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1、 1 第一区域事业部楼盘个案分析2 Contents Page目录页 2 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结3 3 V.cit y万科城01 区域属性分析 项目背景 项目区位 交通环境 项目配套 区域规划 区域楼市 小结4 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结项目名称万科城V.city占地面积129571 注册名称马桥景城乐康苑总建筑面积317534.94 所处板块马桥板块容积率2.4 现场地址银春路2200弄绿化率35% 建筑形态小高层得房率76%-77% 建筑风格现代开盘时间201
2、3-6-11/2013-6-28 开发商上海郡科投资管理有限公司交房时间2014年底 企划营销代理 新聚仁、策源、世联总户数3400（一期）1110（已开盘）价格范围19500元/（报价）停车位机动车停车位2583个，非机动车 停车位3386个（一期）;800机动 车位（已开盘） 物业管理公司 上海万科物业服务有限公司车位配比1:0.72 物业管理费 3.3元/月交房状况全装修第一节 项目背景1.1.1 基本参数5 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第一节 项目背景1.1.2 开发商获奖时间 荣获奖项 评选机构 8月30日 “2012中国
3、民营企业服 务业100强”榜单中， 万科位列第4位。 全国工商联 9月6日 2012中国物业服务优秀 品牌企业 国务院发展研究中心 企业研究所、清华大 学房地产研究所、中 国指数研究院 6 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结获奖时间 荣获奖项 评选机构 2月29日 2012城市摩登新力量 现代传媒 3月21日 2012中国房地产开发企业10强 2012中国房地产开发企业500强杰出贡献奖 中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产 测评中心 3月23日 2012中国房地产百强企业综合实力TOP10 国务院发展研究中心企业研究所、清华大
4、学房地产研 究所、中国指数研究院 4月22日 2012中国绿公司百强 道农研究院、绿公司 7月13日 “2012年中国500强”排行榜中，万科位列第64位。 财富（中文版） 7月15日 2012年度卓越成就大奖 21世纪经济报道 8月30日 亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous 50） 福布斯 ( 亚洲） 8月30日 “2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14 位 全国工商联 9月06日 “2012最受赞赏的中国公司”排行榜中，万科位列第 18位。 “房地产开发”行业榜中，万科列第1位。 财富（中文版） 9月6日 2012中国房地产行业领导公司品牌 国务院发展研究中心企业研
5、究所、清华大学房地产研 究所、中国指数研究院 9月15日 Euromoney (UK) Best Residential Developer - Global、 Best Residential Developer Euromoney (UK) 11月20日 中国最佳领导力培养公司TOP20 中国企业家 12月3日 20年卓越企业 南方周末 第一节 项目背景1.1.2 开发商综合实力奖项2012开发商实力雄厚、品牌管理团队支持项目7 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第二节 项目区位行政区域：闵行板块：马桥板块 （低密度顶级别墅聚集区）依
6、靠商圈：旗忠、江川路、莘庄环线：外环以外本案位于马桥镇西南面 莘庄：12公里 徐家汇：23.2公里 人民广场：30公里 中山公园：27公里 上海虹桥国际机场：23公里 上海浦东国际机场：58公里地块较为偏远、板块定位提升区位价值8 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第二节 项目区位10min20min30min驾车公交常用出行路线： 闵行19路(闵马线、江川 2路、闵行5路)地铁 5号线地铁1号线 马莘线地铁1号线江川路商圈：15分钟 莘庄：35分钟 徐家汇：1小时9 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分
7、析05 项目分析总结第三节 交通环境银春路华宁路主要干道： 华宁路、银春路公共交通（近公交总站）： 马莘专线、闵马线、江 川2路、闵行19路、闵行 5路 5号线、1号线主要快速路： 嘉闵高架（规划）、申 嘉湖高速、沪金高速、 北松公路本案车站闵马线车站 公交总站10 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第三节 交通环境马莘专线 往莘庄南广场:06:30- 17:00 往银春路:07:20-18:00 发车间隔：1525min闵马线 闵行渡口往旗忠高尔夫球 场方向:05:45-17:30 发车间隔：1115min江川2路 往东川路地铁站6:3
8、0- 21:30 往银春路7:10-21:30 发车间隔：10min闵行19路 往华宁路地铁站：06:00 -20:30 往银春路：06:09-20:39 发车间隔：6-15min 闵行5路 往吴泾公园：06:45- 21:20 往银春路：06:00-20:35 发车间隔：20min莘庄地铁站南广场旗忠高尔夫俱乐部旗忠驾驶培训部银都路沪闵路鹤庆路市五医院旗忠文化中心旗忠公园旗忠高尔夫俱乐部东川路地铁站工人俱乐部各工厂少年宫马桥敬老院剑川路吴泾公园北桥站华宁路地铁站华宁路银春路交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区11 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05
9、 项目分析总结第四节 项目配套商业配套餐饮、健身、购物、超市构筑便捷5分钟生活圈 确定入驻：麦当劳、卡通尼、一兆韦德；即将引进：超市、公缴费、餐饮、娱乐 夏朵香槟购物街、千代广场、置业广场、金平路商业街、欧尚超市、沃尔玛超市 人济酒店、万轩花园酒店、安曼国际酒店（规划中） 2000大卖场（规划中） 娱乐旗忠国际网球中心、旗忠高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、闵行西南体育场、旗忠森兰体 育城（规划中） 医院市五院（江川2路可达）、沪闵医院、肿瘤医院、吴泾医院、社区医疗中心（规划） 公园旗忠公园、旗忠森林公园、水文化公园、闵行生态公园、滨江绿地、闵行公园 幼儿园马桥中心幼儿园、景谷第二幼儿园、景二一分园、
10、闵行区第一幼儿园 中小学大旗忠板块的耀华国际教育学校（规划中）、德威国际学校（规划中）、文绮中学、 强恕学校、实验小学、闵行区中心小学、北桥小学、北桥中学 大学上海交通大学、华东师范大学旗忠网球中心旗忠森林公园生活、教育、休闲配套齐全，公交站点可达12 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第五节 区域规划保障房、动迁房较多配有一定公建、商业、医 疗配套河道、绿地穿插保障房、动拆迁房与商品房混合，整体以住宅为主，规划建设配套，自然环境佳社区 医疗 中心800004000013 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推
11、广分析05 项目分析总结第六节 区域楼市均价：19500元/ 房型：78-122 装修：全装修 物业类型：高层均价：20000元/ 房型：55-63 装修：精装修 物业类型：高层均价：18000元/ 房型：122-127 装修：毛坯 物业类型：小高层、高层以低密度别墅区为主，提升板块价值；少量高层公寓，各自定位无竞争14 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第七节 小结生活配套齐全，多教育、医疗资源，自然环境佳。别墅群提升板块价值。马桥板块，地处郊环，但公共交通便捷。动迁房、保障房影响居住环境。开发商实力雄厚，自有物业及运营团队打造，品牌卓
12、越。15 15 V.cit y万科城02 产品规划分析 项目四至 项目整体规划 建筑风格及立面 景观规划 户型分析 装修标准 特殊部分分析 小结16 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第一节 项目四至一期银春路华 宁 路项 目 内 分 割 在 建 道 路申嘉湖高速华宁路 双向四车道 车流量适中，大型卡车 较多 银春路 双向两车道 车流量较小，公交站点 申嘉湖高速 连接北松公路，快速到达市中心目前尚未开 通，有施工 围挡17 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第二节 项目整体规划一期
13、占地面积：129571 建筑面积：317534.94 （社区底商自主招商）二期教育商业（政府产权，共40000）18 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第二节 项目整体规划一期 占地面积：129571 建筑面积：317534.94二期（规划未定）教育商业（14000）2600019 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第二节 项目整体规划12356789 10111215161718 19楼号梯户比层数户型 12梯6户1878、93、122 22梯6户1878、93、103 32梯4户
14、1878、91、103 52梯6户1878、93 62梯6户1878、93、103 72梯6户1878、93 82梯6户1893、103 93梯6户2878、93 103梯6户2878、93 113梯6户2893、103 123梯6户2878、93 152梯4户1891、122 162梯4户1891、122 172梯6户2578、91 183梯6户2878、93 193梯6户2878、93 层高2.8米 78、103为边套规划特征： 1.以中轴为主轴左右基本对称 2.由南向北建筑逐渐升高，不影响北侧采光 规划缺点： 临街未设置降噪措施，噪音影响居住质量20 04 项目推售分析01 区域属性分析
15、02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第三节 建筑风格及立面建筑风格：现代立面风格：波士顿表面材料：涂料无特殊规划设计21 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第四节 景观规 划道路周围多小品22 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第五节 户型分析2.5.1 103 2+1室2厅2卫动静分离 客厅与卧室区域分离，互不干扰 开阔采光 卧室、客厅全南阳台设计，保证采 光量 套房设计 主卧套房设计，带有橱柜及卫生间 ，保证主人私密性，符合上海人生 活习惯 次卧厨房书房玄关23 04 项目推售分析01 区域属性分析02 产品规划分析03 营销推广分析05 项目分析总结第四节 户型分析2.5.2 93 2+1室2厅1卫厨房干湿分离卫生间动静分离 客厅与卧室区域分离，互不干扰 开阔采光 卧室、客厅全南阳台设计，保证采 光量 干湿分离 卫生间干湿分离设计，满足全家多 人同时需求 通透双厅 入户玄关设计，突出客厅宽敞度次卧空间小 次卧空间很小，使用功能有限制 私密性不佳 次卧、卫生间窗口对走廊，边户可
