2012年房产估价师《理论与方法》习题班课件【讲义】第2章

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1、更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 第二章 房地产及其描述本章分值不高，（3-4 题，4-6 分） 考题难度不大，考点也相对集中一、单选题一、单选题1.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间正确答案C答案解析参见教材 P49。2.房地产所有权有单独所有、共有和（ ）三种。A.建筑物区分所有权 B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权 D.私有权正确答案A答案解析参见教材 P50。房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。3.房地产权利的种类中，属于债权的是（

2、 ）。A.地役权 B.建设用地使用权 C.抵押权 D.租赁权正确答案D答案解析参见教材 P52。债权是债权人要求债务人为（或不为）一定行为的民法上的权利。不能要求债权债务关系以外的其他人为或不为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。4.中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、其中，（ ）属于自物权，其余属于他物权。A.使用权 B.抵押权 C.所有权 D.租赁权正确答案C答案解析参见教材 P52。使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。5.下列权利中，不属于土地使用权的是（ ）。A.建设用地使用权更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 B.宅基地使

3、用权C.土地承包经营权D.地役权正确答案D答案解析参见教材 P51。地役权，是房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，提高自己房地产效益的权利。和土地使用权是完全不同的概念。6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是（ ）。A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格正确答案D答案解析参见教材 P51。我国实行土地公有制，所有的用地者只能是土地使用权人。土地有偿出让与转让中的土地价格都只能是一定年期的土地使用权价格。7.下列几种权利的优先顺序正确的是（ ）A.建筑工程的承包人的优先受偿权抵押权其他债权B.抵押权建筑工程的承包人的优先受偿权其他债权C.其他债权建筑

4、工程的承包人的优先受偿权抵押权D.建筑工程的承包人的优先受偿权其他债权抵押权正确答案A答案解析承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。8.为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ ）。A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定正确答案A更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 答案解析参见教材 P30。以城市房屋拆迁补偿目的而估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。9

5、.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。A.户型 B.楼层 C.层高 D.装修正确答案B答案解析参见教材 P49。B 属于区位因素。10.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路 20 元，燃气 18元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8 元，场地平整 15 元，则该地区五通一平的正常费用是（ ）元/平方米。A.98 B.102 C.108 D.116正确答案A答案解析参见教材 P68。五通指水（供水和排水）电路再加上电信。或者七通中减去“气和热”，对复习备考而言，记忆的内容越少越好。上题为道路 20供水 14排水

6、 16供电 25通信 8场地平整 159811.房地产供给有限特性的本质是（ ）。A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大正确答案B答案解析参见教材 P61。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由土地的不可移动造成。12.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（ ）特性决定的。A.易受限制 B.相互影响 C.独一无二 D.不可移动正确答案D更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 答案解析参见教材 P59。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中

7、的提示。就地的意思就是不可移动。这里 A 是个具有极强干扰性的选项。因为不可移动，所以受限。如果是多选题，A 也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有 D 是正确答案。13.下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产正确答案C答案解析参见教材 P65。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用于越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。不可分割的房地产在使用上也会受到限制，影响其交易。14.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（ ）。A.房地产的各项权

8、利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利D.房地产的额外利益或收益正确答案C答案解析参见教材 P50-53。有些限制是源于权利的保护，而规划产生的限制是由房地产以外的因素限制的。15.经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（ ）。A.相互影响性 B.寿命长久性C.数量有限性 D.保值增值性正确答案A答案解析参见教材 P63。16.某人年初以 3000 万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金 3800 万元，当年通货膨胀率为 5%，该商铺的实际增值额为（ ）万元。更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 A.610.00 B.61

9、9.05C.650.00 D.761.90正确答案C答案解析参见教材 P66。3800-3000（1+5%）=650二、多选题二、多选题1.房地产的特性包括（ ）。A.独一无二 B.需求有限 C.流动性好 D.相互影响 E.保值增值正确答案ADE答案解析参见教材 P5966。2.建筑物区分所有权包括（ ）等。A.按份共有所有权B.专有部分所有权C.共同关系成员权D.共同部分持份权E.长期使用租赁权正确答案BCD答案解析参见教材 P50。3.房地产的区位包括（ ）。A.位置 B.交通条件 C.外部配套设施D.内部配套设施 E.周围环境和景观正确答案ABCE答案解析参见教材 P53。内部配套设施属

10、于房地产实物范畴。4.房地产的独一无二特性导致了（ ）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 正确答案ABCD答案解析参见教材 P60。5.对于抵押房地产变现能力比较弱的说法，错误的是（ ）。A.标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱正确答案ABC答案解析参见教材 P6

11、5。标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因为比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因。熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；小商铺总价低，比大商铺容易变现。厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。6.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。A.装饰装修改造 B.通货膨胀 C.需求增加导致稀缺性增加D.改进物业管理 E.周围环境改善正确答案CE答案解析参见教材 P65。三种自然增值原因：外部经济、需求增加

12、导致稀缺性增加、房地产使用管制改变（歪吸管）。AD 属于投资增值而非自然增值；B 属于保值而非自然增值。7.房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（ ）。A.对房地产本身进行投资改良 B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀 D.外部经济性E.建造成本提高正确答案BD答案解析参见教材 P66.通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 “歪吸管”B 稀缺 D 外部性三、判断题三、判断题1.房地产所有权可分为单独所有，共有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人

13、对建筑物内的住宅，商业，用房等专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。（ ）正确答案答案解析参见教材 P50。2.房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（ ）正确答案答案解析参见教材 P52。这种句群的难度是最高的，需要逐句进行判断。3.供役地因需要为其他权利人提供便利，可能导致该地块价值降低。（ ）正确答案答案解析参见教材 P51。地役权包括通行地役权、排水地役权、眺望地役权，为他人提供便利可能导致土地价值降低。4.一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其

14、变现能力。（ ）正确答案答案解析参见教材 P65。独立性，指单独使用，不受限制。5.房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ）正确答案答案解析参见教材 P71。由估价目的决定，根据需要有时包含无形资产，有时不包含无形资产。本章重要考点更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 第一节第一节 房地产的含义房地产的含义一、房地产的含义房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义（熟悉）三、实物、权益和区位1.房地产实物包括有形的实体、该实体的质量和该实体组合完成的功能。2.房地产权益的含义（掌握）基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。房地产的各种权利所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等受到其他房地产权利限制的房地产权利如设立了抵押权的房屋所有权和建设用地使用权受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利如城市规划对土地用途、容积率、绿地率、建筑高度和建筑密度等的限制，房地产被人民法院查封，从而其处分收到限制房地产的额外利益或收益如楼顶的广告收益房地产权利的总类房地产所有权所有权形式有：单独所有共有（按份共有共同共有）保障性住房中的经济适用住房，就是一种共有产权的住房。更多精品资料下载关注大家网！