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1、地价频过万开发商豪赌未来 2007 南京地王大盘点2007-11-29 9:23:00 07 年，注定是南京地产最不平凡的一年。地产大腕齐齐进军南京，各板块地王不断推陈出新，动辄每平方米过万元的楼面地价成本，“面粉屡屡贵过面包”现象不断上演。7 月下旬诞生江宁“地王”之后，8 月中旬再次诞生板桥“地王” ，11 月的江北地王更是以12000 元/平米以上的楼面地价创下新高。在房价疯长的同时，我们不得不重新审视这些屡屡创下新高的天价地王。延伸阅读:万科中海仁恒扩张版图 地产大腕谋划南京新布局开发商在土地市场疯狂竞拍会带来什么后果？一是直接导致地价加速度上涨。江苏省统计局统计数据显示，今年 1 月
2、至 6 月份全省房地产开发企业购置土地面积同比仅增长 9.2%，而土地成交价款同比增幅高达 60%以上。二是“面粉涨价引发面包涨价” 。每有地块高价卖出，周边房价必应声大涨，这几乎成为普遍现象，购房人深受其累。从万科拿下江宁地王后，周边房价一周就涨了七百元/平米，地王效应可见一斑。延伸阅读:面对创下五千新高的地价 江宁房价又在蠢蠢欲动北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持 15%至 18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。但高地价也不一定决定高房价，开发商豪赌未来的气魄着实令人敬佩！延伸阅读:江北别墅用地拍出12 亿天价 别墅投资
3、也要擦亮眼第一名：城南板桥地王 总地价南京史上第二（金地集团）11 家开发商豪赌地王大战07 年 8 月，南京市国土局三楼会议室“大腕”云集，由于有板桥新城地块的拍卖，来自全国各地的 11 家开发商将整个会议室围得水泄不通，他们或观摩，或亲自上阵。南京市国土局的工作人员介绍，这幅编号为“G36”的巨无霸地块共吸引了 11 家开发商报名竞拍，包括上海富力、上海复地、金地集团、中南房产、常州新城、广州雅居乐、荣盛置业、华光集团、中惠集团、仁恒置地(与交通建设联合竞拍)、香港新界裕华等地产大鳄均名列其中。“22 亿 5000 万”！金地最终锁定胜局。而据记者统计，从拍卖开始到结束的短短一刻钟时间，最
4、终拿地的金地集团至少有 8 轮一次加价达到或者超过 4500 万。 4 个月连拿南京 2 块地王 金地曾染指“中国地王”随着金地集团击败仁恒与交通建设的联合竞标体，以 22.5 亿拿下板桥新地王，与 5.7 亿元的挂牌底价相比，这一新诞生的地王身价整整高出近 3倍。国土局现场的显示屏清晰显示，挂牌 5.7 亿时，该地块单位地价只有 1218 元/平方米，楼面地价只有 554 元/平方米。但短短 15 分钟之后，显示屏显示的以上数据分别变成了单位地价 4807 元/平方米，楼面地价 2185 元/平方米。现场拿地的金地集团有关负责人用“还可以” 、 “在预期之内”来形容自己的疯狂拿地之举。而来自
5、南京一家知名开发商的测算，按照2185 元/平方米楼面地价计算，该地块建成后的成本价将达到 5000元/平方米左右，而售价极有可能突破 6000 元/平方米。据了解，该地块所处的板桥新城位于南京市西南方位，东抵宁马高速公路，西至长江，北至绕越公路，距离主城新街口大约 17 公里。目前，该区域并无任何商品房项目，而是以大量集体土地楼盘为主，包括向阳雅居、胜利南苑、清香美苑、板桥新村、金叶花园等公寓均在此地，且均价大多在 2500 元平方米左右。地价赶上房价，板桥楼盘真能“奔六”？有业内人士认为，板桥实际是南京目前被低估的一个区域。从直线距离来看，板桥新城距市中心新街口的距离等同于“江宁地王”地块
6、。而要以距河西 CBD 的路程来计算，板桥新城显然更近。在地理位置上，此次拍卖的地块位于板桥新城的东北部，而东北组团则是板桥新城最先启动的组团，也是目前重点开发的以居住为主的生活功能区。-第二名：江宁地王 掀开江宁房价冲万序幕（万科）7 月 26 南京市国土局三楼土地拍卖现场，经过 117 轮竞拍，万科旗下的上海两家房地产公司以惊人的 17.85 亿元，拿下江宁牛首山河一幅住宅地块。这幅住宅地块的面积接近 30 万平方米，且未来的可售建筑面积将超过 50 万平方米，对于开发商来说，这是一只名副其实的“潜力股” 。在昨天的拍卖会上，共有 11 家开发企业报名参与竞拍，其中不乏栖霞建设、南京华光等
7、品牌企业，以及广州、上海和香港等外地发展商。拍卖刚开始，各家企业便展开了惨烈的争夺，地价从 6 亿、7亿、8 亿一直飙至 15 亿，最后只剩下银河房地产与万科旗下的上海两家企业在“拼杀” ，当地价定格在“17.85 亿元”时，银河房地产无奈放弃。由于这幅地块的起拍价 5.82 亿元已经是江宁地区住宅用地的“制高点” ，因此 17.85 亿元的成交价更将该地块拥上了“地王”的宝座，在南京市历年来土地成交价排名中也高居第二。按照其成交价及容积率计算，这幅住宅用地的土地成本将高达每平方米 3278 元，加上建安成本、营销费用、相关税费等，业内人士预计其开发成本就已经超过每平方米 6000 元。再加上
8、临近地铁一号线南延线小龙湾站的位置优势，算上万科的品牌价值，未来售价有可能逼近万元。业内领军企业万科的疯狂拿地无疑给平淡的 7 月楼市注入了一针“兴奋剂” 。刚刚过去的周末两天，南京楼市认购火爆，官方网站南京网上房地产的数据显示：周六、周日全市商品住宅分别认购 497套、410 套，相比前几日一日认购 200 余套的局面，上升明显。其中上周四刚诞生 17.85 亿地王的江宁板块，两日共认购 211 套，占整个楼市认购近 1/4。由于有万科江宁地王的刺激，江宁各楼盘大有跃跃欲试、水涨船高之势。有业内人士称，甚至更可怕的是，人们在这种不知不觉的地价、房价推算过程中，开始渐渐认可或者被动接受江宁未来
9、七八千的房价。-第三名：江北地王 总价江北第一 楼面价南京第一（美达房产）12.05 亿江北新地王 地价刷新三项记录在 11 月 17 日刚刚结束的土地拍卖会上，江北一块标号为 G75 的巨幅地块，引得近十家国内地产大鳄火热争夺，最终经过 95 轮厮杀，华南 5 虎之一的招商局地产不敌浙江双雄，最终 12 亿痛失江北地王。与 13 幅江宁中小地块不同，G75 浦口区江浦街道象山路西侧地块，用地总面积 316081.1 平方米，实际出让面积 248365.9 平方米，规划用地为一类居住用地，容积率0.4。 “这幅地是江北不可多得的好地，靠近未来的过江隧道入口，与老山为邻，很适合开发低密度高档别墅
10、。 ”拍卖会前，业内人士就普遍看好这幅别墅用地的出让。拍卖会现场，该地块竟迎来了 9 家南京乃至国内地产大鳄的争抢。招商局地产、上海复地、华润置地、美达地产.，望着这份大地产商名单，记者不禁倒吸了口冷气！果不其然，短短 7 轮举牌，该地块就从 3.35 亿底价被迅速抬升至 6 亿，开发商一次举牌就加价 1.4亿，引得现场一片哗然！华润、招商、美达之间展开了激烈争夺，7 亿、8 亿、10 亿.，拼红了眼的开发商挥起刺刀，最后一刻，招商局地产不敌美达，金盛田地产也放弃了最后的争夺，美达集团南京公司联合浙江宏强投资，以 12.05 亿天价拿下该地块，成交价竟整整翻了 3.6 倍。单位地价高达 485
11、2 元/平米，折算楼面地价 12130 元/平米。地块总价、单位地价、楼面地价齐齐刷新了江北地价新高。而面对华润置地、招商、复地等众多国内地产巨头的挑战，名不见经传的美达地产笑到了最后，实力雄厚的地产巨头们在南京竟齐遇“滑铁卢“，不仅令业内人士大跌眼镜。而据记者了解，上一幅江北地王，则是由红太阳集团于上半年拿下的柳州路地块，总价 9.5 亿。而会后，美达地产南京公司总经理范少军也透露，今后该地块将打造高端别墅项目。根据 1.2 万元的楼面价计算，业内人士预计今后该项目售价将不会低于 2 万元/平米。-第四名：仙林地王 起牌价 33.6 亿（12 月 6 日拍卖，总价 33.6 亿）12 月 6
12、 日将要出让的两幅仙林巨无霸地块，引起了业内广泛关注。G81、G82 地块起拍价合计竟高达 33.6 亿，其中 G81 地块最后成交价，极有可能超过 06 年 12 月仁恒创造的河西地王 24 亿的天价记录。1、地块编号：NO.2007G81 地块土地坐落：南京市栖霞区仙林新区仙林湖以西、仙林大道以北 A1 、A2 地块；用地总面积为 435853.0 平方米，其中规划道路用地面积 13211.4 平方米，绿化用地面积 3522.1 平方米，教育用地面积 73000 平方米，实际出让面积为 346119.5 平方米；规划用地性质：二类居住用地； 起拍价 18.6 亿2、地块编号：NO.2007
13、G82 地块土地坐落：南京市栖霞区仙林新区仙林湖以西、仙林大道以北 B1 、B2 地块；用地总面积为 345929.5 平方米，其中规划道路用地面积 10747.2 平方米，绿化用地面积 2768.3 平方米，实际出让面积为 332414.0 平方米；规划用地性质：二类居住用地； 起拍价 15 亿-第五名：河西南湖地王 楼面地价过万河西第一（中北地产）“疯了，真的疯了，河西的楼面价破万了！”当主持人一锤落下，现场不仅沸腾起来。经过 33 轮紧张竞价，南湖湖西街地块最终以 3亿元被南京中北房地产拿下，单位地价竟高达 13535 元/平米，按照1.3 的容积率计算，楼面地价 10411 元/平米。
14、而本站之前预测此次拍卖会，南湖地块楼面价很有可能破万，还遭到了众多业内人士的质疑，然而河西楼面价正式破万的现实，还是让无数人安家河西的梦想瞬时破灭。缺地！还是缺地！小地块竟引来 8 家大牌开发商此次拍卖会共出让 3 幅土地，其中 2 幅均位于六合区，南湖地块做为唯一一块位于主城的地块，自然受到了众多开发商关注的目光。该地块位于集庆门大街以北，湖西路以西，南湖二中西侧，虽地理位置优越、但实际出让面积仅 22165 平方米，是不折不扣的一幅小地块。然而这幅小地块竟吸引了 8 家开发商竞拍，其中竟不乏金地、融侨、长发这样的大牌开发商，不仅让人不解。拍卖前，一位参加此地块的开发商坦言，这块地虽小，但我
15、们还是来拿了，因为真的拿不到地，我们就快无地开发了。看来近一个月南京未推出新地块，开发商已普遍感觉饥渴，缺地已成为开发商不得不面对的现实。而 1.44 亿的起拍价，被一路爆炒到 3 亿元，成交价格整整翻了一倍多。业内人士称，该地块起拍时楼面地价已达到4800 多元/平米，建成后房价也铁定过万元。如此高价的地块仍被开发商哄抬 2 倍多，不得不让人深思。南湖新房以后要卖一万五 周边房价将闻风而动业内人士计算，按照 10411 元/平米的楼面地价计算，再加上建安成本、营销税费等支出，该楼盘建成后起码要卖到 15000 元/平米以上，注定了该楼盘今后必须走高端路线。而该地块与中北 68、78 路底站仅一墙之隔、与中北湖西街项目也数百米之遥，中北地产对拿下这幅位于大本营的土地可谓志在必得。而记者走访了周边的二手房中介，紧邻该地块的湖西村、茶南等二手房目前售价在 8500-9000 元/平米，对面的弘辉缤纷家园因建造年代较新，也只不过卖到了 10000 元/平米左右。南湖地块的楼面成交价竟远远超过了周边的二手房价。某二手房中介负责人坦言，如此高的地价，将
