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1、1-第第一一章章 总总 论论1.1 项项目目名名称称及及承承办办单单位位1.1.1 项目名称：某地区农产品批发市场1.1.2 承办单位：某地区威宁资产经营有限责任公司1.1.3 项目拟建地点：某地区市兴宁区三塘镇1.1.4 可行性研究报告编制单位单位名称：某院工程咨询资格证书资格等级: 甲 级证书编号: 工咨甲*发证机关: 国家发展改革委员会1.2 研研究究工工作作的的依依据据与与范范围围1.2.1 研究工作的依据a.农产品批发市场建设与管理指南农市发200410 号b.某地区农产品批发市场项目建议书c. 某地区农产品批发市场规划位置图d. 可行性研究报告编制委托书e. 建设单位提供的基础资料
2、f. 相关法律、法规、政策、标准1.2.2 研究工作范围本报告的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对市场未来发展的需求进行分析，根据市场需求和建设条件拟定建设规模，根据政府规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。1.3 研研究究工工作作概概况况我公司接受委托后组成了该项目的可行性研究小组，并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资料，并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各专业人员全面展开了研究及编制工作。1.4
3、推推荐荐方方案案与与研研究究结结论论1.4.1 市场发展前景与服务范围广西某地区是中国与东盟最近的经贸交往最活跃的首府城市。在自由贸易区的推进过程中及建成以后，作为大西南的出海通道、物流枢纽及东盟商贸前沿的广西某地区将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，成为东盟自由贸易区核心城市，因此某地区农产品批发市场的建设具有良好的发展前景。批发市场服务范围：拟辐射整个广西乃至东南亚，与国内外大中型农产品批发市场形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。1.4.2 建设规模与建设内容总
4、用地面积983261m2(1474.88 亩)建筑总面积732089.5m2建筑密度39.84%容积率0.75绿地率25.18%绿地面积247589 m2建设规模为：占地 983261m2，建筑总面积 732089.5 m2。年交易量 495 万吨，交易额预计达到 80 亿元。主要建设内容为：交易服务大楼、交易行、交易大棚、加工车间、冷库、仓库、宾馆餐厅楼、停车场、地磅房、垃圾回收站、污水处理设施、变电站以及信息网络系统等。1.4.3 场址建设用地位于兴宁区东北面三塘镇，距离某地区市中心约 15 千米，距市区快速环道 5 千米，距某地区市城市外环高速公路出入口 2千米。总用地面积 983261
5、m2(1474 亩)。旧邕宾公路直达此处，南梧二级公路在用地的南侧经过，用地位置同时也是整个某地区市东北方向重要出入口。而向北有公路达高峰林场，向南有公路直达屯里火车站，同时三塘镇规划范围内还有通达各村镇的村镇道路，构成了现状道路交通网络。1.4.4 水、电供应1.供水本项目日用水量为 6129.7 m3/d，最大小时用水量为 463 m3/h，本项目拟从三塘镇城市给水管网不同方位接驳 DN300 的给水管，供本项目生产、生活及消防用水。给水管网给水压力约为 0.30MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。2.供电项目拟建地位于某地区市兴宁区三塘镇，根据某地区市三塘镇城镇规划新区总体规划
6、，本工程 10kV 中压网络纳入新区建设，即有10kV 高压电缆线路至农产品批发市场各主干道附近，而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要，因此，本项目的用电是有保证的。1.4.5 环境保护本项目投入运营后，批发市场内主要有生活污水及生活垃圾等，根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。详见第七章。1.4.6 劳动定员本项目劳动定员 1200 人，其中管理人员 71 人，技术人员 106 人，工人 973 人，服务人员 50 人。详见第九章。1.4.7 总投资项目总投资为 122963.98 万元，其中固定资产投资 121954.67 万元(含建设期利
7、息 6030.00 万元)，铺底流动资金 1009.31 万元。详见第十二章。1.4.8 项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在 5 年内建成。详见第十章。1.4.9 主要技术经济指标序号指 标单位数 量备 注1年交易量亿元802总建筑面积m2732089.53总资金万元125319.023.1固定资产投资万元121954.67其中: 建设期利息万元6030.003.2流动资金万元3364.354总投资万元122963.984.1固定资产投资万元121954.674.2铺底流动资金万元1009.315资金筹措万元125319.025.1自有资金万元82963.98其中：用于流
8、动资金万元1009.31用于固定资产投资万元81954.675.2贷款万元42355.055.2.1 长期贷款万元40000.005.2.2 流动资金贷款万元2355.056劳动定员人12007全年经营天数天3658动力年需用量8.1电kwh88361156.408.2水m32237340.5011年均总成本万元26001.4612年经营收入万元46809.1713年均利润总额万元18804.1014年均税后利润万元12598.7415投资利税率%16.6016投资利润率%15.0017全部投资回收期（税后）年10.16含建设期 5 年全部投资回收期（税前）年8.60含建设期 5 年18全部投
9、资财务内部收益率（税后）%12.25全部投资财务内部收益率（税前）%16.8119经济内部收益率%22.59经济净现值%69158.9220银行长期贷款偿还期年7.53含建设期 5 年21盈亏平衡点%52.79营业能力利用率1.4.10 研究结论本项目是以农产品交易为主的批发市场，经过多次现场考察，认真收集有关资料，仔细分析和研究后，我们认为：a. 某地区市地理位置优越，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心，面向东南亚、背靠大西南、东邻粤港澳、西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛
10、起的大西南出海通道枢纽城市。作为周边县市农产品流通的集散地，具有良好的农产品流通条件和较大的产品市场份额，交通便利，区位优势明显。商品经济的日趋繁荣和发达，使大市场大流通成为了必然的发展趋势，某地区威宁资产经营有限责任公司抓住这一发展机遇，结合城镇发展和配套设施建设的需要，建设具有一定规模的现代化批发市场，完全适应某地区经济发展的需要，也符合国家的产业政策和某地区市总体规划。项目的实施将有力地推动广西农业及经济的发展，其建设是必要的，对加快某地区市“农改超”的步伐起到促进作用。b. 项目选址恰当，外部建设协作条件良好，交通条件优越，水、电供应方便，项目的建设是具备较好条件的。c. 本项目是一个
11、规模大、档次高、交易量大、服务功能强、服务范围广的大型批发市场，包括交易服务大楼、交易场、交易大棚、加工车间、冷库、信息网络系统等，配备供电、供水、排水、大型显示屏、消防等系统，其中交易服务大厦内设有交易大厅、动植物检疫检测中心、配送中心、电子结算中心及农产品信息中心等；满足粮油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、海鲜水产、兽药饲料、肉禽蛋、农资、日杂，种子、桑蚕茧、东南亚果蔬等的交易。本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、餐饮、旅业、停车场等服务机构，可适应现代工农业产品交易业务活动的需要；批发市场建成后可入驻商户千多户，商品交易幅射整个广西乃至东南亚，加工配送覆盖整个某地区市，使 245 万市
12、民直接受益。d本项目是一个规模齐全的农产品批发及加工配送市场，根据投资估算和经济分析结果，项目固定资产投资为 121954.67 万元。年平均营业收入 46809.17 万元；年平均利润总额 18804.10 万元；年平均税后利润 12598.74 万元；全投资财务内部收益率（税前）16.81%；项目全部投资静态回收期（含建设期）：所得税前 8.60 年。项目的抗风险能力较强，经济效益良好。综上所述，本可行性研究报告认为项目的建设条件具备、技术成熟先进、具有良好的社会效益，与传统的交易批发市场相比，本批发市场配备先进的电子交易、结帐系统，使交易更快捷、安全；汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系
13、统，采用优越的竞价拍卖方式，使交易更合理；完善的农药残余检测手段，保证产品的安全；快捷的配送服务，统一、具有品牌效应的包装风格，高素质的人才资源，保证交易服务周到、快捷、独特；采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量；良好的服务态度与安全保卫工作，使交易在舒适安全的环境下进行等等优点，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、运输、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。筹建单位某地区威宁资产经营有限责任公司公司是一个具有管理经验的公司，有能力与实力搞好批发市场的建设与经营，建议各级主管部门及有关各方给予支持协作，促使项目顺利实施。 1.4.11
14、 建议市场的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要努力创造良好的经营环境条件，积极引导和吸纳各地商客、产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。-第第二二章章 项项目目背背景景和和发发展展概概况况2.1 企企业业概概况况项目业主某地区威宁资产经营有限责任公司是某地区市政府批准成立的具有独立法人资格的国有独资公司，公司代表市政府持有授权范围内党和国家机关、人民团体、事业单位的国有资产产权、股权和市政设施附属资产产权，依法决定授权范围内国有资产的重组，包括转让、租赁、拍卖、兼并、联合开发经营等活动，优化资本结构和资产配置，盘活国有资产，承担国有资产的保值增值责任。公司长期
15、以来从事农产品集贸市场的开发建设和管理业务，现旗下共有 92 个市场，实行自负盈亏的经营制度。某地区威宁资产经营有限责任公司旗下的 92 个农贸市场遍布某地区市各个区域，各市场内共有七万多个体经营户从事农产品销售经营活动，服务人群超过某地区市 50%的人口，去年整个公司所辖的市场交易额达 14 亿多元，是某地区市农产品销售终端市场的主力军。在围绕如何解决“三农”问题的大前提下，如何做农产品物流的领跑者，如何把自己的企业职能从管理的粗放型向一个新型的、集约型的现代化物流企业转变，从而实现企业的全面改制与可持续高速发展，这对某地区威宁资产经营有限责任公司是一个全新的挑战。在此目标之下，某地区威宁资
16、产经营有限责任公司以市场需求为导向，以服务大众为前提，发展新型物流产业，以此为依托，发展相关企业、扩大就业机会，把建立一个集约经营、可持续发展的集团公司作为公司的目标。某地区威宁资产经营有限责任公司提出发展新型物流产业，当以本身优势资源为本，打造全新的强势农产品流通平台，整合原有资源-和优势，使公司的发展更上一层楼。公司这一愿望和计划相适应的是，国家对于建立新型农产品批发市场相继出台有关鼓励政策，此外良好的社会发展态势也给某地区威宁公司建立新型大型农产品流通市场提供良好的环境。2.2 项项目目提提出出的的背背景景2.2.1 宏观背景（1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央及国务院发布文件中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见（中发【2005】1 号）对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品
