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1、第11章 房地产置业投资项目案例分析v房地产置业投资项目分析简述v房地产买卖投资分析v房地产置业消费投资分析v房地产租赁投资分析v房地产置业出租经营投资分析11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.1房地产置业投资的种类房地产置业投资往往是投资者购置房地产后， 或寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动 。这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产 买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租 经营的置业投资；房地产租赁经营投资等。11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.2房地产置业投资分析的基本指标1投资成本2投资回收期3投资利润率4资本金利润率5资本金净利润率6财务净现值7财务内部收益率
2、11.2房地产买卖投资分析案例11-1：某投资者投资了30万元购买一套120住宅，一次性付 款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费 等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元 。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。 营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的 5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地 使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约 2 000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？11.2房地产买卖投资分析解：简要投资回报分析如下：1计算相应指标1）投资成本（购买价）：300 000元2）销售手续费：400 00
3、01.5%=6 000元11.2房地产买卖投资分析3）有关税费（1）营业税：400 0005%=20 000元（2）城市建设维护税：20 0001%=200元（3）印花税：400 0000.5%=200元（4）契税：400 0001.5%=6 000元（5）城市土地使用税：0.51203=1 800元（6）评估、交易、登记等费用：约2 000元（7）所得税：（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）20%=12 760元11.2房地产买卖投资分析4）投资净收益 （1）税后利润：51 040元 （2）投资利润率：63 800300 000=21.27% （3）资本金净利润率（年投资收益率）：5
4、1 0403300 000=5.67%11.2房地产买卖投资分析2简要分析如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率 为3.5%，三年利息为31 500元，扣除20%的利息 税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率 为8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。11.2房地产买卖投资分析两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87% ，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险 ，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租 经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于 银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高 ，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只
5、好转为长 线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。 投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的 底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收 益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。11.5房地产置业出租经营投资分析案例11-4：某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面 积为27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购 买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种 税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其 中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的 自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来 自于期限为15年、固定利率为7.5
6、%、按年等额还款的商 业抵押贷款。11.5房地产置业出租经营投资分析假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终 保持在160元/，前3年的出租率分别为65%、75%、85% ，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期 内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租 金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年 的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末， 整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现 值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。11.5房地产置业出租经营投资分析解：简要分析如下： 1相应指标计算1）
7、写字楼投资的基本情况:（1）写字楼购买总价： 27 00010 000=27 000（万元 ）（2）购买写字楼的税费：27 0005.3%=1 431（万元）（3）股本投资： 27 00030%+1 431=9 531（万 元）（4）抵押贷款额： 27 00070%=18 900（万元）11.5房地产置业出租经营投资分析2）抵押贷款年还本付息额11.5房地产置业出租经营投资分析3）写字楼各年净经营收入情况第1年净经营收入： 27 0001601265%（1-28%）=2 426.11（万元）第2年净经营收入： 27 0001601275%（1-28%）=2 799.36（万元）第3年净经营收入
8、： 27 0001601285%（1-28%）=3 172.61（万元）第4年及以后各年净经营收入：27 0001601295%（1-28%）=3 545.86（万元）本项目投资自有资金的现金流量表，如表11-3所示。年 末 0 1 2 34151648 股本金投入9 531.00 净经营 收入2 426.112 799.363 172.613 545.863 545.86 抵押贷款还 本付息2 141.132 141.132 141.132 141.13 0.00自有资金净 现金流量-9 531.00 284.98 658.231 031.481 404.733 545.86表11- 3 现
9、金流量表（自有资金、税前） 单位：万元11.5房地产置业出租经营投资分析4）该投资项目的财务净现值因为ic =14%，故11.5房地产置业出租经营投资分析5）该投资项目的财务内部收益率因为i1=14%时，NPV1=789.81万元，设i2=15%，则：用插入法11.5房地产置业出租经营投资分析2结论因为 NPV=789.81万元0，FIRR =14.78%14%，故该项目可行。11.5房地产置业出租经营投资分析案例11-5：某写字楼售价1 950万元，该楼宇拥有办公单元60个， 每个单元平均月租金6 000元，并以每年5%的速度递增。 设每单元每年的空置及其他损失费为单元月租金收入的2 倍。第
10、1年的经营成本为毛租金收入的20%，以后每年按 6%的幅度递增。投资者可获得利率为12%，期限15年的1 500万元的贷款，要求按月等额还本付息。贷款成本（申 报费、评估费、活动费等）占贷款额的2%。该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。 折旧基数为投资额的85%。若投资者要求的投资收益率为 20%，该项目是否值得投资？11.5房地产置业出租经营投资分析分析： 大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资， 而抵押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常 面临的问题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投 资决策。本案例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资 决策是否可行。也就是说，该项
11、目在贷款的情况下再考 虑各种应交税款，还能否获得预期收益。为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿 付计划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并 依据税后现金流量及投资者要求的收益率计算该项目的 净现值及内部收益率，据此作出投资决策。11.5房地产置业出租经营投资分析解： 1贷款分期偿付计划已知: 该笔贷款年利率 r= 12%，期限 n=1512=180个月，要求按月还本付息，则：（1）每月计息利率：i=r/n = 0.12/12 = 0.01（2）月还款系数 : 11.5房地产置业出租经营投资分析（3）月还本付息额 : 15000.012 = 18(万元)（4）年还本付息额 : 1
12、812 = 216(万元)（5）年贷款余额 ： 11.5房地产置业出租经营投资分析把上述已知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。 例：第5年末贷款余额为：又 某年偿还本金 = 上一年贷款余额 该年贷款余额某年偿还利息 = 每年付款额 该年偿还本金 各年偿还本金和利息情况依次可以算出。 详见抵押贷款分期偿还计划,见表11-4。年份每年付款额贷款余额本 金利 息 =-0 216 1 500 1216 1 461.92 38.08 177.922216 1 419.02 42.9 173.103216 1 370.66 48.36 167.644216 1 316.18 54.48 161.52
13、5216 1 254.79 61.39 154.616216 1 188.42 66.37 149.637216 1 107.66 80.76 135.248216 1 019.82 87.84 128.169216 920.83 98.99 117.01 10216 809.31 111.52 104.48 11216 683.62 125.69 90.31 12216 542.01 141.61 73.39 13216 382.44 159.57 56.43 14216 202.62 179.82 36.18 15216 0 202.62 13.38表11-4 抵押贷款分期偿还计划表 单位
14、：万元11.5房地产置业出租经营投资分析2折旧计划已知：该物业按线性折旧法计算折旧额；折旧基数为： 1 95085%=1 657.5万元；则年平均折旧额为：1 657.51/15=110.55（万元 ）11.5房地产置业出租经营投资分析3税前现金流量各年税前现金流量=各年潜在总收入-各年空置及其他损失-经营成本（或 经营费用）-年还本付息额。按题设已知条件， （1）该项目年潜在总收入=单元月租金单元数12个月（1+ 升幅） （2）该项目空置及其他损失=2单元月租金单元数（1+ 升幅） （3）实际总收入=潜在总收入-空置其他损失11.5房地产置业出租经营投资分析（4）经营成本：第1年为当年实际总
15、收入的20%， 以后每年按6% 比例递增，即：经营成本=第1年实际总收入20%（1+ 升幅 ） （5）净经营收入=实际总收入-经营成本 （6）年还本付息额，见表11-4 栏。 （7）税前现金流量=净经营收入-年还本付息额上述计算结果见表11-5。年 份经营 收入空置及 其他损失实际总 收入经营 成本净经营 收入年还本 付息额税前 现金流量 =-=-=- 1432.0072.00360.0072.00288.00 216. 0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.68 3476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.00 4500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.99 5525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.64 6551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.11 7578.9296.49482.43102.13 380.30216.00164.30表11-5 税前现金流量计算表 单位：万元8607
