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1、三产联动 产业造城追求卓越追求卓越 德达天下德达天下 养老地产发展趋势及开发模式养老地产发展趋势及开发模式卓达学院讲师：胡利强日期：2015年9月15日三产联动 产业造城课程目录卓达学院养老地产背景分析国外养老地产现状及案例研究国内养老地产现状及案例分析养老地产产品关注要点分析三产联动 产业造城第一部分养老地产背景分析卓达学院三产联动 产业造城 养老地产背景分析养老地产 背景人口老龄 化发展态势政策解读卓达学院三产联动 产业造城人口老龄化：养老住宅现实的、刚性需求实际值推测值老龄化国家老龄国家超老龄化国家7%14%21%2010年我国的人均GDP达到 4000美元，预计2020年我国 人均GD
2、P将会超过10000美元与“五普”相比净增量老年 人口达到4760万人，占到净 增人口的60%数据来源：中国人口老龄化与老年人状况蓝皮书卓达学院三产联动 产业造城20世纪50、60 年代到70年代中 期我国出现了明 显“婴儿潮”。 2010-2030年 ，50、60人群将 进入老年阶段， 养老产业也将进 入快速发展期。客群描述：5060年代人群进入老龄时代卓达学院三产联动 产业造城客群描述：421的家庭结构推动养老地产的发展4:2:1的家庭结构给的单纯依靠家庭养老的传统模 式造成巨大的冲击，需要建立完善的社会养老体 系。 “十二五”时期，我国老龄化进加速的同时，家庭 “空巢化”进步一步加剧。据
3、统计，城乡空巢家庭 超过50%，部分大中城市达到70%；50%卓达学院三产联动 产业造城中高收入老年人对现在居住条件的评价 中高收入老年人期望的入住方式中高收入老年人的养老意愿传统的养老观念正在发生变化从观念趋势上看，老年人对待晚年 生活的观念和态度正在发生着变化 更多高学历高收入的老年人开始建 立自理自立自信的生活态度，并对 养老的设施提出更高的要求。卓达学院三产联动 产业造城 我国人口区域老龄化卓达学院三产联动 产业造城 养老产业发展态势未来地产企业转型的方向之一序号企业名称相关项目1万科地产青岛万科城、万科幸福汇2保利地产保利西塘安平老年社区3绿城集团绿城御苑4合生创展集团大连国际生命建
4、康城5首创地产香河的养老项目6绿地集团绿地21城孝贤坊7泰康人寿泰康之家8中国人寿（远洋地产）廊坊养老项目9亲和源股份亲和源老年社区10北京太阳城集团北京太阳城11乐成老年事业投资有限公司北京恭和园、海南恭和园卓达学院三产联动 产业造城快速老龄化，为养老 地产创造了良好的发 展前景近期内关于养老地产 的政策不落地品牌企业积极试水养 老地产，养老地产成 为地产发展的大趋势.结论态势政策老龄化卓达学院三产联动 产业造城第二部分国外养老地产现状及案例研究卓达学院三产联动 产业造城国外养老国外养老 地产分析地产分析发展阶段发展阶段案例分析案例分析产品分析产品分析卓达学院三产联动 产业造城第一 阶段 传
5、统养老院第二阶段 老年公 寓第三阶段老年社 区“普 通化” 及“社区化”老龄化初 期政府保障水平低老龄化中期政府+开 发 商政府给予 一定支 持老龄化加 剧开发商 为主社会保障 体系完善形成条件运营主体社会 保障我国与发达国家相比，目前和今后一段时期内，我国的养老地产发展主要是“政府+开发商模式 ”政府引导，开发商积极参与。西方发达国家养老地产发展阶段卓达学院三产联动 产业造城欧洲美国日本国外养老地产案例研究卓达学院三产联动 产业造城持续照料型退休社区独立式老年社区看护型老年公寓美国养老地产如：成人日间看护/保 健机构；老年中心； 援助式居住生活机构 ；护理院/长期护理机 构；痴呆症/阿尔茨海
6、 默症护理机构CCRC是一种复合式 的老年社区，通过为 老年人提供自理、介 护、介助一体化的居 住设施和服务。可以提供专为可独立 生活并按自己需要和 关注点来生活的老人 社区。卓达学院三产联动 产业造城 美国太阳城养老社区（Sun City West)太阳城位于位于亚利桑那洲 凤凰城 西北12英里。占地37.8km2，其中 陆地37.6 km2，水域0.2 km2，太 阳城由Del Webb公司于1960年开 始建设，经过20年的发展基本建 成。卓达学院三产联动 产业造城太 阳 城 社 区 配 套卓达学院三产联动 产业造城太 阳 城 社 区 环 境 展 示卓达学院三产联动 产业造城德国 养老
7、地产销售持有+ 销售销售收入；在德国纯销售模式比较少持有80%+销售20%： 出售收益和长期出租收益相结合；可以通 过部分销售来缓解出租经营的资金压力。持有出租以获得长期租金收入；较常见卓达学院三产联动 产业造城项目名称：Kursana Domizil Hsbach 项目地点：德国巴伐利亚州赫斯巴 赫市（Hsbach）开发区边缘 物业类型：出租型养老公寓 项目开业：2008年10月24日 开发商：Bayernland Immobilien GmbH & Co. Wohn- und Gewerbebau KG 项目经营： Kursana GmbH（ Dussmann集团全资子公司） 项目投资：1
8、,200万欧元Kursana Domizil Hsbach卓达学院三产联动 产业造城项目于2008年10月24日 开业，共三层，可供 100个老人居住。其中 80套单人间，每套23平 米，10套双人间，每套 31平米。其中在首层有 27个床位专门为患有老 年痴呆症的老人设计的 ，并配有较好的照料和 理疗服务。截至2010年 9月仅一年的时间，入住 率已经达到76%。卓达学院三产联动 产业造城费 用护理分类护理费用具体描述一级护理1023欧元/月轻度护理二级护理1279欧元/月中度护理三级护理1510欧元/月重度护理特护1825欧元/月特别护理卓达学院三产联动 产业造城日本养老地产背景背景借鉴性
9、借鉴性特点特点案例案例卓达学院三产联动 产业造城2010年日本人口结构日本老年家庭情况日本人口老龄化和家庭“空巢化”三产联动 产业造城 中日对比日本对我国养老地产具有较强的借鉴性卓达学院三产联动 产业造城 日本老年设施空间分布根据空间分布的对比，日本的老年福利设施集中分布在经济发达地区， 在开发的主体上日本民营的养老设施面向的客户主要是中高端的老年人群分析卓达学院三产联动 产业造城 日本老年公寓案例分析高根台老年之家高根台家長居公園senior house卓达学院三产联动 产业造城 高根台老年之家30km位于千叶县西北部的 船桥市；距离东京 30km。船桥市是千 叶县第二大人口都 市。位置高根
10、台老年之家卓达学院三产联动 产业造城楼 层 构 成建 筑 指 标用地面积3610 土地用途第一种中高住宅专业地 高度地区第二种高度地区 精造规模钢筋混凝土5层 占地面积1740.83 建筑面积3451.28 建筑高度16.275m5层10户4层11户3层11户2层25户3-5层：老人专用出租住房（自立型）32间2层：老人专用出租住房（介护型）25间、 group home（两组、18间）、 小规模多功能型介护住房（居住型、5间）1层：小规模多功能型介护住房（日托）、 提供上门介护服务事务所、提供支援在家 看护服务的事务所、食堂、多功能室卓达学院三产联动 产业造城楼 层 格 局1层2层35层卓达
11、学院三产联动 产业造城面向自立型面向痴呆型面向介户型卓达学院三产联动 产业造城自立型介户型痴呆型户型一人居（人民币）每月二人居（人民币）每月租金5185元9071元管理费3769元6282元物业费1197元1197元户型一人居（人民币）每月租金5185-5583元管理费3350元物业费1197元户型一人居（每月）入住金24000元房租6780元水电费+伙食费1197元+3190元卓达学院三产联动 产业造城位置：位于大阪府 大阪市住吉区。大 阪市位于大阪府的 中心地带，是近畿 地区行政、经济、 文化、交通的中心 都市，以此为中心 形成了大阪都市圈 和京阪神大都市 圈。京阪神大都市 圈GDP仅次于
12、首都 圈，在世界范围内 也名列前茅。巨约10公里离长居公园步行9分钟距离离车站步行13分钟距离日本“嵌入型”老年公寓案例分析三产联动 产业造城嵌入式养老公寓卓达学院三产联动 产业造城楼层楼层 功能功能建筑建筑 指标指标占地面积1931.92建筑面积2660.42构造钢筋混泥土，地上4层户数41户户型大小19.86-51.68四层双人间4间，单人间4间，谈话室三层介护型居室17间，餐厅兼机能训练室、介护浴室、 聊天室二层介护型居室16间，餐厅兼机能训练室、介护浴室、 聊天室、健康咨询室一层餐厅、一般浴室、聊天室、大厅、前台、诊所卓达学院三产联动 产业造城双人间 （51.68 ）单人居室 （21.
13、62）三产联动 产业造城一人居（人民币）两人居（人民币）入住金116-183万元260-294万元管理费8378元12980元伙食费4775元9550元介护费3351元费 用卓达学院三产联动 产业造城第二部分国内养老地产案例分析卓达学院三产联动 产业造城上海亲和源老年社区“会员制”老年社区卓达学院三产联动 产业造城41外高桥保税区 25km浦东国际机场 12km虹桥国际机场 22km人民广场 12km亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，南挨秀沿路，北靠川周公路，东 邻申江路，西贴创业路（横新公路）。距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公 里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周
14、浦镇3公里。 亲和源区位分析三产联动 产业造城占地面积8.3680万平方米建面公寓7.2万平方米10万平米 公建2.7万平方米容积率1.195亲和源老年公寓：有16栋建筑构 成，其中12幢多层电梯养老住宅 楼，共设838套居室，可供1600 位左右的老人居住。 截止目前为 止：亲和源已经销售了450多张卡 ，有600余人入住。亲和 源老 年社 区卓达学院三产联动 产业造城亲和源产 业链整合物业管理营养配餐健康运动医疗美国爱尔玛客公司法国索迪斯公司香港美格菲公司曙光医院（三甲 ）亲和源老年社区管理特点产业链整合卓达学院三产联动 产业造城会员费年费备注卡种年限户型会员费缴费标准A卡永久（可 继承、
15、可 转换）小套（58）75万（现 已涨到89 万）2.98万中套（72）3.98万大套（120）6.98万B卡终身（十 五年内可 退）小套（58）45万2.38万未满15年，可退款。计算方式为：卡费 卡费180 （月）乙方实际居住时间（月）。满15年后，不需 要再交入会费，只需要继续缴纳年管理费。此卡不可 继承和转让。中套（72）55万大套（120）88万C卡50年产 权小套（58）2万/2.38万中套（72）大套（120）1. 资金投入亲和源投资分析建设投入约6亿元 年运营成本0.2亿元2. 主要收入来源：会员费+服务费三产联动 产业造城会员费服务费总归资产的所 有权与使用权 分离长期运营的
16、盈 利点建设成本运营成本营业收入成本赢利点回收建设 成本和一 次性赢利 点长期赢 利点亲和源赢利模式卓达学院三产联动 产业造城专业化研究 亲和源老年生活形态研究中心正 式成立。研究中心为民非学术团 体，业务范围主要包括八个方面 ：一、 研究老龄化社会中的各种 养老模式；二、 研究开发老年 产品；三、 养老社区规划、设 计、建设的研究、咨询与服务； 四、 养老社区运营管理的咨询 与服务；五、 开展老年教育； 六、 组织老年活动；七、 举办 养老学术交流；八、 履行老龄 产业联盟的事务。专业化专业化服务 生活服务：清洗服务、居室卫生 保洁服务、工程报修服务、储物 柜管理服务、会员生日祝福服 务、会员用车服务、代购代买服 务、就医陪同服务、物品添置（ 基本配置外）服务、钟点工家政 服务。 社区管理 ：会员投诉处理、会 员日常费用收取管理、建筑工 程、公共设施维修管理、会员活
