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1、房地产E网深圳中原物业顾问有限公司2007年2月城市综合体开发战略宝城22区项目分期开发探讨房地产E网经过与发展商的深入沟通，已在项目总体定位上达成共识，但仍需基于项目旧城改造特点对整体开发战略予以定性研究，并进一步明确一期各类物业的指标分配，在分配中重点考虑地铁的规划影响以及资金快速回收等因素和要求。 前言房地产E网项目整体开发战略地缘分析项目整体及各地块定性分析开发谋略形象定位一期各类物业的指标分配完善的城市综合体（住宅/商业/写字楼/公寓）90/70适用整体或一期的户型配置主要内容房地产E网第一部分：项目整体开发战略房地产E网地缘分析位置特性宝安新中心区灵芝公园 新安公园 创业路 广深高
2、速新安路 本案宝安公园 公园路 商业中心非房地产热点区域老区商业中心一级辐射第一批旧改核心区占据公园稀缺资源周边配套成熟交通通达性高根据新宝安的发展规划 和新CBD中心区的建设 要求 ，未来的25、26区 将定位成宝安旧城的商 业中心区，将出现建筑 面积约为50万平米的商 业建筑群；与中心区的 商业中心现代化、高档 化的定位有所不同，老 城的商业中心更加强调 大众化、生活化。 房地产E网地缘分析26区旧改中 洲 地 块长 城 地 块本 案房地产E网依据宝安中心组团规 划和新安旧城控制性 详细规划，将23、25 、26、27、22工业区 改变为商业、居住和 配套设施用地。本案为公共设施配 套完善
3、的高尚住宅小 区。规划定位以高品 位的住宅和商业为主 ，建成交通便捷、现 代商业和园林居住相 得益彰的都市生活服 务区。区域性泵站加油站邮政设施小学、幼儿园大型超市地缘分析规划方向房地产E网地缘分析双地铁口（规划）地铁5号线站 （规划）地铁10号线站 （内部消息）本案规划中的双地铁站点 将极大的提高本项目 的居住和商业价值。因具体位置暂不确定 ，规划时应充分考虑 适应的灵活性。就开通的深圳地铁1号 线商业而言，繁花商 业中心的均试图将商 业能在地下与地铁站 接驳，引导人流。房地产E网地缘分析道路及公园改造（规划）22区周边道路改造： 根据深圳市宝安区新安旧城 BA102-04片区控制性详细规划
4、 灵芝公园改造：（根据新宝安的发展规划 和新CBD中心区的建设要求 ） 根据政府规划将把城堡 改造成文化活动场所， 并拆除靠创业路的临时 建筑，建设球馆和其它 健身场地。 在大门入口处左侧的山 坡上，新建了一个可容 纳400多人的“歌唱天地”，游人在这里可以尽情 地歌唱。分布在逍遥宫 附近的28台大彩电组成 了一个“影视长廊”，每部电视一个频道，游人 可以根据自己的兴趣选 择节目。 另据悉，灵芝公园整个 地下部分将改造成大型 购物商业街。房地产E网项目整体分析经济指标总占地：20.7万M2 总容积率：3.8 总建面：76万M2 其中：商住混和建面61.6 万M2配套共建等3.03万 M2其他不
5、确定11.37万 M2一期： 总占地：9.1万M2 总建面：34.58万M2 其中：住宅25.38万M2商业5万M2办公2万M2配套1.2万M2公建1万M2容积率5.4,建筑面积11.3万 M2 容积率4.3,建筑面积2.2万 M2容积率5.2,建筑面积12万 M2容积率0.4,建筑面积1 万M2容积率0.1,建筑面积0.03 万M2容积率0.4,建筑面积0.9万 M2容积率0.9,建筑面积0.3万 M2容积率0.8,建筑面积0.8万 M2容积率1.9建筑面积2.3万 M2容积率2.2,建筑面积2.5万 M2容积率5.7,建筑面积33.8万 M房地产E网项目分析人流/车流人流车流商业旺角商业价
6、值带房地产E网一等 住宅 景观佳 视野阔二等 住宅 内部景观 视野开扬三等 住宅 噪音较大 景观待改善 视野一般商务 氛围 指数好各区资源评判住宅综合素质：二期最佳一期A+B居中三期略差商业商务氛围：D地块比较理想二期原新一佳形成的 氛围应重视房地产E网开发谋略打造城市综合体 将灵芝公园作为私藏 （景观天桥连接） 教育作为卖点经营 （引入名校/与B区同期开发/教育带动社区） 以关注未来的眼光布局住宅/商业/写字楼/公 寓 （打造城市综合体，尽量用项目整体90/70指标规划1期住宅 ） 强化社区的整合性 （各期之间的融合/各地块开发的配合）房地产E网项目整体布局建议人行主入口车行主入口景观天桥集
7、中式商 业，2层 ，共 6000M2集中式商业，2层，共2万M2 上盖创业型写字楼1栋2.2万M2左右 概念性酒店式公寓1栋1.9万M2左右特色精品公园一街 单间100M2左右单层6 米高街铺，共6000M2双层街铺，共5000M2社区商业街，单间60M2左右 单层6米高街铺，共2000M2一期另余约4000M2商铺， 建议入沿创业路地下一层 成双面街与双地铁站接驳， 提升整体商业价值其余部分为高尚舒适性住宅房地产E网关于三期和新圳河因开发周期较晚，尚有很多未确定指 标等因素，建议发展方向，为纯粹的 高尚住宅区，尽量少配置商业，以提 升住宅价值及前两期商业价值。新圳河的改建，如加盖或仅为清理整
8、 治，对项目整体价值的提升影响较大 。确定时间约晚，价值提升约小，即 仅能对后售的单位价格提升有帮助， 不能追溯既往。 建议尽量超“凯旋城”的方向加盖改建。房地产E网西岸唯一 76万公园大 城u西岸：因创业路地段优势融合项目入西岸视野，提升区域认同。 u唯一76万 ：强调规模优势及唯一，为生活提供“无所不能”！ u公园：是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描绘。 u大城 气势磅礴之城邦，来则震撼！项目物业定位房地产E网城中央 阔生活u城市中央：本项目位于老宝城中心区，极易唤起客户的区位认同感，提升 项目价值。 u阔景：一期主力户型户型为三、四房大户型，“阔绰”体现客户为高收入 成功人士。
9、亦有“阔景”本项目紧临灵芝公园，小区内有大面积的园 林，业主可以在家看到“满目苍翠”。 u生活：周边配套成熟，小区内配有大型会所、商业、名校、幼儿园，生活 极其便利。项目形象定位房地产E网公园一品 或“公园1号”公园：项目西侧紧邻总面积13万平方米的灵芝公园。 占据城市永久性稀缺资源； 是城市的天然氧吧，空气质量好； 永久性无遮挡景观； 具有可参与性，是本项目的后花园。一品：本项目体量为76万平方米，是西岸唯一超级大盘，同时也是旧改第一盘。“一品”体现项目综合素质最优，非常大气。项目案名建议房地产E网项目案名备选 灵芝公馆 公园城邦 园城 /都城 /蔚城 宝郡 新都天城 /公园天城 贡院1号
10、房地产E网p考虑建筑与灵 芝公园及周围环 境的融合，以“景 观、朝向、健康” 为主题，整体感 觉美观、大方、 新颖，有强烈的 视觉冲击力。 p建筑风格统一 协调，运用明快 、简洁的建筑外 立面。外立面建议房地产E网公园路一层商业氛围、景桥与住宅的衔接参考房地产E网城市 综合体 之住宅 与商业 的衔接 处理 参考房地产E网住宅沿创业路主入口与商业的衔接示意参考图房地产E网社区正对学校 内步行街面与 招牌示意参考房地产E网创业路与公园路交汇处的标志性双层商业参考房地产E网公园路 特色街 标志性 包装 参考房地产E网第二部分：一期各类物业的指标分配房地产E网各物业指标分配总占地：9.1万M2总建面：
11、34.58万M2其中：住宅25.38万M2商业5万M2办公2万M2配套1.2万M2公建1万M2总占地：9.1万M2总建面：34.58万M2其中：住宅25.38万M2大型集中式商业：2万M2中型商业2个：0.6万M2街铺及公建：0.9万M2地下室(预留商业): 0.4万M2 办公1栋：2.2万M2酒店式公寓1栋：1.92万M2配套1.2万M房地产E网地块景观价值分析：区 域景观价值判断打分 10分 A可观部分中心 园林，其他景 观基本无。5B可观部分中心 园林及城市景 观。6C尽揽小区中心 园林景观。8D可观部分小区 中心园林景观 相对较好。7E靠近公园、景 观较为优 越。10BECAD小学幼儿
12、 园灵芝公园学 校写字楼城市干道二期项目一期内部资源分析景观/噪音房地产E网地块噪音影响分析：BECD区 域噪音价值判断打分 10分 A临近小学和商 业中心、噪音 较大。5B临近创业路， 车流较大，噪 音较为明显。4C小区中心、基 本无噪音9D临近幼儿园和 周边工业厂房 ，噪音较大。6E靠近公园，噪 音较小。8小学幼儿 园灵芝公园学 校城市干道写字楼A二期项目一期内部资源分析景观/噪音房地产E网BECAD小学幼儿 园灵芝公园学 校城市干道写字楼地块景观噪音综合得 分 权重70%30%A555B645.4C898.3D766.7E1089.4通过对地块景观及噪音方面的 比较分析表明地块内各区域的
13、 综合素质排位：E C D B A第一集团第二集团第三集团二期项目一期内部资源分析景观/噪音房地产E网E 16000C14500A 10800小学幼儿 园灵芝公园二期项目学 校城市干道写字楼D13000B12000200720082009成长期二级市场价格走势 三级市场价格走势200610800价格时间13000ABCDE120001450016000第一集团第二集团第三集团四房 五房为主三房为主小三房 二房为主E C D B A一期内部资源分析景观/视野/噪音房地产E网住宅户型配置整个项目满足90/70 将90平方米以上户型尽量布置在一期。 二、三期户型全部为90M2以下户型。其中二期 的景
14、观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三 房以上单位。 本项目住宅总建筑面积约为58.87万M2 ，根据 9070政策，90 M2以上户型面积为17.66万M2。 一期住宅总建筑面积为25.38万M2，则90 M2以 上户型占一期住宅面积比例为70%， 90 M2以下户 型占一期住宅面积比例为30%。房地产E网l90平方米以上户型面积比为70%，90平方米以下 户型面积比为30%。主要分布在A区朝创业路位置 、B区较差位置、和D区朝向写字楼位置。l110-125平方米三房和135-170平方米四房为主 力户型，面积比分别为40%、25%。分布在A区、 B区朝向灵芝公园、小区园景位置。l180-220平方米五房为本项目中平面最大面积， 全部位于A区同时朝向灵芝公园、小区园林的最佳 位置，面积比为5%。一期户型定位和分布说明稀缺舒适型大户型社区房地产E网户 型面积 (M2)主力面积 (M2)面积比套数套数比二房二厅78-858020.00%20.00%635 27.67%27.67%三房二厅 85-908810.00%50.00% 288 12.58%51.00%100-11010815.00%353 15.37%115-12512025.00%529 23.
