城市房屋拆迁补偿安置

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1、土地、房屋拆迁补偿安置2008-8-11主讲人 ：王寒梅2007年10月10日，胡润百富榜公 布，今年上市的广东房地产开发商碧 桂园大股东杨惠妍以1300亿元位居第 一。 榜单还显示，前10名富豪中，有 4位专门从事房地产，另有4位的主要 业务之一是房地产。在前100名富豪中 ，有28位专门从事房地产行业，涉及 房地产行业的有43位，接近半壁江山 。其中，专门从事房地产行业的富豪 们拥有的财富总值为6310亿元。 城市房屋拆迁(拆迁政策的历史沿革)与我国城市土地与房屋政策的变革相对应，我 国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段：o第一阶段：1990年以前，国家没有对房屋拆迁出 台相关的法规及政

2、策。国务院颁布了城市私有房屋管理办法，对于私 有房屋，按当时的物价状况以房屋的残值价格进行 补偿。o第二阶段：即1990年至2001年我国城市化进程明显加快，出现了大量房屋拆 迁。1991年国务院颁布了城市房屋拆迁管理条 例为适应土地和房地产使用制度的改革，国家土 地局1992年认证了首批土地估价师，开始了城市 土地定级和估价工作，1993年5月建设部、人事 部认证公布了首批房地产估价师。1999年各地停止了实物福利性分房，实行货币工资性住房制度，对此各地为调整住房结构，改善居住环境，纷纷实施旧城改造工程，出现了拆迁高潮。在拆迁补偿过程中实行“拆一补一”。o第三阶段：即2001年至今2001年

3、6月，国务院颁布了新的城市房屋拆 迁条例，将“货币补偿”作为主要的补偿方式，货 币补偿的金额“以房地产市场评估价格确定”。2003年12月1日，建设部颁布了城市房屋拆迁 估价指导意见，对城市房屋拆迁估价的概念界定 为：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地 产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因 素。城市房屋拆迁的概念 o定义：城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设 规划要求和政府所批准的用地文件，在取得 拆迁许可证的情况下，依法拆除城市规划区 内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆 迁房屋的所有人（被拆迁人）进行补偿或安 置的行为。 o基本规范：国务院城市房屋拆迁管理条例 （1991年3月

4、22日颁布，2001年6月 修改，并于2001年11月1日正式实施） 适用 范围城市房屋拆迁城市房屋拆迁的种类 o 1市政动迁和社会动迁这是以建设投资不同的资金来源为标准所作的分类。市政 动迁是城市人民政府基于基础设施建设需要而发生的房屋拆迁 行为。社会动迁是机关、团体、企业事业单位基于基本建设用 地需要而发生的房屋拆迁行为。o 2征地拆迁和非征地拆迁这是以土地权属的不同为标准所作的分类。征地拆迁是建 设单位在征用集体所有的土地时而发生的房屋拆迁行为。非征 地拆迁是建设单位在国有土地上发生的房屋拆迁行为。o 3统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁这是以拆迁主体的不同为标准所作的分类。统一拆迁由当 地人

5、民政府组织。自行拆过由建设用地单位统一组织。委托拆 迁由建设用地单位（拆迁人）委托取得房屋拆迁资格证书的单 位（被委托人）进行。城市房屋拆迁一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 （一）相关主体 拆迁管理人：建设行政主管部门 拆迁人：取得城市房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人：被拆迁房屋的所有人与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人 拆迁单位：自行拆迁委托拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 （一）房屋拆迁程序确定拆迁计划和方案申领房屋拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议实施拆迁城市房屋拆迁申请拆迁许可证应提供： 1建设项目批准文件 2建设用地规划许可证 3国有土地使用权批

6、准文件 4拆迁计划和拆迁方案 5拆迁补偿安置资金证明县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到 申请之日起30日内审查批准发放拆迁 许可证公布房屋拆迁公告：拆迁 人、拆迁范围、拆迁期限拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议实施拆迁城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁补偿与安置 （一）拆迁补偿 补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有权人 补偿范围：合法建筑(包括附属物和未过批准期限的临 时建筑) 补偿方式：货币补偿和房屋产权调换 补偿标准：遵循等价有偿的基本原则，根据被拆迁房屋 的区位、用途、建筑面积积等因素，以房地产产市场评场评 估 价格确定 。城市房屋拆迁公民 法人二、城市房屋拆迁补偿与安置 城市房屋拆迁特殊情

7、况的拆迁补偿、安置：1、拆除公益事业用房2、拆除产权不明确房屋3、拆除设有抵押权的房屋4、拆除代管城市房屋二、城市房屋拆迁补偿与安置 （二）拆迁安置安置的对象：被拆房屋的使用权人拆迁安置地点：原地安置和异地安置城市房屋拆迁根据新的城市房屋拆迁 管理条例，现在拆迁安 置已不完全是拆迁人的法 定义务了，只有当被拆迁 人选择产权调换时才可能 存在安置问题。二、城市房屋拆迁补偿与安置 （三）实践中对补偿安置资金的监管o 货币补偿逐渐成为主导方式o 对补偿货币的监管城市房屋拆迁房屋拆迁管 理部门拆迁人金融机构城市拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国 家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求，但各 地执行不

8、一，大多以房地产市场价格体现补偿，掩 盖了土地使用权价值。各地因城市房屋拆迁而引发 的社会矛盾日益突出，成为当地的“热点”、“难 点”和“焦点”，其核心是对被拆迁人的补偿问题 。因此科学评估房地产价格，合理确定补偿金额， 是决定拆迁工作顺利实施、维护拆迁当事人合法权 益、构建和谐社会的关键所在。 三、城市房屋拆迁估价 城市房屋拆迁o城市房屋拆迁估价：是指为确定被拆迁房屋 货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用 途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格 进行的评估。 注意：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的房 地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安 置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业 的补偿费，

9、以及被拆迁房屋室内自行装修装 饰的补偿金额。 三、城市房屋拆迁估价 城市房屋拆迁o拆迁估价机构的选择：o拆迁估价实务： （1）拆迁估价基本事项：估价目的、估价时点 、估价方法、实地勘测、技术协调、计价货 币和精度 （2）被拆迁房屋面积和性质如何认定：三、城市房屋拆迁估价 城市房屋拆迁o拆迁估价结果公示和异议处理 （1）拆迁估价初步结果公示和估价报告送达 （2）拆迁估价报告疑问处理 （3）拆迁估价结果异议处理 （4）复核估价和另行估价o拆迁估价纠纷调处 （1）复核估价、 （2）另行委托估价机构评估、 （3）估价专家委员会鉴定四、拆迁纠纷救济 资料建设部2002年18月份受理来信共4820 件次，

10、其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730 批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访 的123批次中，拆迁问题占83.7%。投诉和上访 披露的问题多集中在法律意识薄、形象工程多 上面。另据建设部统计，2002年17月份，全 国因房屋拆除引发三级以上事故共5起，造成26 人死亡，16人受伤。 城市房屋拆迁四、拆迁纠纷救济 拆迁所引发的矛盾变化：拆迁户家庭成员内部分配矛盾拆迁户和开发商、 拆迁户和地方政府的矛盾城市房屋拆迁（内部矛盾）（外部矛盾）o房屋拆迁纠纷的类型：o房屋拆迁纠纷的处理方式：1、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷（1）行政裁决（2）依法起诉（行政诉讼）（3）强制拆迁2、拆迁补偿

11、安置协议订立后的纠纷（1）申请仲裁：双方自愿原则（2）依法诉讼（民事诉讼）四、拆迁纠纷救济 四、拆迁纠纷救济 城市房屋拆迁管理条例第16条规定：“ 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房 屋承租人达不成达不成拆迁补偿安置协议的，经当事 人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决 应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达 之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本 条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供 拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止不停止 拆迁的执行。”城市房屋拆迁四、拆迁纠纷救济 城市房屋拆迁管理条例第15条规定： “拆迁补偿安置协议订立后订立后，被拆迁

12、人或者 房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁 人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以 依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可 以依法申请人民法院先予执行先予执行。” 城市房屋拆迁拆迁人与被 拆迁人或房 屋承租人就 补偿、安置 等问题协商双方协商不成拆迁人向拆迁主管部门申请行政裁决拆迁主管部门裁决被拆迁人限期搬迁被拆迁人采取激 烈行动拒绝搬迁由房屋拆迁管理部门依法申请法院强制拆迁法院裁定支持房屋拆迁主管部门的 行政裁决，责令被拆迁人自动搬迁 拆迁人与被拆迁人再次协 商，达成协议后拆除房屋申请人申请： 应提供以下文件： 1建设项目批准文件 2建设用地规划许可证 3国有土地使用权批准文件 4拆迁计

13、划和拆迁方案 5拆迁补偿安置资金证明县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到 申请之日起30日内审查批准发放拆迁 许可证公布房屋拆迁公告：拆迁 人、拆迁范围、拆迁期限四、拆迁纠纷救济 1996年7月24日，最高人民法院颁发实施 的关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件 问题的批复法复（1996）12号的态度发 生了转变：对拆迁裁决不服提起诉讼的，作 为行政案件受理；对未经行政机关裁决的安 置补偿争议提起诉讼的，作为民事案件受理 。 城市房屋拆迁四、拆迁纠纷救济 2005年8月11日起施行的最高人民法院 关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补 偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理 问题的批复法释（2005

14、）9号的态度 则发生了逆转：达不成拆迁补偿安置协议， 就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的 ，人民法院不予受理，并告知当事人可以按 照城市房屋拆迁管理条例第十六条的规 定向有关部门申请裁决。城市房屋拆迁四、有关拆迁补偿安置的两个问题 （一）关于拆迁补偿标准问题重置价格/重置价格结合成新市场评估价格城市房屋拆迁四、有关拆迁补偿安置的两个问题 （二）对公共利益与强制拆迁关系认识的转变o强制拆迁应否以公共利益为前提o如何界定公共利益o通过程序规则防止“公共利益”被滥用城市房屋拆迁五、有关拆迁补偿安置的两个问题 （二）对公共利益与强制拆迁关系认识的转变o强制拆迁应否以公共利益为前提o如何界定公共利益

15、o通过程序规则防止“公共利益”被滥用依法拆迁，有情操作城市房屋拆迁现状强制拆迁基本叫停2003年9月19日，国务院办公厅下发关于认真做 好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知随后，中央又派出4路人马，分赴山东、上海、南 京、杭州等地，突击调查拆迁问题，为中央最高 决策层制定消除动迁纠纷隐患的方案提供参考。 到03年底，全国已有近20个省市修改了有关拆迁 的法规，明确规定“补偿金不落实不得拆迁”、 “拆迁中不得动粗”等，开始把利益的天平 倾向弱势的一端。 城市房屋拆迁现状强制拆迁基本叫停12月3日，建设部发布城市房屋拆迁估价指导 意见（04年1月1日起施行），要求规范城市 房屋拆迁估价行为，维

16、护拆迁当事人的合法权 益。 12月30日，建设部发布城市房屋拆迁行政裁 决工作规程（2004年3月1日起施行）第18条 规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁 前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表 以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆 迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等 内容，进行听证。”城市房屋拆迁现状强制拆迁基本叫停2004年6月6日，国务院办公厅下 发关于控制城镇房屋拆迁规模严格 拆迁管理通知。城市房屋拆迁就在物 权法通过 后几天, 2007 年3 月中下旬 发生了重庆 “最牛钉子 户”事件。1983 年,杨武与吴苹从父母那里继承位于九龙坡区杨家坪鹤兴 路的祖业。1993 年,杨武夫妇原地翻盖新房,建起砖混结构的 二层小楼。1993 年,重庆南隆房地产开发有限公司与政府签订 协议,拿下该片区的旧城改造项目,但一直没有启动拆迁工作, 一拖11年。 2004 年,重庆南隆与