山东临沂项目报告社区营销推广策略

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1、山东临沂项目报告本提案参与人员：尺度机构策划部：李小英、赵德胜尺度机构拓展部：于 波尺度机构商管部：徐武南尺度机构市场部：方哲文、李忠凯山东域留守人员：李忠凯、赵德胜项目定位市场分析地块分析营销推广目 录项目定位市场分析地块分析营销推广临沂简况河东区板块分析临沂市位于山东省东南部， 地近黄海，东连日照， 西接枣庄、济宁、泰安 ，北靠淄博、潍坊，南 邻江苏。南北最大长距 228公里，东西最大宽 度161公里，总面积 17184平方公里，是山 东省面积最大的市。 临沂市简介临沂整体规划临沂传统 的核心居 住区沂河北 上东 进沿河沿河南坊新区 ，新的高 档住宅居 住区滨 河 居 住 区河东区， 城市

2、航空 港，大型 物资集散 中心经济开发 区，对外 贸易加工 基地。 兰山区，城市经 济中心、商贸物 流中心高新技术开发区南坊新区，市政 服务中心、文化 体育中心、科研 教育中心、滨水 休闲度假区、中 高档住宅区罗庄区，临沂主 要工业基地临沂住宅区域 由传统居住区 兰山中心区域 逐渐拓展到沿 河区域，近几 年市政实施“ 沿河发展，北 上东进”的城 市发展战略， 河东板块逐渐 形成新的中高 档居住区。区域发展规划临沂经济概述经济发展： 2011年临沂市财政收入增势较好，全市地方财政收入累计完成141.3亿元，同 比增长分别为15.4%、22.3%。从产业结构上看，本年实现了高端高质高效产 业的快速

3、增长，三大产业融合稳定发展，分别占比为10.1：49.9：40，第三产 业所占比重同比提高1.3个百分点。 房地产市场： 房地产开发投资运行平稳。2011年全市房地产开发投资完成190.7 亿元，同比 增长20.5%。全年住宅开发完成投资140 亿元，同比增长16.7%；全市商品房 累计销售面积为640.4 万平米，同比增长40.2%；商品房累计销售金额136.01 亿元，同比上升66.4%。区域发展： 河东区拥有广阔的发展前景和巨大的发展潜力。临沂市第十一次党代会确立了 “以河为轴，跨河东进，把河东打造成与河西相对应的半壁江山”的战略 目标，把河东推向了临沂发展的战略主战场，使河东迅速成为临

4、沂市经济发展 的热点区域。临沂房产市场2011 年全市房地产开发投资完成 190.7 亿元，同比增长 20.5%。按投资用途 分，全年住宅开发完成投资 140 亿元，同比增长 16.7%；商业营业用房完成投资 29.4 亿元，同比增长 51.6%；其它完成投资 21.3亿元，同比增长 12.6%。受前几年大量商品房项目开工建设的累计影响，2011 年 1-10 月份全市商品房竣工 面积达到 260.32 万平米，同比增长 109.4%。20072008200920102011 房产投资（亿元）67.09125.88146.38158.23190.7竣工面积（万）194.62274.75214.

5、53207.39260.32 商品房销售面积 （万）292.85375.9388.27456.78640.4商品房销售额 （亿元）56.5780.2193.13128.25136.012011 年全市商品房销售面积为 640.4 万平米，同比增长 40.2%。 2011 年 1-10 月全市商品房销售金额为 136.01 亿元，同比上升 66.4%。土地供应分析2011年临沂市全市供应居住用地90宗，供应面积491.47万平米，占总供应量的80%。土地供应最大的区域 为北城新区，供应面积 193.44 万平米，占总供应面积的 32%；其次为兰山区，供应面积115.97 万平米，占 总供应面积的

6、 19%；经济开发区和罗庄区分列第三、第四，供应面积分别为 106.92 万平米、87.03 万平米； 河东区供应面积为 69.24 万平米；高新区供应最少，仅为43.98 万平米。 总结： 土地市场的供应重点已经由兰山区向北城新区转移。随着北城新区二期规划的启动以及市政配套的 逐步完善，北城新区成为土地市场供应的主力区域。兰山区旧城改造工程在加快，该区域依然保持较高土地 供应。2011年1月，临沂市经济开发区正式升级为国家级经济开发区，省内外大型企业大量进驻，极大地提 高了区域的房地产开发热度，使得此区域土地供应占比上升较快。受政策调控因素影响，2011年政府土地供应略显谨慎，全年居住和商服

7、用地供应计划为642.3万平米， 较2010年大幅减少。2011年，临沂市供应居住和商服用地共142宗，供应面积616.58万平米，面积同比降幅 达49%。市场展望1、临沂房地产市场目前正处于成长期 产品设计方面更为多元化、人性化、细节化，物业管理向精细化和智能化方面 发展；更加注重景观设计和配套设施；供应结构严重失衡现象有所缓解，住宅 消费客群也更为多元化，多元化社区成为主流产品。2、目前的市场格局日渐合理，规划到位，市场成熟 随着城市的不断发展临沂高收入人群的数量持续增长，加之临沂的房地产市 场趋向成熟，对高端住房需求比较大，同时开发商为了谋求更多的经济利益， 花园洋房、别墅等高价值产品不

8、断涌现。 3、楼市真正步入大盘时代 这时的项目规模都比较大，10万已经变得是很一般的规模，许多项目都在 100万左右，沂龙湾、澜泊湾、冠亚星城、金泰华城、青啤家园等都超过 100万，产品细节开始受到市场的关注。4、小户型及酒店公寓成市场新宠 低门槛、高回报是这部分房源的卖点，多数年轻置业者在选择过渡房时更倾向 于小户型。从最初的联安现代城、城建时代广场到环球国际、香格里拉等均取 得了较好的市场成绩。 总结： 处于快速成长期 的临沂住宅市场受新 政影响，已不具备宽 松的政策条件，优越 的地段、较低的价格 优势已经不足已吸引 购房者，但可在产品 设计的细节化、多元 化、人性化，及物业 管理的精细化

9、等等方 面放大竞争优势，争 取更广大范围内的消 费客群。河东区板块分析临沂市河东区位于山东省东南部，拥有63万人口，西依沂 河与临沂市区相接，总辖区面积730平方公里。 是临沂市三个城区之一，也是目前临沂城市建设 “北上东进、一河五片”的重要组成部分。 交通：东临日照、岚山、连云港三大港口；辖 区内临沂飞机场已与全国各主要城市通航；兖石 铁路横穿东西，胶新铁路纵贯南北，205、206 、327国道及342省道纵横交错，县乡公路四通 八达，交通条件十分便利。 经济：河东区工业体系齐全，经济发展迅速， 个体私营经济已成为全区经济的重要支撑力量， 对外经济贸易迅速崛起，已与美国、日本、德国 、意大利

10、、韩国、香港、阿联酋、台湾等40多个 国家和地区成功地进行了经济技术合作，国际市 场多元化格局初步形成。围绕外贸培植八大龙头 企业，形成了八大出口拳头产品，壮大了五大出 口商品基地。 河东区概况河东区拥有广阔的发展前景和巨大的发 展潜力。临沂市第十一次党代会确立了“以 河为轴，跨河东进，把河东打造成与河西相 对应的半壁江山”的战略目标，把河东 推向了临沂发展的战略主战场，使河东迅速 成为临沂市经济发展的热点区域。楼盘产品价格区间面积区间估计月去化 （套）楼盘产品价格区间面积区间估计月去化 （套）幸福 花城多层3500-40008012014套三江 领秀多层、小高 层3600-430090130

11、15套帝景 湾高层4000-46004515010套紫荆 城多层花园洋 房420069-16010套豪森 华府花园洋房3700-420011014510套东来 尚城多层、小高 层、高层45008815015套水景 明珠高层3800-42008014010套慧谷 领域多层、小高 层42009020010套河东市场表现去化： 目前在售楼盘总供应量约350万平米，储备存量约相当于临沂10个月总销额。 各案超过20万方的共计8个。区域市场近2个月消化量约12000平米，各案平均月度销售约（约15套）。类型： 1、区域市场目前在售的产品主要类型为高层、多层产品，面积集中在110150之间，120 以上的

12、户型属相对滞销户型。 2、高档住宅类产品在沿岸渐渐兴起，如别墅、花园洋房越来越受客户欢迎。均价： 受整体河东滨河板块高档楼盘和南坊政府新区开发影响带动，区域楼盘目前在售价格均超过4000元/平米，更 有高档楼盘价位突破5000元/平米。客户类型客户来源：河东客户 主要来源于周边乡镇 居民，以及周边市场 员工。客户类型：客户以刚 需为主，达到50%， 改善性为30%，投资 型为20%。区域发展 不均，但是这一特征 将随着河东的发展及 滨河的景观建设发生 变化。1、河东项目的购房客户以河东区周边原住居民、河东五金城、土杂市场、临工 集团、河东企业职工、县区进市置业客户、在兰山工作的普通上班族为主。

13、2、上述人群基本都为一次置业，小部分是购买滨河东岸住宅改善居住环境。3、县区进市置业中，购买河东住房的基本都是河东以南或以北区域，且在临沂发展的 县区人群，购买兰山房产有压力。4、原住居民与河东企业职工购买占河东房产销售的一大部分。客户区域构成比例职业构成比例河东60%市场业主10%兰山25%企业职工40%县区10%个体经营40%其他5%其他（外地生意打工等）10%客户意图1、客户河东购房的主要意图是刚需自住，基本为一套房。 2、客户购买房产时，主要考虑价位及位置和环境等因素，主要以自住为出发点。意图置业次数目的敏感因素比例首次自用首次置业刚性需求价格、环境、产品 、位置70%改善型自用二次置

14、业改善居住环境、位置15%资产性投资二次置业以上资产增值保值区域发展、增值空 间10%资本性投资二次置业以上出租或转手回报下游市场5%成功要素对比分析区域市场各案，可知河东项目开发成功须同时具备三项因素具备两条则不败，具备三条则成功制胜因素细节成功个案失败个案重要性产品类型独特产品差异化东来尚城水景明珠50%社区定位高端制胜伊莉莎白东岸新东方花园25%户型配比齐全有重点幸福花城三江领秀25%滨河东岸高端住宅项目如雨后春笋般崛起，势必会促进河东房地产市场发 展，尤其是滨河沿岸，将集聚更多的投资目光。项目定位市场分析地块分析营销推广地块简况竞品市调SWOT项目区域项目位于临沂市河东区 ，总辖区面积

15、730平方 公里，人口63万 ，全 区下设10个乡镇、街道 和1个省级工业园区、1 个省级汤泉旅游度假区 ，东临日照、岚山、连 云港三大港口；辖区内 临沂飞机场已与全国各 主要城市通航；兖石铁 路横穿东西，胶新铁路 纵贯南北，205、206 、327国道及342省道 纵横交错，县乡公路四 通八达，交通条件十分 便利。 地块简况用地条件项目位置： 位于临沂市河东区，属于 滨河板块，地块平坦方正 ，上无建筑物。 四至情况： 东邻建设中的住宅区 南至人民大街 西邻滨河生态景观长廊 北至府前街 建筑指标： 规划用地面积：80040 容积率：2.88 商住比：2:8 地上建筑面积 277917地块简况交

16、通条件外部交通： 1、东临日照、岚山、 连云港三大港口；辖 区内临沂飞机场已与 全国各主要城市通航 2、兖石铁路横穿东西 ，胶新铁路纵贯南北 ，205、206、327国 道及342省道。 3、规划中的地铁线路 中有2、4、5号线。 内部交通： 1、东邻滨河大道，南 连光耀大桥，西通市 区金一路大桥，北连 解放路大桥。 2、途径公交线路有6 、30、31、32、33、 36、37。地块简况周边配套项目周边具有完善的 生活配套设施： 1、东临河东汽车站 、双桥邮政储蓄所、 艾法薇儿幼儿园、公 路局。 2、南临黄山公园。 3、西邻滨河公园游 乐园、综合文化广场 、滨河景观带。 4、北临区初级中学 、区滨河实验小学、 区人民医院等公共设 施毗邻，形成了便捷 的十分钟都市生活图 。 5、与人民公园、世 界基尼斯记录-小埠 东橡胶坝仅一桥之隔 。艾法薇儿幼儿园河东汽车站皇山公园人民公园游乐园橡胶坝滨河实验小学飞机场地块简况竞品市调河东区河滨板块楼盘分布图田润帝景湾紫禁城三江领秀卓易维港水景明珠海诺滨江银丰佳园 东旭第一城 幸