《东莞_厚街鼎盛时代广场项目策略总纲》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东莞_厚街鼎盛时代广场项目策略总纲（42页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、谨呈：东莞鑫伯房地产投资有限公司2005年10月厚街-鼎盛时代广场营销策略总纲关于目标的理解关于目标的理解开发商目标原语引用：我们希望尽可能实现销售高价，尽量在年底 销售完毕我们对目标的理解实现区域高价：380038004000 4000 元/实现快速销售：月均销售 7575套厚街区域均价水平区域内项目目前均价在3500元/m2之间浮动月均 45套 左右月均 55套 左右月均 35套 左右月均 60套 左右区域内项目月均销售速度为50套/月月均 75套 左右使项目成为区域的龙头盘，打造超越区域水平的高价并在短时间内快速销售，实现利润最大化及引发市场的轰动和关注！解题思路目标的解题思路策略总纲营
2、销部署及攻略市场分析本体分析客户分析市场分析竞争对手的分布情况环湖板块镇中心板 块集中板块盛和花园 306套洋房，8月16日 解筹后剩余不到30套 ，未签约汇景豪庭二期 360套洋房，月底选 房（现认筹400张）东逸翠苑 十月将推出22.23 栋，尾货剩余30 余套 加州阳光 60套湖景洋房以项目推售量进行比较，依次 是：1、东逸翠园（60-70套/月）2、盛和花园（50套/月）3、汇景豪庭（根据认卡量400 张/6个月）三屯富怡花园三期 380套洋房，8月20日 发售以镇政府为中心，东部和东北部的地产市场较为繁荣！以镇政府为中心，东部和东北部的地产市场较为繁荣！市场主要楼盘的差异比较项 目类
3、 型建 筑 / 占 地 面 积规模户型配套园林均 价 比 较东 逸 翠 园多 层 和 高 层 洋 房260 23 9/ 11 85 25 平 米 21栋 16 层 共 20 00 户 二房二厅 （61- 95）三 房二厅 （120- 160） 四房两 厅（ 150- 190）凤山公园自 然环境， 康乐南路 周边配套 ，小区智 能化物管 ，私家会 所及幼儿 园 绿化面积 ：48973 平米 绿化率： 41 南加州风 情生态 园林设 计3 6 0 0汇 景 银 座高 层 洋 房一期建面：8 万平 方米 二期建面： 16万 平米 三期建面： 15万 平米 一期 ： 4 栋 26 层 共 75 0 户
4、 二期 ： 6 栋 18 层 共 36 0 户两房两厅 ：74- 82平米 三房两厅 ：96- 126平 米 四房两厅 ：137 平米新一佳 和 小区商业 步行街， 4万平米 的主题园 林，600 平米的室 外泳池 ，咖啡厅 、健身房 、棋牌室 、乒乓 球室、桌 球室 绿化率： 24% 4万平米的 主题园 林 ， 600平米 的室外 泳池， 亚热带 植物林 3 1 0 0 /3 4 0 0盛 和 花 园小 高 层 大 面 积 洋 房395 04. 2 /1 46 85 0. 95 平 米一期 推 4 栋 17 层 与 1 栋 26 层 （ 9 栋 17 层 及 3 栋 26 层 ） 三房两厅
5、：104- 138平 米 四房两厅 ：160 平米 五房三厅 ：285- 316平 米 合共5万 建面体育公园， 私家会所 ，游泳池 ，4000平 米园林， 智能化管 理 周边多 间小学、 中学 4000平米 南亚风 情园林35 5 0富 怡 名 居高 层- 容 积 率 1. 989栋 高 层 ， 15 栋 小 高 层三房二厅 （98- 130） 四房二厅 (148- 150)项目自身商 业配套， 银行、肉 菜市场、 医院、小 学-3 2 0 0世 纪 绿 洲 一 期洋 房10 万 平 米 /2 2 万 平 米6个 组 团 29 栋 小 高 层 和 多 层一期542 套洋房 两房两厅 ：69-
6、 90平米 三房两厅 ：101- 150平 米 四房三厅 ：177 平米 五房复式 ：230- 280商业：天 亿超市、 濠丰超市 、富都酒 店 会所：3300 平米娱 乐主题 会所、 50000平 米健身运 动泛会所 双语幼儿园 ，白濠小 学 高绿化率 80%， 绿色生 态家园 ，23大 艺术主 题的园 林 ，二 期拟建 9000平 米真沙 泳场 2 9 0 0市场各项目年推售量均约在350套，户均面积较为相同。竞争对手锁定06年厚街镇中心区区域竞争对手约有1600套推货量，主要集中在年中之后，从 推售时机和区域划分等因素进行分析比较，契合本项目竞争条件的项目，主要竞争对手：汇景银座汇景银座
7、、盛和花园二期、盛和花园二期项目总规划推货量各户型比例汇景银座占地：41961360套2房70-80平米，共占20%建筑面积：1700003房96-130平米，共占50%（以上面积为二期合共 面积）4房以上134-218平米，共占 30%三屯富怡 花园占地：15620380套3房98-133平米，共占95%建筑面积：822044房150平米，共占5%盛和花园占地：39504306套3房104-138平米，共占62%建筑面积：1468514房160-165平米，共占30%（以上面积为整个项目 面积）5房285-316平米，共占8%东逸翠苑占地：118525约180 套2房80-98平米，占33%
8、建筑面积：2602393房118-133平米，共占67%2005年现推货量2006年预估 6月11月10月共7栋25- 33层约有 780套7栋约 350套5栋17层， 2栋26层， 约500套汇景银座项目介绍项目占地面积：12万平米 项目建筑面积：42万平米 二期占地面积：4万平米 二期建筑面积：16万平米 一期洋房均价：3100元/m 二期参考价格：33003400元/ m竞争对手详析主力户型7486平米两房123平米的三房136平米的四房推广八大卖点： 地段好 社区大 建筑高 空间大 园林美 配套全 服务优 品质高u价格攻略（通过认筹和增值计划截留和保留客户）u宣传攻略（喜来登酒店举行新
9、闻发布会，推广产品提升项目形象）u其他（一次性向公务员团体以低价2700元/平米兜售600余套单位）对地段地标的述求，社区规模的推广、教育资源的利用在营销上通过价格手段截留竞争对手的客户 、团购等较到位盛和花园项目占地面积：4万平米 项目建筑面积：14。6万平米 住宅栋数：17层住宅楼9栋，26层住宅楼3栋 一期306套 ，5万平米 一期均价：3550元/ m主力户型 三房两厅：104-138平米 四房两厅：160平米 五房三厅：285-316平米体 育 广 场名士居体 育 路振 华 路竞争对手详析u展示取胜（样板房、销售中心、示范园林）（看楼线路全线无施工面）项目在展示上做到出类拔萃，是洋房
10、项目展示效果最为优越的楼 盘；利用片区成熟度吸引广泛客户的关注，在项目价值点的包装 和展示方面非常到位。市场分析小结2006年2005年每个项目年推货量约在350多套年推货量约在1100套平均月销售速度在50套左右；u竞争对手已建立项目的知名度，有一定的客户资源。推货量较少速度较理想竞争对手年推货量约在1600套本项目可销776套，比例大整体年推货量约2400套，是05年的翻倍 推货量大速度要求快竞争环境相对激烈项目分析项目位置介绍鼎盛时代 广场中国电信大楼地税海悦花园 酒店工商局 公安分局镇政府厚 街 大 道256 省 道广深入口寮下村（生活区）康 乐 路珑翠休闲 公园（规划）u项目地处厚街
11、大道，属于厚街当地标志性地段u项目周边主要为行政机构，政府大楼近在咫尺u项目与厚街中心旺地（康乐路）步行距离8分钟，两分钟车行距离u项目地块东侧为政府规划的30万平米主体休闲公园，与福神岗公园连成一线u项目西侧为寮下生活区，该区域主要是外地人居住，积累较多租赁人群远隆皮料市场项目地处厚街大道，属于厚街当地标志性地段；但生活配套缺泛。周边街区形象项目工地项目工地厚街大道农民建房休闲公园但有高压线项目经济指标总用地面积：40780 总建筑面积： 156177 容积率： 3.0 绿化率： 38 总户数： 776套 车位与住宅比率：1：1 各户型平均面积比例基本与市场各项目相同，无差异性。项目户型设计
12、点评两房两厅户型两房两厅户型户型方正 布局合理 实用率高三房两厅户型三房两厅户型附加值大（赠送面积） 实用率高 三阳台设计四房三厅户型四房三厅户型四房工人房设计，功能设计齐全 入户花园，三阳台设计各户型设计基本与竞争对手拉平，但有部分错阳台及赠送面积较对手出彩。园林设计亮点1.小区园林面积1。4万平米（属于厚街中庭园林中面积最大）2.园林以水景为主，周边绿化层叠起伏，极具观赏价值3.架空层开放设计，从内到外观赏整个园林1. 但园林在架空层上，对施工要求较高，配合销售的展示时间及展示的质量效果显得较为重要。项目的商业描述中央商业面积：1。8万 小区外围商铺：5200平米 商业车位：接近200个（
13、不含地下室车位）英国TESCO世界500强排名第54位 世界零售业排名第三位正式签约加盟，合同签订商业租赁时间十五年本体分析小结u地处厚街大道，镇中心区的显赫标志性地段，交通便捷u小区临近政府规划休闲主体公园，自然资源突出，但实施时间不能确定u项目已引入世界第三位零售企业TESCO，商业部分非常突出u户型较方正，实用率较高，与竞争对手基本持平u园林规划较好，但需配合销售在时间上及展示效果上要求较高u项目周边生活配套设施缺泛u项目可视高压线，有视觉心里影响客户分析和客户定位竞争对手成交客户分析u生意人或企业主 （在厚街生活5年左右） u企业白领客户 （企业中、高层管理人员）u本地人 （带投资性质
14、，为子女购买物业）u港澳台日韩等外籍客户 （企业高层管理人员）中小户型小、大户型中大户型大户型汇景豪庭比例盛和花园比例35%20%30%15%40%15%35%10%客户年龄段主要集中在35-43岁之间，成交客户来源基本相同，处于同质竞争状态。另，前往城区购房置业的厚街客户比例越来越多，约占8%10%。(中信新天地7%，阳光澳园9%)厚街洋房客户的调查问卷分析 调查客户的基本情况u洋房客户年龄段主要集中在3045岁之间u客户群体中以小型企业主和个体工商户为主，可自由支配收入较高，具有较强的购买能力u根据调查，厚街客户大部分都有一次以上的置业经历客户对项目地段指标的评价分析u客户对厚街大道价值比
15、较认可u客户对厚街大道项目的价值认定：3300-3500区间为56%3000-3300区间为35%u厚街大道在客户心理为仅次于珊瑚路和康乐路的市区主干道客户购房重要性分析u本次调查中，被访客户购房要素排序（按要素重要性），依次为：u地段u小区景观u价格u生活配套u物业管理u交通客户购买户型面积需求分析u本次调查中，被访客户对面积需求主要集中在120平米以上u客户需求基本与本项目的户型面积匹配目标客户群的分析定位项目的主要客户群 ： 本地人、生意人或 企业主及企业管理 层来 源分类类购购房特征购购房关注点契合度厚 街其 他 沙 田虎 门门本地人厚街土生土长长，向往高品位、优优越地 段的社区生活，
16、改变变自己的传统传统 居住方式；关注物业业保值值增值值能 力；在某种程度上愿意购买购买市区 的物业业尊贵贵感，地段 ，户户型、 环环境，物 管、配套 设设施70企业业中 层层 管 理- 包 括 港 台 企 业业事业业有一定基础础，受港台影响较较深， 购购房关注点集中于交通、配套和 教育，希望家是能提升全家生活 素质质的地方，关注生活配套和便 利程度（注重私密性）地段、配套、 教育、价 格、保值值 增值值性50企业业技 术术 人 员员由于关注工作的持续续和稳稳定性，购购房 更为为地段、环环境、价格以及后续续 经营经营前景环环境、价格、 配套、教 育30生意人 或 企 业业 主关心财财富与机遇，购购房主要考虑虑生活 和事业业便利性，看中配套、居住 舒适地段、物管、 保值值增值值 性、教育60企事业业
