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1、 税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比税收知识与经济效益成正比一、土地增值税人纳税人认定：（一）纳税人的概念土地增值税暂行条例：第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取 得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。土地增值税暂行条例实施细则转让：细则第二条：转让是指以出售或者其他方式有偿转让房 地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 税收知识与经济效益成正比地上建筑物及附着物：细则第四条，地上建筑物，是指建于土 地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物是指附 着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。国有土地：细则第三条，国有土地，是指
2、按国家法律规定属于 国家所有的土地。收入：细则第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产 的全部价款及有关的经济收益。单位及个人：细则第六条，条例第二条所称的单位，是指各类 企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个人 ，包括个体经营者。税收知识与经济效益成正比财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通 知 （财税字199548号 ）（二）赠与的概念细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用 权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的 社会 团体、国家机关将房屋产权、土地使
3、用权赠与教育、民政和 其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、 宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、 全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营 利的公益性组织。税收知识与经济效益成正比二、土地增值税征税范围认定土地增值税的征收范围是如何规定的?根据条例 的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物 及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三 层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让 集体土地使用权的不征税。这是因为，根据中华人民共和国土地 管理法的规定，国家为了公共利益，可以依照法律
4、规定对集体土 地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的 集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行 为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征 税范围。土地增值税宣传提纲（国税函发1995110号 ）税收知识与经济效益成正比二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税 。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产 权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产 并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税 。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为 ，但未取得收入，就不能征收土地增值税。税收知识与经
5、济效益成正比三、土地增值税征免事项认定（一）基本征免事项： 1、土地增值税暂行条例第八条：有下列情形之一的，免征土地增值税：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金 额20%的；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。税收知识与经济效益成正比2、关于做好稳定住房价格工作的意见国办发200526号为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划 审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普 通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足 以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交
6、易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠 政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动 ，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。各直辖市和省会城 市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在2005年5 月31日前公布。（二）普通住宅的标准税收知识与经济效益成正比【案例分析1】地下车库应属于那类房屋？ 某房地产开发公司开发开发一个住宅小区，建筑容积率在1.0 以上，开发的住宅销售价格与当地同级别土地上开发房屋价格基本 持平。房屋全部销售完毕，符合清算条件。结合以下资料计算应缴 纳的土地增值税（费用按成本的10%计算）。开发产品销售收入清算
7、成本销售税金144平米以下住宅250000000 1500000 001390000 0 144平米以上住宅170000000 94000 000945200 0 商业、办公用房260000000 108000 0001445600 0 地下车库（有产 权）48000000 28800 000266880 0税收知识与经济效益成正比分析：根据关于做好稳定住房价格工作的意见（国办发200526 号）规定，144平方米以下住宅应为普通住宅；144平方米以上住宅 、商业办公用房、地下车库应为非普通住宅。因此该项目应该分别 计算增值额和增值税。（1）普通住宅：扣除项目总额150000000（130%）
8、13900000 208900000元增值额25000000020890000041100000元增值率4110000020890000019.67%增值率低于20%，免征土地增值税。税收知识与经济效益成正比（2）非普通住宅：销售收入17000000026000000048000000478000000元清算成本9400000010800000028800000230800000元销售税金945200014456000266880026576800元扣除项目总额230800000（130%）26576800 326616800元增值额478000000326616800151383200元增值
9、率15138320032661680046.35%应纳增值税15138320030%45414960元。如果将开发项目分为普通住宅、非普通住宅、非住宅三类 ，地下车库与商业办公用房应属于“非住宅”。税收知识与经济效益成正比关于普通住宅、非普通住宅、非住宅划分的问题，实际工作中 还应注意以下两个问题： 1、没产权的地下车库（产权归全体业主所有）和地下人防设 施（产权归国家所有），应该怎样划分？一般情况下如果不转让，不会产生收入，其成本按照公共配 套设施处理；如果转让，同样应该按照“非普通住宅”或者“非 住宅”处理。2、销售时车库与房屋统一签订销售合同，销售价含在房屋总 价款之内的，应如何划分？应
10、按照所销售的房屋与车库的公允价值比分别计算出房屋与 车库的销售收入，然后再按照配比的原则，确认各自的成本，最 后在分别确认为普通住宅、非普通住宅或者非住宅。但是，有些 地方为了简便程序、简化征收，统一随销售房屋计算。税收知识与经济效益成正比（三）“城市实施规划”、 “国家建设需要”1、财法字19956号：国家建设需要依法征用、收回的房地产 ，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地 产或收回的土地使用权。 因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产 的，免征土地增值税。2、财税字200621号：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧 城改造或因企业污染、扰民（指产生
11、过量废气、废水、废渣和噪音 ，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门 根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设需 要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委 批准的建设项目而进行搬迁的情况。税收知识与经济效益成正比（四）投资、联营、合作建房、企业兼并征免问题1、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定 的通知（财税字199548号 ）（1）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（ 房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投 资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投
12、资、联营企业将 上述房地产再转让的，应征收土地增值税。税收知识与经济效益成正比（2）关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例 分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增 值税。（3）关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的， 暂免征收土地增值税。税收知识与经济效益成正比2、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 （财税200621号，2006年3月2日）投资联营：对于以土地（房地产）作价入股进行投资入股或联 营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产企业以 其建造的商品房进行投资
13、联营的，均不适用财税字199548号， 1995年5月25日）第一条暂免征收土地增值税的规定。税收知识与经济效益成正比某房地产公司接受A公司以土地入股，进行房地产开发。A公司 入股土地账面价值14000000元，按照评估价30000000元投资入股， 过户时发生各项税费1350000元由房地产公司承担（按照营业税规 定，投资环节不缴纳营业税）。（1）A公司应缴纳多少土地增值税？（2）房地产公司的土地入账价值是多少，以什么为原始凭证？【案例分析2】接受土地投资入股，土地的入账价值怎样计算 ，以什么为原始凭证？税收知识与经济效益成正比分析：（1）根据财税200621号规定，A公司是土地增值税纳税人
14、 。增值额300000001400000016000000元增值率1600000014000000114.29%应纳增值税1600000050%1400000015%8000000 21000005900000元（2）房地产公司入账价值及入帐凭证。房地产公司土地入账价值：（应为评估价加上过户时产生的 相关税费）。土地成本30000000135000031350000入帐凭证：国税发1993149号、财税2001191号：以土地、不动产对外 投资不属于营业税应税行为；征管法二十一条，发票管理办法第十九、第二十条： 取得非营业性收入不需要给对方开具发票；税收知识与经济效益成正比公司法：第二十七条：
15、股东可以用货币出资，也可以用非货币财产 作价出资对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产， 不得高估或者低估作价。第二十八条：以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的 转移手续。 第二十九条：股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验 资并出具证明。 根据以上规定，评估价（投资企业缴纳土地增值税的收入）应 该是接受投资方的入账价值；入账依据应该是：评估报告、投产权 转移书据（投资协议、土地使用证、契税完税证明）、验资证明等 资料。税收知识与经济效益成正比（3）政策参考：山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税 土地扣除项目金额问题的通知（鲁地税函200430号）各市地方税务局：
16、 近来有的市询问，企业利用投资入股的土地从事房地产开发， 其在转让该宗土地上开发建设的房地产时，如何计算确定土地增值 税土地扣除项目金额。经研究，明确如下： 纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其 取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发 建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地 使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除 项目金额予以扣除。税收知识与经济效益成正比青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清 算有关业务问题问答的通知（青地税函200947号 ） 以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土 地成本如何进行确认？答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据 有关文件
