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1、苏州别墅报导之一：金鸡湖板块苏州别墅报导之一：金鸡湖板块引言今年以来苏州各区域均有新的别墅产品推出，苏州的别墅项目品类繁多，也各有特色，有些项目确实值得我们细细品味其中的曼妙，为此，我们特开别墅专题，分板块讲述苏州的别墅市场。让我们一起在炎热的夏季来慢慢品尝苏州的别墅之美。从目前苏州市场在售的别墅来看，笔者认为大致可以分为三大类，第一类是欧美别墅，这类别墅大都从国外引进原型，再结合本土的实际情况进行设计。其中有些项目从外立面到内部景观都相当原汁原味，例如青剑湖畔的青湖丽苑别墅（在青剑湖板块中再做详解）。有些项目很有细节感（例如德邑）。总的来说，这些具有异域风格的别墅个性鲜明，符号感强，流行性强
2、，为较年轻的群体所接受。第二类是中式园林别墅，这类项目汲取了苏州园林的精髓，拥有古老中国建筑的经典元素，白墙灰瓦，雕花扶手，飞翘的屋檐，一派世外桃源的气息。此中最为经典的，当属拙政东园。但正是由于这样的历史沉淀给人以一种厚重感，所以，偏年轻的群体不是很能接受这样的沉闷清幽，中老年客户相对较多。另外海外归来的游子若对于苏州园林有偏好也是很好的选择。这类房源主要集中在市中心，在环太湖板块也有一定量分布。第三类是现代简约风格别墅，这类别墅有的既有欧式风格的影子，又有现代建筑的简约，还可能有中式风采，总之，它不属于第一类，又不同于第二类，在这里我们就把它笼统地归为现代简约风格别墅。比较典型的有 MOM
3、A 现代美墅，招商依云水岸。金鸡湖板块别墅金鸡湖板块别墅说到金鸡湖板块，大家都会联想到一望无际的金鸡湖面，在阳光的照射下，泛着耀眼的粼光,大片大片碧绿的草坪，现代感的夜景，富有想象力的雕塑，是的，这就是苏州的金鸡湖，紧邻湖边的翠湖雅居和中茵皇冠是多少人梦中的家园？那我们就先来品品金鸡湖畔的别墅。上表中是金鸡湖畔的主要别墅项目，应当还有金水湾二期，但是没有任何可以参考的资料，所以在此暂且不论。我们先从产品形态来看，金鸡湖畔虽是居住宝地，但是大家所向往的独栋别墅供应量并不是很多，当然，这是响应国家号召的优良表现。在为数不多的几个项目中，联排别墅成了主力，双拼自然成了哄抢的香饽饽。在从面积上来看最小
4、的在 230 平方米 ，虽然有些项目我们这里采用的是成交中的平均面积，但是还是很明显地看到，金鸡湖畔的别墅整体来说面积较大，大都在 300 平方米以上，中产阶级也是要咬咬牙的。我们从价格上来看，可以进行对照的是两年前中海半岛华府的价格是 7500 元/平方米，而今金鸡湖畔，恐怕是只有公寓才有这个价钱了。我们可知的项目价格都在 16000 元以上，中茵皇冠的价格虽然没有透漏，但是从其公寓的价格在 2 万元，就可以知晓别墅不会低到哪里去了。这里采用的是整盘的价格，一般来说，独栋跟双拼在均价上还要贵个 1000 元左右。从总价来看，金鸡湖畔的别墅是 400 万打底，和目前的公寓市场的总价来比，这样的
5、价格并不出乎意料。但是地理位置的差异还是在价格上有很大的体现，翠湖雅居和中茵皇冠的优越位置成了外国居住人士的首选，租金越来越高，售价当然也水涨船高了。从各楼盘的开发时间来看，近两年的独栋别墅越来越稀缺。下面，我们来简单的点评一下这些楼盘：首先看翠湖雅居，这个楼盘是在 03 年开发的，白墙红瓦，一派清新的滨湖气息，虽然间距有点小，但是因为房子之间有绿荫，好像对私密性影响并不大。当时开发商一部分拿来出售，一部分拿来出租经营。由于当时购买的大多为外籍人士，这部分固定的外籍人员所吸引来的大部分租客也以日本韩国等东南亚国家为主，因为大部分老外还是不愿意和中国人挤在一起的。而且该楼盘优越的地理环境和良好的
6、内部设施在当时是最适宜居住的。目前来看 2 万元的价格也是比较合理的。毕竟走到金鸡湖边上才一分钟啊！中茵皇冠可以说是地王了，而开发商的努力也很对得起这块地，从中茵皇冠一路飚升的房价和前期出租的情况来看，国外友人，对此地也相当青睐，因为有美丽的湖景，还有五星级酒店的配套游泳池和健身房，这些对他们来说，是相当重要的，相比之下，同样档次的天域在这方面就比较缺乏了。因此如果是投资的话。中茵和翠湖雅居都是不错的选择，像这样的绝版地块，在独栋稀缺的今天怎么可能不增值呢？中海的半岛华府 中海的半岛华府是当时的风云楼盘，而且价格在当时也是偏低的，因此，没有买到的都捶胸顿足的等下一期。半岛华府确实是金鸡湖里的一
7、个半岛，在那里，你会觉得风都有湖水的气息，不过其采用的是一种宏大概念的设计，墙很厚，柱子很粗，一看就是豪门大家的张扬。中海御湖熙岸 中海御湖熙岸，虽然地理位置不错，但是该区域目前的人气还是有点欠缺，但是品牌效应使得市场的响应度一贯较好，5 月 19 日开始认购的，现在去看，还不算晚哦。下面我们来看看不临金鸡湖但是离湖还是比较近的一些别墅楼盘，这些楼盘的总体特征是各有特色，以此来吸引客户。以上是金鸡湖板块衍生区域的楼盘情况，从各楼盘的产品形态来看，在国家宏观调控的政策下，还是联排跟叠加为主力产品，双拼的供应量有限，所以双拼的均价也会比这里的均价更高。从面积来看，总体比临湖的要经济，主力面积以 2
8、00-350 平方米为主。200-250 平方米的经济性别墅是很多中产家庭的好选择。伊顿和德邑虽然面积较大，但是量都不是很多，总体来看，这一区域的别墅供应量是充足的。从价格来看，比上面的湖畔区域明显有所降低，12000-15000 元基本是主力价格带。和高档临湖别墅的差距是比较合理的。从主力总价来看，各楼盘表现不一，经济型的，叠加别墅在 200 万以下，中高档的联排在300-400 万之间，面积大的豪华型别墅在 400 万以上。从开发时间来看，都是近两年的楼盘。下面，我们依旧来简单的点评一下这些楼盘：伊顿小镇 伊顿小镇，开发商是建屋，在园区开发了众多项目，具有一定的影响力和美誉度。伊顿小镇由于
9、价格偏高，地理位置有没有什么优势，所以，销售周期已经拖得比较长。但是其纯正的英伦风情是比较抢眼的，小区内的“泰晤士河”也为临河的别墅平添几分英伦风情。户型的设计也有很多亮点，楼盘的宣传和理念可谓一流，但是整个小区目前所呈现的景象比较令人担忧，业主对小区物业和房屋质量有诸多不满。德邑德邑是纯正的德式别墅，如果你去过德国，就明白这个项目在外立面上是比较到位的。德意志的稳重尽显其中。本人比较喜欢那样的设计，狭长的窗子，望出去是天空的一角，但是不知道为什么销售不理想，兴许是面积太大导致总价过高。而且德式的别墅相比地中海式的，加州风情的，英伦风情的，少了很多张扬，内敛得让人觉得有点沉闷。花 400 多万
10、，买一座看不出亮点的别墅，很多有虚荣心的中国有钱人是不愿意的。文萃苑是位于园区娄葑镇的经济型别墅，在这样的一个区域，经济型别墅是有一定需求的，正好填补了市场的空缺。所以销售肯定不会差。中海湖滨一号中海湖滨一号凭借前期优良的口碑，对为后期的销售起到了很好地推动作用，地中海式的风格也很出挑，容易吸引大家的眼球。从产品跟总价的比较，再加上地理位置，中海的别墅算得上是性价比高的别墅了。经过以上的粗略分析，是不是感觉金鸡湖板块的别墅生机勃勃呢？事实也确实如此，国民经济的上涨，股市的飘红，居民收入的增长，都对别墅市场有着利好的投入。园区本来就集聚了大量的优秀高级人才，更为别墅市场的繁荣奠定了基础。金鸡湖板
11、块的活跃度充分展示了园区别墅市场的一角。金鸡湖板块的别墅可谓品种繁多，各有特色，竞争差异性大，各自有着自己的客户群。总的来讲，临湖板块别墅是富人的聚集区，各开发商的开发水平也比较高，产品的开发理念在整个苏州别墅市场处于领先地位。衍生区域是中产阶级可以接受的区域，因为没有地理位置上的优势，但是凭借开发商的实力，用风格更明显，文化内涵更丰富来吸引买家。这样一来，金鸡湖区域的总体开发水平在苏州别墅市场处于领先地位。所以想买经济型别墅的朋友们，等到我们以后讲相城或者新区板块的时候再关注吧！苏州别墅报导之二：青剑湖板块苏州别墅报导之二：青剑湖板块青剑湖板块位于青剑湖周边，属于苏州工业园区跨塘镇，2005
12、 年，跨唐和唯亭两镇合并，所以现在应属唯亭镇。唯亭北部中心的规划是铸就一个五万人的低密度的组团现代化的湖滨新城。青剑湖板块，南距金鸡湖约 8 分钟车程，而且道路通畅。北距阳澄湖约 10 分钟车程。镇府在此规划休闲娱乐配套工程，项目有：临湖健身 SPA 中心、钓鱼台酒店（公寓式）、扬帆游湖码头（在建中）、垂钓俱乐部等商业和休闲设施，预备将其发展为一个更适宜居住的高档居住区。所以青剑湖板块作为一个即将崛起的板块，具有很大的潜力，发展前景良好。从上表来看，青剑湖周边目前项目不是很多，青湖丽苑一期已经售完，君地上郡尚未开盘，预计在 6 月底，7 月初公开。从项目的产品形态来看，前几年开发的青湖丽苑是纯
13、独栋的社区，今年开发的君地上郡一期以联排别墅为主，有部分独栋，以后会有花园洋房等其它产品形态。从项目的面积来看都在 200-300 平方米之间，契合了市场对于别墅的需求，独栋相对于联排面积要大 50 平方米左右。从价格来看，青湖丽苑当时的价格在 9000 元/平方米，现在二手房的价格已经涨到了15000 元/平方米，所以君地上郡的价格预计在 13000 元左右/平方米。从主力总价来看，相比金鸡湖板块，还是有一定差价，毕竟目前区域周边配套还未完善，主要依靠原来的跨塘镇区商业，以后随着商业生活配套的进一步完善，价格应该会直逼金鸡湖板块的别墅。从开发年份来看，两个楼盘相距时间较长，目前青剑湖周边的别
14、墅有一定的空白。综上所述：青剑湖板块目前周边配套尚未完善，但是根据镇府的规划，以后会形成商业、休闲、娱乐等一系列中高档设施齐全的商业圈，板块前景很好。而且由于青剑湖相对金鸡湖水域面积小，周边可开发的地块相对较少，所以土地资源相对金鸡湖更稀缺，这也进一步提高了该板块的潜力。目前该板块周边的项目都比较高档，不逊色于金鸡湖板块。楼盘点评：青湖丽苑是园区较少的纯别墅社区之一，更是少见的美式纯木质别墅，当时销售异常好，未开盘的时候已经被预订了很大部分，所以对外销售部分甚少。别墅区内如美国的街区，干净整洁又富有亲和力，每栋别墅前还有独具特色的路灯和信箱，难怪住在此地的美国人甚多，可能他们有一种老家的感觉。
15、唯一可惜的是没有游泳池，但是沿着青剑湖慢跑也是很好的运动方式。青湖丽苑是园区最纯正的别墅之一。现在该项目目前 200 平方米的月租金在 15000 元左右，300 平方米的在 30000 元左右。君地上郡君地上郡位于青剑湖公园北面，西临星湖街，为园区次级主干道，南面为滨湖路，交通情况良好，项目规划为 18 万平方米英伦别墅，约 380 套。预计 07 年 6 月底开盘。君地实业，在苏州属于一个新的开发商，在新区同时开发了君地风华，两个项目都是以品质为主诉求的产品，在苏州本地反响较大，第一步，君地迈得算是比较成功。从产品的立面来看，是比较乡村气息的英伦风情，是中产的内敛和沉稳体现。由于项目没有完
16、工，所以了解还不全面。总体来看，青剑湖板块到目前还未完成所规划的所有配套项目，但是板块的生态条件和前景为开发商和消费群体所看好，所以板块潜力无限。板块内已开发项目档次都较高，很可能成为继金鸡湖之后的又一个富人聚集区。苏州别墅报导之三：独墅湖板块苏州别墅报导之三：独墅湖板块独墅湖与金鸡湖只是一路之隔，但是目前独墅湖的开发还远不及金鸡湖，虽然独墅湖周边已经是吴中区的概念，但是政府对于这一区域低密度的规划使得区域的档次骤然提高，加上独墅湖的原生态环境，为高档住宅的开发奠定了基础。独墅湖内的高教区域让这一方土地有了学院气息，图书馆和体育馆的开放让湖边的项目有了更多的卖点。以下是独墅湖周边项目的一些概况：从上表来看，独墅湖周边在售项目的产品以联排别墅为主，有一定量的独栋供应。从项目价格来看：从项目价格来看：中档纯别墅社区的价格在 12000 元以上，经济型别墅的均价在8500-9000 元，可以看出 06 年开发的项目价格与三年前的绿洲半岛的价格相比，上涨了5000 元左右，涨幅达到 71%。从各项目的主力面积来看：从各项目的主力面积来看：经济型别墅在 200 平方米以下，中高
