《易居中国-上海紫金悦章营销策划提报方案-132PPT-2008年》由会员分享，可在线阅读，更多相关《易居中国-上海紫金悦章营销策划提报方案-132PPT-2008年（134页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 紫金悦章 营销策划提报方案品牌升级市场升级产品升级品牌双赢客户营销产品策略母子品牌互动客户互动沟通产品推进执行策划纲要三项策略三项策略三个任务三个任务三三inin一执行一执行两个发展两个发展市场发展项目发展两个发展两个发展板块的提升竞争个案发展对象变化产品升级价格上涨主题推进市场发展项目发展推广得失推广得失宏观调控不确定 性因素点式板块演义 周边个案发展市场发展市场发展中环线外环线封浜镇板块区位示意图板块演义以外环线为界 分为环外板块和环内板块真如板块、金沙江路板 块为环内板块。 阳光威尼斯、星河世纪城、金 沙雅苑真如板块金沙江路板块江桥板块和丰浜镇 为环外板块。 紫金悦章、城市岸泊江桥板块
2、真如板块（外普陀，外环内板块）周边板块演义 周边个案发展市场发展市场发展交通位置：环内重地 交通枢纽西邻外环、南靠沪宁高速公路、北有环西大道桃浦路；区域内铜川路、 真北路、武宁路、曹杨路为主要交通干道；交通7号线也在规划中。板块定位：上海西部唯一副中心以现代物流为中心的上海西北核心区域。铜川路兰溪路规划建成商业文 化中心，曹杨路沿线规划建成商务中心，这将显著提高板块的物业档次。普陀房地产的热点区域，吸引更多的普通家庭前来购房，可能导致房价 上涨；该地房源比较多，需要市场消化一段时间，短期内房价不会上涨很多 ；因而稳中有升将会是区域价格较为理想的状态。楼市走向：热点区域 稳中有升飞龙在天周边板块
3、演义 周边个案变化市场发展市场发展交通位置：环内重地 四通枢纽板块定位：上海西北唯一副中心楼市走向：热点区域 稳中有升真如板块（外环内板块）该地区代表性楼盘阳光威尼斯 08年4月高层的销售均价为8800元/平米起金沙江路板块（外环内板块）周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展区域发展：形成景观示范带交通便利，数十条公交线路直达市中心；学校、卖场云集，金沙江路西 段有麦德龙、农工商、红星美凯龙等大型超市，还有著名的梅川路欧亚休闲 商业街。规划中还有轨道交通5号线，真北路大卖场将改建成118购物广场。 通过一系列的区域规划形成 “金沙江路商业景观示范带” 。楼市动态：大盘开发 房价攀升以中大型
4、楼盘为主，房产开发活跃、数目较多，区域价格一直在小幅上 涨；区域购房者的自住性较多，但投资角度所追求的上行空间已非常有限。飞龙在天周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展楼市动态：大盘开发 房价攀升区域发展：形成景观示范带,受后古北影响楼盘的规模效应和内部规划仍略逊于普陀北部区域金沙江路板块（外环内板块）该地区代表性楼盘金沙雅苑 08年4月小高层的销售均价为9000元/平米起江桥板块（外环外板块）周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展区域发展：旧镇换城颜 交通待改善离市区最近的城郊板块，具有都市“凤尾”，城郊“龙头”的区位优势； 4600亩江桥新镇的开发， 如R3线的各类大型规划配套的支
5、撑，促使板块 生机勃勃。然而，地区交通情况拥堵，曹安路拓宽工程迫在眉睫。另外 ，板块产业依托较弱。江桥房地产市场开发相对落后，表现在价低量少；随着区域经济发 展以及上海城市的外延，将起是上海正西市区人口导入的第一站，成为 西区中低档客户的最大聚集地；江桥房地产将步入一个新的阶段。楼市动态：起步滞后 开发量少 价格上行销售价格上，即将飞龙在天生活环境上，见龙在田周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展楼市动态：起步滞后 开发量少 价格上行区域发展：旧镇换城颜 交通待改善江桥板块（环外板块）该地区代表性楼盘紫金悦章 08年5月小高层的预计均价为7000元/平米起丰浜镇（环外板块）周边板块演义 周
6、边个案变化市场发展市场发展区域位置：区域节点 尾随江桥于曹安路13号桥以西，往西是F1赛场，踞城市关键节点的有利地位 。作为江桥新镇的延伸区域，受到江桥板块的直接辐射。交通配套：地处郊外 小镇中心地处丰浜镇镇心，以曹安路为连接城市的主要干道，基本依托镇内配套。周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展交通配套：地处郊外 小镇中心区域位置：区域节点 尾随江桥销售价格上，即将见龙在田生活环境上，仍然潜龙勿用该地区代表性楼盘金帝 城市岸泊 08年4月小高层均价为5200元/平米丰浜镇（环外板块）价格低谷：城市之外 旧镇改造之内周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展1、金沙雅苑2、阳光威尼斯3、紫
7、金悦章4、城市岸泊2板块 震荡学说5、星河世纪城5金沙江路板块1封浜镇4江桥新镇3真如板块后古北发展动线 外普陀发展动线金沙雅苑（国际街区）周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展金沙雅苑小区总建筑面积为60万平方米，位于金沙江路、祁连山南路 交汇处，整个大金沙社区共分四期开发。一期地中海之恋，9.6万平方米，于2006年底交付使用。二期舒诗康庭，11.2万平方米。三期滨湖世家，13.8万平方米，由13幢小高层及高层组成。四期未来街区，30多万平方米，地处一期地中海之恋的正对面，位于 金沙江路、祁连山路西南角。周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展楼盘名称金沙雅苑四期（未来街区） 楼盘位
8、置金沙江路2316号（金沙江路、祁连山路西南角。）发展商上海长征置业发展有限公司 售楼电话32023379、52700058建筑面积300000平方米套数295多套销售价格9000元/平米起房型面积一房67.5平米、二房85-120平米、三房123、128平米开盘时间2008年4月初金沙雅苑（国际街区）周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展阳光威尼斯总建筑面积超过100万平方米，绿化率超过50%。项目分三期开发，一期10栋小高层、8栋高层；二期11栋小高层；三 期14栋高层。本项目以第四代水景住宅为卖点，以及小区生活、休闲设施较为完善 ，加之在相应地段适中的房价，因而整个销售状况较好。阳光
9、威尼斯（国际文化都市之源）阳光威尼斯（国际文化都市之源）周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展楼盘名称阳光威尼斯三期（国际水岸线） 楼盘位置祁连山南路2039号 发展商上海意景房产开发有限公司 售楼电话51070000、51070666 建筑形态高层建筑面积247700平方米容积率2.4 套数2748套 销售价格均价8800元/平方米房型面积一房59.71-78.86平米、 二房74.92-102.14平米、三房110.26-113.4平米 开盘时间2008-1-27阳光威尼斯（国际文化都市之源）周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展金帝城市岸泊（生活小镇）周边板块演义 周边个案变化市
10、场发展市场发展金帝城市岸泊总建筑面积为30万平方米，小区建筑多层61栋、小高 层10栋、别墅17栋、分两期进行建设，规划居住人口为8800人。首期开发18万平方米。多层住宅以85120的两房和三房为主力户 型，小高层以带“双空中花园”的140三房为主。金帝城市岸泊（生活小镇）周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展楼盘名称金帝城市岸泊楼盘位置江桥镇 封浜吴杨东 路333弄发展商杭州金帝实业 集团售楼电话59138777 59139777建筑形态多层、小高层建筑面积积30万平方米容积率0.99套数2500套销销售价格最后推出的一批房源累计计均价5246元/平方米绿化率35%金帝城市岸泊（生活小
11、镇）周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展周边板块演义 周边个案变化市场发展市场发展项目不存在直接竞争对手，项目可以自立旗帜，自己的战争！销售去化分析楼盘盘名称建筑面积积开发发周期推案现现状销销售均价阳光威尼斯 （国际文化都市之源）100万m2三期（2008.4月） 二期第一波成熟8800元/m2金沙雅苑 （国际街区）60万m2四期（2008.4月） 四期第一波收获9000元/m2紫金悦章 （多元文化水城）100万m2四期（2008.5月） 一期第三波培育7000元/m2金帝城市岸泊 （生活小镇）30万m2两期（2008.5月） 一期第三波尾随6500元/m2到访：从嘉定为主变为以普陀为主
12、市区客群的关注度日益攀升；本地客群的认可度显然较高。对象变化项目发展项目发展产品升级 价格上涨 主题推进小高层客源统计（07年）成交：以嘉定为主主要客源：嘉定 第二客户来源：外地客源30%来自温州 30%来自江浙一带 小高层成交客源统计（08年）稳固维持原有客群；吸引到新型客源（外地投资型）。占到别墅客户的近一半 普陀和外地客户联排成交客源统计（08年）30%来自温州 50%来自江浙一带 随着产品的提升客源彻底换血，走向市区和外省。幸福港桃花岛爱琴海香槟河畔小康小康 家园家园品质品质 之居之居生生活活港港中产阶级的城市别墅中产阶级的城市别墅产品品质产品品质产品类型生活品质对象变化项目发展项目发
13、展产品升级 价格上涨 主题推进小高层节节抬高，联排别墅创造新值2007年6月中旬，小高层以均价5050元/平方米投向市场2007年7月初，小高层均价调整至5200元/平方米2007年11月初，小高层均价上升至5600元/平方米2007年12月初，联排以均价8500元/平方米进入市场2008年1月20日，联排调整跃升至均价9600元/平方米对象变化项目发展项目发展产品升级 价格上涨 主题推进 导入期 导入紫金悦章品牌，确认品牌形象 提升期 针对板块炒作，进行多渠道推广，形成品牌提升 成熟期 进行事件行销，巩固品牌价值 延展期 延展品牌效应，结合板块的成熟，提升品牌地位 。为后续产品和品牌的推出进
14、行蓄水。根据紫金悦章一期的施工进度、销售节点，紫金悦章分为四个阶段进行推广对象变化项目发展项目发展产品升级 价格上涨 主题推进前期品牌推广策略回顾 第二阶段：应对突发事件，采取子品牌区隔，推出城市别墅第一阶段：母品牌导入，城市运营概念推出城市运营：城市新定义全市号召：上海向西看导入母品牌：紫金悦章造世界生活格调营造：悠然见生活媒体频频曝光：一瓣桃花一公里水岸悠然生活惊艳上海之春房展会四月桃花游园，人面桃花相映红导入紫金悦章品牌，城市运营第一阶段A 联动行销 引发绝对关注五一房展会，傲显大盘形象，引发大范围市场关注； 户外广告，彰显品牌风貌，锁定目标范围市场； 临时售楼点，尽显产品特性，刺激消费
15、行为。五一房展 会两处户外广告牌 （武宁路 导入一个客户服务系统，成立一个客服中心，来实现客户营销。传递项目信息人际传播客户关怀不定期的SP活动客户通讯录行为关怀奖励措施客服中心 紫金悦章汇运营机构客户会客户营销策略客户营销策略房地产界，建立客户组织被视为客户营销最有效的方式建立大盘的客户组织紫金悦章汇紫金悦章汇作为房地产的代理商， 也把建立客户组织视为，解决与客户沟通的一个很好方式。 所以我们强烈建议例如，国内知名开发商成功运营的客户营销组织万科万客会 顺驰顺驰会金地新空间 绿地绿地会复地复地会 大华集团华客会1、建立客户联谊会，可以增强业主之间、业主与项目间的沟通 2、可以第一时间把楼盘的
16、信息及时直接地传达给业主 3、可以发挥业主间的人际口碑传播 4、可以营造社区氛围和社区文化 5、可以培养业主对社区的归属感及认同感，可以减少交房阻力 6、对项目品牌提升与培养有帮助紫金悦章汇的建立【建立客户联谊会6大好处】1、成立客服中心，由专人来运营客服工作2、收集整理业主资料，建立客户档案3、组织章程、入会须知、会员卡、入会申请表格等筹备工作4、多渠道宣传紫金悦章汇5、多渠道会员招募6、运营紫金悦章汇紫金悦章汇的建立【如何建立紫金悦章汇】1、增加组强与其它商家的联动，吸引客户入会2、利用奖励措施来鼓励会员介绍客户推荐紫金悦章3、把楼盘所有动态信息利用会刊第一时间传达给会员4、利用客户资源，在重要的日子为客户送去问侯紫金悦章汇的建立【如何运营紫金悦章汇】1、商家的联动：导入时期9月交房前紫金悦章海尔紫金悦章海尔房与海尔整合为业主提供以下服务（1）“一站到位式的装配式”集成 （2）
