的局面。原因： 1、中国人拥有自己不动产的时间太短，不适应业主的身份。2、长期生活在高度集权的社会环境下，没有自己当家作主的意识，也没有这种能力。3、缺乏在法制的轨道里解决纠纷的机制，“管闲事”只能给自己找麻烦。特定历史时期的特定现象，与国情相适应。解决办法：1、假以时日。总有一天业主会当家。（深圳景洲大厦案例）2、政府的辅导、支持，而不是包办。（广州翠湖山庄业委会改选案例）3、法律与

9、规则的完善。（摒弃口号与宣教，针对矛盾焦点。）9（二）政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导 。业主“不会当家、不愿当家、不敢当家”，政府是否就应当全面介入物业管理？业主并非都没有行为能力深圳景洲大厦选聘物业公司案例。政府并非天然公正和无所不能北京太月园小区维修资金与深圳桃源村质量案例。深圳晚报：记者从龙岗区建设局了解到，在建设“大综管”新格局中，该局将以社区物业 管理工作作为实施“大综管”新格局的重头戏，成为该局发力的重要抓手。许多地方都把物业管理作为政府职能。从业主大会筹备到业委会人选；从物业公司招标到维修资金管理；从物业收费标准到小区车位用途，都要控制与审批。这只会 给

10、物业管理行业增加桎梏。两个事实：近半业主是官员；多数政府连自己的办公楼和家属院都管不好。10业主在施工前必须向服务中心提出申请，并提供图纸、资料，由服务中心向规划、国土、建设和区查违办进行核查，核查后由服务中心向街道办查违办（城管科）和街道执法队申报图纸和资料，经审核批准后，业主写出施工保证书方可施工，否则服务中心将禁止施工车辆进入，街道执法队将依据有关法律、法规、规章进行处罚。11（三）物业服务企业：素质参差不齐，游离于管理与服务之间，地位尴尬 。新兴行业，有待于在市场上成熟与规范。（可对照餐饮业和酒店业的发展过程）“房地产开发与物业管理相分离”并不对症。（最初的“谁开发、谁管理”）进入门槛

11、低，鱼龙混杂。法律地位是服务者，事实上又要求履行管理者职责。（解释第四条更加强化）台湾公寓大厦管理条例63条，提到“区分所有权人”131处；“管理委员会”60处 ；“管理负责人”60处；“管理维护公司”11处；“管理服务人”只有2处。我国物业管理条例70条，其中提到业主大会68处；物业服务企业58处；业主委员会 44处。“物业管理服务”专列一章，18个条文。12（四）法规：缺乏清晰法理基础，公权力干预多，解决问题的办法少。业主自治作为物业管理的最重要原则，目前只有个别地方法规中提到，国家立法没有 明确。从民法上来讲，业主组织的法人地位本来是题中应有之义，但立法上讳莫如深。新修订的物业管理条例不

12、适当地强化了基层政府与居民组织在物业管理中的权力。而 对行政机关的职责与义务，并不明确。对物业管理中存在的焦点问题，如欠费、私搭乱建、物业企业与业主的纠纷、小区内 部的公共秩序等问题，都没有有效的解决办法。13香港康雅苑“注契”案例（2007年）康雅苑于一九九三年落成，六年后发现冷气机檐篷开始有石屎剥落，三年聘请工程师勘察，证实楼宇出现结构性损坏。因当时未过十年结构保证期，业主立案法团 遂与房署谈判要求赔偿，惟房署指冷气机檐篷并非楼宇结构组件而拒绝。去年中，透过仲裁中心调解，房署向康雅苑支付四百四十万元维修费用。可是，屋苑业主在选择维修承办商等方面意见分歧，维修工程计划一直悬而未决，房署曾多次

13、要 求法团尽快自行维修，屡发警告信亦无效。房署独立审查组上月中，根据建筑物条例（第26条）向康雅苑发出命令，要业主在今年三月中前展开屋苑外墙及共享地方维修工程，工程并须于六月中前完成，修葺 令同时送往土地注册处，换言之，屋苑全体住户共一千八百二十四个单位遭注契， 业主难将单位买卖，楼价应声下挫近两成。康雅苑居民表示，现届法团任期已满，本周日（一月二十八日）将选出新一届法团，方可再召开大会商讨维修事宜，但距离修葺令的限期现只剩两个月，时间紧逼，业主 之间至今还未达成共识，忧虑屋苑维修未能如期施工。房署发言人表示，康雅苑业主如未能依期展开及完成楼宇维修工程，独立审查组会按建筑物条例提出检控。据悉，

14、过去有楼宇因违反房署修葺命令，结果遭判每天罚 款八千元。14三、当前物业管理中的几个焦点问题（一）业主大会和业主委员会的诉讼主体资格（二）共有部位及其利用（三）定价与收费（四）违章搭建（五）住改商与群租（六）安全保障15（一）业主大会和业主委员会的诉讼主体资格。物权法 第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养 动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的

15、行为，有权依照法律、法 规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自 己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 关于业主大会、业主委员会的诉讼地位。物权法草案曾对业主大会或者业 主委员会以自己的名义提起诉讼的问题作了规定。经反复研究认为，这个问题较为复杂。 业主大会或者业主委员会没有独立财产，享有的权利和承担的义务都要落在业主身上，业 主大会或者业主委员会提起诉讼依法要交诉讼费用，一旦败诉，后果要由全体业主分担， 如果部分业主没有及时交纳有关费用，还涉及法院如何执行等问题，对业主大会或者业主 委员会提起诉讼的权利以暂不作规定为妥。对侵害业主共同权益的纠纷

16、，可以通过民事诉 讼法的有关规定提起诉讼。 （全国人大常委会法工委负责人解读物权法 2007年03月27日 新华 网 ）16根据目前法律及司法解释规定：1、业主大会无原告资格；可以作被告业主请求撤销业主大会决议；2、业主委员会在特定情形下可以作原告A 请求确认物业服务合同无效或者部分条款无效；（物业纠纷司法解释第二条）B 请求解除物业服务合同；（物业纠纷司法解释第八条）C 物业服务合同终止，请求物业服务企业退出、移交物业服务用房以及相关资料及费用。（物业纠纷司法解释第十条）实务中还存在业主委员会作为原告起诉，被法院受理的其它情形，如诉行政机关妨害业主自治、不作为、违法登记发证等。法理上，对物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定，业主委员会应当 有权请求其继续履行或者赔偿损失。但司法解释没有明确业主委员会对此有权起诉，只规 定了业主就此起诉的，应予支持。17解释第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、