我们具备一体化的商场经营模式,主要经营策略是长期

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1、業績表現 回顧我們具備一體化的商場經營模式，主要經營策略是長期 投資、開發及管理處於具有增長潛力的亞洲的多元化地 產組合。尤其，我們旨在維持包括較發達亞洲國家 （如 新加坡、馬來西亞及日本等）的盈利性資產的投資組 合，並透過在中國及印度的新興市場及選擇性地在新加 坡及馬來西亞的市場進行投資，在增加投資組合的同時 保持收入穩定。2012年是凱德商用自2009年11月上市後的第三個完整 營運年度。在2012年，我們於新加坡、中國及馬來西 亞三大核心市場的購物中心保持了增長勢頭。我們的中 國購物中心淨物業收入與2011年相比增長16.9% （以同 一個購物中心並以截止2011年1月1日開業的購物中心

2、 計算） 。購物中心的經營表現提升再加上開發中物業的 建設工期達標均使得本集團於新加坡、中國及馬來西亞 的物業組合進一步增值。憑藉上述有利因素，凱德商用 集團於2012年財政年度的除稅及少數股東權益後利潤 (PATMI)為5.460億新元。於2012年，凱德商用持續拓展其組合，在中國、日本及 馬來西亞進行多項收購，承諾金額逾16億新元。凱德商 用以凱德廣場天府、凱德廣場魅力城及盧灣綜合發 展項目1作為種子資產成立金額為10億美元的凱德商用中 國發展基金III。凱德商用持續於中國拓展版圖，並加強其已營運的地區 及城市的網絡。凱德商用已簽署一份有條件協議收購一 幅位於大興區新源街的地塊，以建造首個

3、在北京市南城 的購物中心，以迎合周邊地區的發展。於青島，凱德商 用訂立一份有條件協議收購一幅位於四方區黑龍江路和 合肥路交岔口的地塊，以建造首個在青島市的購物中 心。於武漢，凱德商用已簽署一份協議收購武漢市武昌 區中北路的一座集零售、住宅和寫字樓的綜合體的零售 組成部分。於新加坡，星悅匯於2012年9月開幕，為新加坡第一個 採用自然通風換氣的購物中心，並策略性連接波那維斯 達地鐵轉車站。裕冰坊、白沙浮娛樂廣場及烏節愛特嶺 大廈的資產提升工程於2012年完成，並預期在2013年增加其租金收入。裕冰坊於2012年4月開幕，是一座引領 潮流的購物中心，裡面設有新加坡首個奧運標準溜冰場 及市區外首個I

4、MAX影院。獅城68於2012年10月完成其 1.5億新元的資產提升計劃，將毗鄰烏節愛特嶺的零售平 台與獅城68緊密連接起來，將淨出租面積增加至與ION Orchard相若。於日本，凱德商用向凱德商用的聯營公司凱德商用日 本私募基金收購La Park Mizue、Izumiya Hirakata及 Coop Kobe Nishinomiya-Higashi餘下的73.71%權益。 凱德商用亦收購Olinas Mall，Olinas Mall是東京都墨田 區錦糸町一帶最大、最新的購物中心之一。Olinas Mall 策略性地位於兩個國鐵地鐵站附近，為一個大型綜合 發展項目的組成部份。收購Olin

5、as Mall將可增加我們於 日本的組合，同時亦可擴展我們於該區的零售商網絡。於馬來西亞，凱德商用透過與森美達地產開展其首個發 展項目，共同開發位於馬來西亞巴生谷Taman Melawati 地區的新購物中心，以拓展其於馬來西亞的版圖。在推行審慎的資本管理政策同時，我們也積極管理資金 需求。於2012年12月31日，凱德商用錄得6.754億新 元的現金狀況及0.30的適度負債股本比率。於2012年1 月，凱德商用成功完成4.0億新元的10年期可贖回息率 遞增債券的提呈發售，且銷情強勁，並於2012年8月成 功完成2.5億新元的10年期定息中期票據發行，使凱德 商用現時的資金靈活，並加强了融資能

6、力，讓我們能把 握時機，收購新項目，擴張業務。本集團於2012年財政年度的除稅及少數股東權益後利潤 為5.460億新元，較2011年財政年度的4.560億新元上升 19.7%，主要由於凱德廣場天府及凱德廣場魅力城 注入凱德商用中國發展基金III相關的組合收益、出售後 港大廈所產生按比例分佔收益使凱德商用新加坡信託的 業績增加、四家日本購物中心的收入貢獻及管理費業務 的業績改善所致，惟部分被新加坡及中國物業的較低公 平值收益，及於2012年就新投資而於2012年1月發行可 贖回息率遞增債券、於2012年8月發行定息中期票據及 承擔的新貸款所產生的較高融資成本所抵銷。1 就盧灣綜合發展項目而言，凱

7、德商用中國發展基金III已訂立一份有條件協議以向凱德商用全資子公司收購盧灣綜合發展項目，收購須待取得有關政府批准及其他條件達成，方告完成。拓展業務，把握新機遇74收入 本集團於2012年財政年度的收入為3.612億新元，主要 由管理費業務貢獻2.485億新元及投資業務貢獻1.096億 新元。至於2011年財政年度的收入為2.462億新元，由 管理費業務貢獻1.882億新元及投資業務貢獻56.2百萬 新元。由於Olinas Mall的收入貢獻、收購日本三家購物中心 的額外股權、星悅匯帶來的新收入貢獻及管理費業務改 善，使2012年財政年度的收益增加46.7%。與2011年財政年度投資業務相關的貢

8、獻增加，主要是 2012年7月收購Olinas Mall的收入貢獻、2012年2月收 購日本三家購物中心的額外股權，及2012年9月開幕的 星悅匯帶來的新收入貢獻所致。管理費收入上升主要因 購物中心業績改善、新購物中心開幕的出租佣金及所承 接新項目使項目及物業管理費增加所致。按地理位置分析，新加坡及中國仍為兩大收入來源，其 次為馬來西亞及日本。本集團將持續推行其策略，加強 其於該主要市場的市場佔有率。新加坡方面，2012年財政年度的收入增加18.3%，主要 因2012年9月開幕的星悅匯帶來的新收入貢獻及2012年按地理位置劃分（百萬新元）按地理位置劃分（百萬新元）2011年的收入2012年的收

9、入新購物中心開幕使來自凱德商用新加坡信託的物業管理 費增加所致。中國方面，收入增加53.2%乃主要由於基金、物業及項 目管理費及其營運購物中心租金收入增加所致。費用收 入增加乃由於購物中心業績改善、新購物中心開幕及所 承接新項目所致。馬來西亞方面，2012年財政年度收入增加30.1%，乃 主要由於2011年4月所收購的皇后灣廣場所致。日本方 面，2012年財政年度收入增加乃主要由於2012年7月收 購Olinas Mall及2012年2月收購三家購物中心的額外股 權所致。盈利分析 本集團於2012年財政年度的息稅前利潤為6.863億新 元，主要由投資業務貢獻6.492億新元及管理費業務貢 獻8

10、3.9百萬新元。至於本集團於2011年財政年度的息稅 前利潤為6.019億新元，主要由投資業務及管理費業務 分別貢獻5.907億新元及63.6百萬新元。與2011年財政年度投資業務相關的息稅前利潤增加， 主要由於投資組合收益1.169億新元、2012年7月收購 Olinas Mall及2012年2月收購三家日本購物中心的額外新加坡104.1中國104.4馬來西亞28.9日本4.4印度4.4新加坡123.1中國160.0馬來西亞37.6日本35.6印度4.9246.2百萬新元361.2百萬新元10.4%9.9%34.0%1.4%44.3%42.4%11.7%42.3%1.8%1.8%凱德商用產業

11、有限公司 | 致股東報告 二零一二年75業績表現 回顧股權的貢獻所致，惟部分被中國及新加坡物業於2012年 財政年度錄得的較低公平值收益抵銷。管理費業務錄得 增長，乃主要由於購物中心業績改善、新購物中心開幕 及所承接新項目使項目及物業管理費用增加所致，惟部 分被增加員工人數導致營運成本增加抵銷。2012年財政年度的息稅前利潤增加14.0%至6.863億新 元。增加主要由於凱德廣場天府及凱德廣場魅力城 注入凱德商用中國發展基金III的投資組合收益、凱德商 用新加坡信託於2012年6月出售後港大廈所產生按比例 分佔收益、四家日本購物中心的貢獻及管理費業務的業 績改善所致，惟部分被新加坡及中國物業錄

12、得的較低公 平值收益及印度投資及物業錄得的較高公平值虧損及減 值虧損抵銷。按地理分佈而言，新加坡及中國的息稅前利潤分別佔本 集團於2012年財政年度及2011年財政年度的息稅前利潤 總額約82.5%及93.5%。新加坡方面，2012年財政年度的息稅前利潤為2.416億 新元，較2011年財政年度的息稅前利潤減少5.7%，主 要由於錄得較低的公平值收益所致，惟部份被凱德商用 新加坡信託於2012年6月出售後港大廈所產生按比例分附註：包括印度的息稅前利潤-21.1百萬新元附註：包括日本及印度的息稅前利潤分別為-17.8百萬新元及-3.9百萬新元按地理位置劃分（百萬新元）按地理位置劃分（百萬新元）2

13、011年的息稅前利潤2012年的息稅前利潤佔收益、凱德商用新加坡信託的業績有所改善及於本年 度無需計入香港上市作出的開支16.3百萬新元所抵銷。中國方面，2012年財政年度的息稅前利潤增加，主要 由於凱德廣場天府及凱德廣場魅力城注入凱德商用 中國發展基金III的投資組合收益及凱德商用中國信託於 2012年第四季度新近進行的股本配售所產生的攤薄收 益；凱德龍之夢閔行及凱德龍之夢虹口的新貢獻及管理 費業務的貢獻增加所致，惟部份被2012年財政年度錄得 公平值收益下降所抵銷。馬來西亞於2012年財政年度的息稅前利潤增加，主要由 於皇后灣廣場及由凱德商用馬來西亞信託持有的物業錄 得的公平值收益增加所致

14、。日本方面，2012年財政年度的息稅前利潤增加，主要由 於四家全資擁有的日本購物中心的公平值收益及貢獻所 致。印度於2012年財政年度的息稅前虧損增加，主要由於印 度的投資及物業減值及分佔公平值虧損導致聯營公司蒙 受虧損。股息 董事會建議就截至2012年12月31日止財政年度宣派每股 1.625新分的末期股息。連同於2012年9月13日支付的新加坡256.2中國306.6馬來西亞60.8新加坡241.6中國324.5馬來西亞80.8日本60.5601.9百萬新元686.3百萬新元34.2%8.5%11.4%45.9%41.1%49.2%9.7%拓展業務，把握新機遇762012年度中期股息每股1

15、.625新分，按2012年12月31日 已發行的股份數目為基準計算，此金額相當於總派息金 額每股3.25新分或約1.264億新元。末期股息須得股東 於本公司應屆股東年度大會上批准，方可作實。2011年財政年度中期股息每股1.5新分已於2011年9月 16日支付，而末期股息每股1.5新分已於2012年5月9日 支付。資產 於2012年12月31日，本集團的資產總值為99億新元， 其中新加坡及中國的資產分別佔本集團於2012年財政年 度及2011年財政年度的資產總值84.5%及89.2%。本集 團的資產由2011年財政年度的81億新元增加了18億新元 或22.9%。增加主要由於收購凱德龍之夢閔行及

16、凱德龍 之夢虹口的50%股份、收購Olinas Mall和日本三家購物 中心的額外股權及增加重慶來福士的投資所致。於2012 年12月31日，本集團若干附屬公司為取得信貸融資或 發行票據及債券而抵押總賬面值為11.861億新元 （2011 年：6.175億新元） 的資產。於2012年12月31日，凱德商用擁有及管理101家購物中 心，總物業價值達317億新元。貸款 於2012年12月31日，本集團的債務總額為27.144億新 元，而現金則為6.754億新元。相較2011年12月31日的按地理位置劃分（百萬新元）按地理位置劃分（百萬新元）2011年的資產2012年的資產2.542億新元債務淨額狀況，本集團於2012年12月31日 的債務淨額狀況為20.39億新元。債務淨額狀況增加主 要由於2012年1月發行4.0億新元可贖回息率遞增債券、 2012年8月發行2.5億新元定息中期票據及2012年為投資 取得新銀行貸款，部分被償還銀行貸款及2012年1月贖 回75.0百萬新元零售債券所抵銷。於2012年12月31日， 本集團有73.6%的借貸以新元計值，20.5%的借貸以