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1、华东 理工大学硕 士 学 位 论 文第工 页上海新诚物业管理有限公司的发展战略摘要佃 业 管 理 行 业 ， 是 房 地 产 业 发 展 带 来 的 产 物 ， 9 0 年 代 初 ， 随 着 发 达 国 家 工 业 产 业 转 移 带 翩 机 遇 ， 中 国 东 部 地 区 特 别 是 上 海 作 为 中 国 经 济 发 展 的 龙 头 ， 兴 起 发 展 各 类 现 代 工 业 园区，这些园区的物业管理提出了一个更大的概念，即加入了 部分城市管理和外围生产的内容，我们称为工业园区物业管理，入世后，中国的工业园区物业管理行业必将迎 来新一轮的发展，但同时由于目 前该行业国高知识要求和高科技含
2、量覆盖面较小，加入这行业的企业必将大量增加，从而更会加剧企业之间的竞争和人才的竞 上海新诚物业管理有限公司是新发展集团公司下属的一家国 有控争 于股企业，主要从事外 高桥保税区内3 平方公里新发展I T 产业园区物业管理及相关业务，自1 9 9 6 年成立以 来， 虽然发展迅速， 但存在着业务来源单一，对新发展集团公司依赖性强的弱点，来自 新发展 集团公司业务占业务总量的 8 0 % ,随着新发展集团公司的改制，其业务政策的市场化改革给新诚公司带来了很大的压力，新诚公司面临着下一步向 何处走的考验。本文运用波特的五种竞争力的方法对新诚物业公司所处的行业环境进行了分析，并对其进行了寥 此 基 础
3、 上 通过对新诚物业公司未来可能的几种发展模式的比较， 提出了新诚物业的战略发展目 标及战略实施的措施 产 ” : 物 ”战略分析目 标措施第 H 页.华东 理工大学硕 士 学 位 论 文S h a n g h a i K i n c h e n g P r o p e r t y Ma n a g e m e n t C o . , L t d D e v e l o p m e n t S t r a t e g yAb s t r a c tP r o 加 r t y m a n a g e m e n t i n d u s t r y i s e s t a b l i s h e
4、d b e c a me o f t h e d e v e l o p m e n t o f r e a l e s t a t e . I n t h e b e g i n n i n g o f 1 9 9 0 s , l a r g e - s c a l e i n d u s t r y m a n u f a c t o r y s b e e n e s t a b l i s h e d f ro m d e v e l o p e dc o u n t r y 协c h i n a , e a s t e r n c h i n s e s p e c i a l l
5、y t h e m o s t im p o r t a n t c it y in e c o n o m i c d e v e l o p m e n t o f c h i n a - - - S h a n g h a i , s p r i n g u p 心k i n d s o f i n d u s tr y p a r k . T h e s e i n d u s t r y p a r k s b r i n g u s a b i g g e r c o n c e p t a b o u t m o d e r n p r o p e r ty m a n a g
6、e m e n t ,w h i c h p u t s o m e n e w s e r v ice i t e m s o f c i t ym a n a g e r n e 川a in d u s t r i a l p a r k朋 d e x t e r i o r m a n u f a c to r y t o g e t h e r w i t h t r a d i t i o n a ls e r v i c e i t e ms . We c a l l e d i tp r o p e r t y m a n a g e m en t :A l t e r e n
7、t e r in g WT O , a n e w r o u n d d e v e l o p m e n t s h o o 记忱e x p e c t e d 饭C h i n e s ein d u s tr ia l p a r k p r o p e r t y m a n a g e m e n t a s w e l l a s th e m o r e s e v e r e c om p e t i t i o n 脱d t h e C o m p e t i 如n 伽 t h e t a l e n t s , p a u s e m u c h m o r e c o
8、 m p a n i e s 碗l e n t e r加 t o 面s i n d u s t r y 如e t o 奴 l o w e r r e q u i r e m e n t s 奴h i g h - t e c h a n d m a s s - a c k n o w l e d g e 尔th i s a r e a .S h i n 沙a i X in C h e n g P r o p e r ty M a n a g e m e n t C o ., L 俄触 s ta t e d o w n e d s u b s i d i a r y o f K i n D e v
9、 e l o p m e n t G ro u p , i s m a i n l y i n c h a r g e o f t h e U r n “ I T i n d u s t r ia l p a r k p r o p e r ty a n d r e l a t iv v b u s i n e s s w i t h i n W a i G i n Q i a o F r e e T r a d e Z o n e , T h e c o m p a n y w i t n e s s e d r a p i d g r o w t h s i n c e i t s f o
10、 u n d e d 加1 9 9 b . 众e a t e s t p r e s s u r e 酝 c o m p a n y U n d e r ta 划 n g i s th e 功 忍 k e ti n g r e f o r mb e c a u s e 8 o 0l a o f i t s b u s i n e s s t i l l n o w i s f r o m t h e s i n g le r e s o u r c e - - - - - X in D e v e lo p m e n t G r o u p . Wit h t h e。 ，1 油 ， ， 。
11、 犷 V; ，n-1 - -t r ) f n ， : 。 Yi n Vh - a i s f F ? f l t o f t 3 R C i f t E T i T # i T b o w t o P X t e mi i Nb u s i n e s s s c o p e .T h i s a r ti c le s u p p o s e 勿a n a l y s i s t h e i n d u s t r y e n v i r o n m e n tw i th t h e F i v e c o m p e t it i v e f o r t ea n d S W O T
12、, t h e n c o m p a r e s e v e r a l d e v e l o p m e n t m o d e l s f o r X i n C h e n go n t h i s b a s i s , a n d p u tf o r w a r d t h e s tr a t y o b j e c t iv e s K e y w o r d : P r o p e r 勺a n d me a s z r写 . S t r a t e g y、 A n a ly s i sO b j e c t i v eMe a s u 代作者声明我郑重声明:本人倍守学
13、术道德，崇尚严谨学风。所呈交的学位论文， 是本人 在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的结果。 除文中明确注明和引甲的内容外， 本论文不包含任何他人已经发表或撰写过的内容。 论文为本人亲自 撰写，并对所写内容负责。论 文 储 签 名 : 为 净 由 钵C I o 公年r月门臼华东理工大学硕士学 位论文第1 页第1 章 绪论1 . 1 问 题提出物业管理走进中国 大陆己 有二十年的 历程， 起初对物业解释是单元性的 房地产， 一 住宅单 位是一物业， 一工厂楼宇也是一物业， 物业可大 可小， 大物业可分割为 小物 业， 随着物业产业的 迅速发展，物业概念又扩展为单元性的房地产及设施设备、 相
14、邻 的用地、相关的 道路、配套的市政工程的总称。 9 0 年代初，由于世界上很多发达国 家 将部分工业产业转移中国，中国东部地区特别是上海作为中国经济发展的龙头，兴起 了发展各类现代工业园区的浪潮，比 较著名的有槽河a工业园区、张江高科技园区、 金桥出口 加工区、 外高桥保税区、阂行工业园区、 松江工业园、 苏州现代工业园区、 昆山 工 业园 区 等， 还 有各区 县自 建 大大小 小的 各 类工 业园 区。目 前， 这些 工业园 区 经 过近1 0 年的开发经营，己 从边建设边招商的 阶段进入园区营运管理阶段，而这些园区 的 物业管理开始担当起主要角色， 本文以 下所讨论的 上海新诚物业管理
15、有限 公司就是这种从 事园区管理的企业。上海新诚物业管理有限公司是上海外高 桥保税区 新发展公司下属的一家国 有控 股子公司，主要担负新发展园区3 平方公里内公共设施的 物业管理和服务，由 于园区 采用滚动式开发， 所以一 直以 来区内 房产开发建设和物业管理具有很强的一体化性， 因 此， 上海新诚物业管理有限公司从成立起即为 新发展园区的招商引资 提供配套服务，成为新发展园区滚动开发及园区运营体系的一个专业化的组成部分，一句话，新诚物业公司主要通过依附于新发展园区运营，在进行专业化分工与协作的基础上经营 与发展。 对于上海新诚物业管理有限公司 来说， 成立s 年多来， 采用这种依附合作发 展
16、曾 获得一系列的好处:首先， 使新诚物业背靠新发展公司，在一定的程度上避开市 场竞争的压力， 得以 顺利发展到现有规模; 其次， 借助基础性物业管理业务发展， 逐 步培养起一支具有较高素质的管理队伍; 第三， 使新诚物业积累了大量园区管理的知 识和 经验并建立起相对稳定的 供应商 ( 专业公司) 渠道; 第四， 借助于新发展公司的 实力， 突破了 物业公司自 身在资金、 技术、设备、 人力、 信息等方面的局限 性， 通过 协作关系对园区服务项目 进行相互促进、 协调发展的 联合开发。 但是，随着形势的发 展， 新发展园区土地开发已 开始接近饱和，未来新建物业将逐年迅速减少， 仅仅采用 依附 合作发展策略显然己 不再适合新诚物业的继续发展， 如何确定 新诚物业新的发展战略，是企业能否持续发展的 决定性问 题。1 . 2 上海新诚物业管理公司战略研究的必要性传统的 企业管理观念认为， 企业管理的中 心任务是提高生产效率， 市场竞争的 法 宝是以 最低的价格占 领最大的市场份额。 然而，人们经常可以 看到， 在激烈的市场竞第 2 页华东 理工大学硕 士
