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1、长沙精装房市场研究报告 第一部分、长沙典型精装房项目分析 长沙目前内销住宅仍以毛坯房为主，推出的精装修楼盘以小户 型居多。目前，长沙市场做精装房比较有代表性的主要有三家：珠 江花城、麓谷坐标、荷园。 一、珠江花城珠江花城位于芙蓉北路以东，金霞大道发展轴以西、捞刀河风光带以 南、新世纪大道以北，离芙蓉北路城市主干道约150米，离伍家岭立 交桥约2.5公里，与开福区政府相对。项目总占地917亩，总建筑面积 110万平方米，一期占地390亩，（其中首次开发55亩），首期建筑面 积75733.27平方米, 绿化率55%,容积率1.8,规划户数567户,一期目前已 经交房入住。目前销售二期扶水岸，价格区
2、间：50006200元/，精装房均价 5300元/，毛胚房均价4400元/，按揭99折，一次性付款98折。 小区规划创新点共生规划 全新共生理念规划，公共、半公共、私有空间巧妙布局，将自然风光 和园林景观通过视觉相连。绿色植被、建筑和水系引导社区轴线，人 车分流，形成生态而有序的社区环境。景观规划 呈现澳洲、欧洲、北美、热带绿洲四大国际主题风情园林景致，社区 环境与捞刀河沿江风光带、浏阳河、湘江三大天然水系相呼应。 1.5公里的景观大道，连接近一万平方米的中心湖，北接自然水系捞 刀河，形成壮观的生态景观轴。林荫大道、中央生态走廊、亲水步道、休闲小品、廊桥亭台，特设的 休闲场地，创造大型的开放空
3、间。 产品创新点分析珠江花城提出了“长沙首个全精装修大盘”的概念，由广州珠江装修工程公 司担纲设计，采用新古典主义装修风格，以仿古的铺砌方式，现代统一浅色 调的用材，古典的架图，体现出线条感、相向感、层次感。在功能上则强调 客厅现代化、卧室温馨化、厨房生活化、卫浴艺术化，以体现现代风格的黑 白色、体现乡村风格的黄褐色，体现现代风格的银灰+深褐色，实现新古典主 义的总体和谐。二期扶水岸户型图二期扶水岸户型图二期扶水岸户型图二期精装样板间效果厨房双排设计，使用操作更合理客厅落地景观窗所有房间均带飘窗卫生间的门槛及去水槽处理：卫生间的门槛把门套 托起，保护门套不被水浸湿，更坚固耐用；淋浴间 的地面设
4、计了10CM凹槽，防滑又去地面积水。珠江花城为每位业主考虑得非常周到， 精心设置了生活阳台脱污池。洗手台镜柜和搁物空间处理：左右滑动的镜如门，提供更 灵活的储物空间，浴室清镜设置；同时，台面向处延伸出 搁物平台，方便实用。 珠江花城扶水岸精装修房交楼标准 公共部分外墙：高级外墙漆 首层住宅大堂：主要采用“东鹏(DONGPENG)”墙砖及地砖 层间电梯厅：墙面高级乳胶漆，地面采用“东鹏(DONGPENG)”地砖每单元设两台 “广州日立（HITACHI）”电梯。 消防通道：墙面高级涂料，地面水泥砂浆抹平，声控节能灯，工艺栏杆木制 扶手。住宅厅房 地面：客厅采用“东鹏(DONGPENG)”地砖，卧室
5、铺生活家强化地板。 内墙：高级乳胶漆 天花：高级乳胶漆，带石膏角线。 门窗：入户门为高级字母门，室内采用高级房间门配高级门锁，铝合金窗，主要铝合 金门窗采用双层玻璃。 阳台：地面采用“东鹏(DONGPENG)”地砖，生活阳台墙面贴砖至1米高左右，配洗 手池及脱污池，天面吸顶灯。 其他：客厅及卧室天花预留灯位，客厅及卧室均设空调机插座，客厅与房间根据开发 商的装修设计图布设电视、电话插座及宽带网接口。 珠江花城扶水岸精装修房交楼标准 住宅卫生间地面：主要采用“东鹏(DONGPENG)”防滑地砖及天然石材。 墙身：主要采用“东鹏(DONGPENG)”墙砖。 天花：硅钙板吊顶，带石英灯。 卫生间：配
6、“美标（American standard）”座便器及“美标（American standard）”洗脸盆，配成套台盆柜、淋浴屏、浴霸、排气扇。住宅厨房 地面、内墙：“东鹏(DONGPENG)”优质防滑地砖、墙砖。 天花：硅钙板/铝塑板吊顶，带石英灯 橱柜：成套橱柜，“林内(Rinnai)”抽油烟机，“林内(Rinnai)”燃气灶、康 宝消毒柜、高级不锈钢厨盆及冷暖龙头。 电器开关及插座：“奇胜(CLIPSAL)” 智能化设施：小区周边红外线监视系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统 可视对讲系统、燃气报警系统、户内紧急报警系统、停车场管理 系统。 二、标志麓谷坐标标志麓谷坐标位于湖南长沙麓谷高
7、科技园中心区域，坐拥12万平米的生态 公园，直面8000平米的超大型人工湖，400多株桂花树，项目通过两座艺术 桥廊直接深到公园的中央，拥有长沙独一无二的生态环境。标志麓谷坐标是一座集商务、办公、商业、公寓为一体的EOD创造力经济 基地。总用地面积为32691平方米，总建筑面积为70341平方米，由一栋16层 的写字楼（A座）、三栋12层的公寓（B.C.D座）、两栋3层的商业中心（E.F 座）组成。毛坯房均价3500元/平方米；小户型精装修均价5000元/平方米。产品创新点分析推出精装修样板房 房子品质比较好，特别是精装修房基本上已经装修到位，装修方案与 风格可以由客户选择，并赠送全套宜家家具
8、，甚至牙膏、毛巾都已经 准备好了只等入住，且所用材料皆为名牌产品，另外VIP用户还送几 大家电。菜单式精装修 为每一种户型准备多套可选的精装修设计方案，客户在购买公寓产品时，可 以任意选择自己喜欢的装修品牌，并赠送全套世界顶级品牌家居。产品创新点分析智能化系统 全面采用领先长沙的甲级智能体系：智能监控系统、公共信息发布与 查询系统、有线电视系统、结构化综合布线系统（SCS）、保安监控 系统（SAS）、楼宇可视对讲系统、背景音乐系统、自动喷淋灭火系 统、室内消火系统、停车管理系统直饮水系统 深入地下100多米，将地下水通过净化后直接输入到每一个单元，实 现了办公楼与公寓“打开水龙头就能喝”的梦想
9、。户型情况户型情况户型情况精装样板间效果精装样板间效果麓谷坐标精装修房交楼标准外墙:金属墙漆 内墙:立邦墙漆、高级进口墙纸 电梯:蒂森克虏伯电梯 门窗:高级防盗门，中空钢化玻璃，节能环保 供电:双回路 供水:地下水净化直达 通讯:光纤至户内供三、美居荷园美居荷园项目位于长沙市开福区蔡锷路荷花池11号，由长沙美居房 地产开发有限公司开发。一期工程推出了1栋大户型、4栋小户型楼，都为 33层的高层，。该项目占地面积15741.84平方米，建筑面积117311.67平 方米，建筑密度21.9%，绿化率32.2%，总户数954户。美居荷园主推的户型有89.73平米和89.93平米两种，三房为主。客 厅
10、和主卧室设计落地大玻璃和飘窗，除了书房没有飘窗以外，其它房间都 有这样的设计，房子阳台和飘窗都是赠送的，没有算在购买面积里的，小 户型房屋赠送面积多达30平米。美居荷园是远大置业投资兴建的首个国家住宅产业化示范项目。 运用住宅工业化集成技术建造的全装修成品房，配备双能源户式中央空 调及热水系统，大量采用成套部品装配式作业，使构成居室空间的每一 个舒适模块空间明显增大，得房率大大提高；节能、环保，最大限度地 提高住宅的舒适感，延长住宅使用寿命，标准化的产品与生产方式，使 产品品质得到飞跃式的提高和保障。通过优化集成，更精心研究设计出 89平米宽敞明亮的三房二厅二卫，完整体现在高层住宅里实现产业化
11、的 技术成果。美居荷园2007年12月22日开盘，推出一期250套房，均价：6800 元/，销售70%左右，低楼层户型已经基本售罄。产品创新点分析主体结构建筑主体结构及外墙采用钢筋混凝土整体连续浇筑，质量好，抗震性 提高，使用寿命长。门洞、窗洞采用一次成型，精确度达到毫米级，不用水泥沙浆二次修 补，杜绝施工造成的窗渗漏。室内无梁无柱，大幅度提高了空间使用率，达20%。墙体采用内墙保温，墙体分四层。内层：可呼吸墙面；保温隔热层：节能 ；混凝土外墙：承重；表面：防渗漏。门采用德国门芯材料，德国进口设备生产；无甲醛，不吸水，不变形， 保温、隔音、阻燃、耐污染、高硬度。铰链和门锁等五金件采用德国品牌
12、。面材采用欧洲免涂装环保工艺。产品创新点分析窗 采用国际知名品牌铝材，采用断桥隔热铝合金+双层中空玻璃，采用“三级 弹性密封”技术。浴室 采用“远铃”整体浴室，使用航空SMC主体材料一次模压整体成型的防水底 盘，保温隔潮，超强耐用。厨房 采用德国数控流水线及先进制造工艺，加工精度高达0.1毫米，人体工学 设计，配置德国五金配件，选用免涂装环保材料。中央空调 采用远大最新研制的双能源中央空调系统，电制冷，燃气采暖，水循环。户型情况房屋 户型四室 二厅户 型 编 号A 型户型 面积:189.8-197.5 平方米户型 简介A户型是四房两厅两卫，两梯两户，板式 设计，无柱无梁，南北通透，整套居室 空
13、间布局十分科学，使用率高，功能齐 全，独特的玄关设计彰显大户气派。餐 厅紧邻厨房，使用方便。餐厅带外飘式 观景窗，厨房带外飘观景式生活阳台和 西餐功能设计，书房带空中小花园。起 居室设大开间落地窗连接270度观景大阳 台。独立卫生间和步入式衣帽间。户型情况房屋 户型三室二厅户型 编号B 型户型 面积137.50 平方米 户型 简介三房两厅两卫，两梯两户，板式设计，无 柱无梁，南北通透，整套居室空间布局科 学，使用率高，功能齐全。独特的玄关设 计。餐厅紧邻厨房，使用方便。书房带空 中小花园，起居室设大开间落地窗连接转 角观景大阳台，采光充足。主卧套房设计 ，独立卫生间和步入式衣帽间。户型情况房屋
14、 户型三室 二厅户型 编号C型户型 面积89.35平 方米 户型 简介三房两厅两卫，蝶式设计，无柱无梁，整套 居室空间布局科学，功能齐全，每间房都方 方正正，大开间外飘窗，提高房间使用率， 直接采光；起居室设外观景飘窗，保证南北 朝向均能直接采光；起居室与餐厅有机融合 ，构成30平米的生活起居空间，不仅空间 感好，而且直接采光。房屋 户型二室二厅户型编 号D型户型 面积89.95 平方米 户型 简介与C户型同样的户型却能根据居家功能需要 将三房两厅两卫变幻为二室两厅两卫，同样 十分精彩。每间房都方方正正，大开间外飘 窗，提高房间使用率，直接采光；起居室设 外观景飘窗，保证南北朝向均能直接采光。
15、 起居室与餐厅有机融合，构成30平米的生活 起居空间，不仅空间感好，而且直接采光。户型情况房屋户 型三室二 厅户型编 号E型面积89.93 平方米 户型简 介三户两厅两卫，蝶式设计，无柱无梁，南 北通透，采光充分，扩大室内空间，整套 居室空间布局科学，动静分明，功能齐全 。起居室与餐厅融合在一起，形成26平方 米的生活起居空间，独具匠心的阳光外飘 窗，使即便位于北向的居室仍能收纳东向 的阳光；卫浴设施集中安排，便于管网系 统的集中，进一步优化了空间。户型情况房屋 户型二室二厅户型编 号F型户型 面积76.66平 方米 户型 简介F型为二室二厅，在E户型的基础上取消了书 房，大飘窗使整套房间看上去非常漂亮、大 方、空间明显增大。且可以作为日式塌塌米 床，用途大，工业化的制造使产品的质量绝 对有所保障。户型情况精装样板间效果工地现状精装样板间效果精装样板间效果精装样板间效果精装样板间效果美居荷园精装修房交楼标准户外装修标准 外墙涂料和墙砖 单位门厅 公共电梯厅单位门：铝合金钢化玻璃门 墙面：涂料 地面：石材或者地砖 顶棚：涂料 消防电梯间地面：清水混凝土 墙面顶棚：涂料赠送部分收纳系统步入式衣帽间（100平方米以上户型） 主卧室衣柜（100平方米以下户型） 厨房电器抽油烟机、燃气灶、消毒碗柜户内装修标准客厅、卧室、 餐厅地面：免龙骨实木复合地板 墙面：墙纸 顶棚：涂料
