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1、2008 年上半年重庆房地产市场研究报告年上半年重庆房地产市场研究报告数据来源：易居中国研究机构数据来源：易居中国研究机构2008 年上半年，重庆楼市经历了诸多变故，去年整体市场消费力的严重透支，5.12 地震的波及均为 08 年的重庆楼市蒙上了一层阴影，与此同时，继续从紧的货币政策、土地市场的日益规范也使得开发商的日子越开越难过，楼市显得越来越低迷。继 1 月 7 日国务院下发国务院关于促进节约集约用地的通知后，国家税务总局再出重拳，要求从严征收土地增值税。 .第一篇第一篇 宏观市场篇宏观市场篇2008 年上半年，重庆楼市经历了诸多变故，去年整体市场消费力的严重透支，5.12 地震的波及均为
2、 08 年的重庆楼市蒙上了一层阴影，与此同时，继续从紧的货币政策、土地市场的日益规范也使得开发商的日子越开越难过，楼市显得越来越低迷。第一节第一节 20082008 上半年宏观政策盘点上半年宏观政策盘点土地政策土地政策国税局将从严征收土地增值税国税局将从严征收土地增值税继 1 月 7 日国务院下发国务院关于促进节约集约用地的通知后，国家税务总局再出重拳，要求从严征收土地增值税。易居点评：随着土地调控政策的不断严厉，在开发商手中大量闲置地将会尽快开发入市。增收土地增值税除了对一年不开发土地 20%的处罚外，国税局从严征收土地增值税，将无疑使囤地的收益大幅下降，而且还会逼迫开发商尽早开发土地，也就
3、解决了目前严重的囤地问题，市场供需矛盾将可能得到缓解。2007 年和 2008 年的房地产调控政策大增，会带来 2009 年新房供应量的大增，因为现在市场上有 10 亿平米的住宅用地，一旦不断从严的土地政策逼存得以实现，那么楼市拐点将很大可能会出现。20082008 年年 2 2 月月 7 7 日国务院发布第日国务院发布第 518518 号令：号令：土地调查条例土地调查条例该文件其目的是全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，为科学规划、合理利用、有效保护土地资源，实施最严格的耕地保护制度，加强和改善宏观调控提供依据，促进经济社会全面协调可持续发展。易居视点：本次土地调查条例的
4、适时出台，为确保新一轮全国土地调查的顺利进行以及相关数据的准确、真实性，提供了有力的政策支持。20082008 年年 4 4 月月 2929 日下发日下发20082008 年国家土地督察重点工作安排的通知年国家土地督察重点工作安排的通知截至 2008 年 1 月 10 日，经初步汇总 31 个省(区、市)和新疆生产建设兵团国土资源部门上报的清查处理情况，查出三类违规违法案件 3.1 万多件，涉及土地 330 多万亩。其中，“以租代征”30 多万亩，违规扩区设区约 100 万亩，未批先用先占约 200 万亩。通知要求巩固百日行动成果，严防违规违法用地行为反弹，督促地方政府逐案做好土地执法百日行动
5、案件的后续处理工作，确保未批先用整体性处理意见落实到位。今年国家土地督察将开展重点地区批而未供和闲置土地处置、土地出让制度实施、供地政策执行情况等督察。易居视点：闲置土地处置将成为今年土地督察重点，在去年土地宏观调控取得一定的成果后，国土资源部仍然进一步加紧控制闲置土地：一方面部分闲置土地将按国家规定严格收回，这部分土地的价格将由国家统一控制；另一方面部分闲置土地在督察后将进入正常开发程序，这部分土地在完成相关手续后，将在未来的房地产市场上集中放量，对市场供给将造成一定的影响，一旦放量增加将导致房地产供给增大，可以预估到未来房地产市场供需比值将会增大，供大于求将使房地产市场价格进一步趋于稳定。
6、 5 5 月月 5 5 日日中央分成土地有偿使用费稽查暂行办法中央分成土地有偿使用费稽查暂行办法出台出台2008 年 5 月 5 日，财政部、国土资源部研究制定的中央分成新增建设用地土地有偿使用费稽查暂行办法出台。该政策指出：财政部、国土资源部将不定期地开展稽查工作，被稽查单位存在虚报项目骗取资金等情况的，将被采取暂停或扣回拨款、核减或取消下一年度中央分成土地有偿使用费分配指标等措施。易居视点：该政策的出台对土地有偿使用费的分配、使用、管理和实施情况以及后期管护和绩效考核作了具体的规定，不但能从体制上遏制地方政府的用地冲动，而且有利于了解土地有偿使用费的使用去向，还能提高土地有偿使用费的资金使
7、用效率。因此，该政策对于提高新增建设用地土地有偿使用费的使用效率具有较大的作用。 国有建设用地使用权出让合同示范文本出台，将于 7 月 1 日起执行为规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土部、工商总局日前联合下发通知，向各地发布国有建设用地使用权出让合同示范文本，自 2008 年 7 月 1 日起执行。新合同中，要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过 3 年。若受让人未能按照本合同约定日期开竣工建设的，须按一定比例支付违约金。易居视点：在此次新合同范本中，最值得注意的就是：属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过 3 年。此文一出，已经拿
8、地的开发商要么自己尽快开发，要么尽早卖掉变现；另一方面可能也促使没有实力的中小开发商继续观望不拿地，各开发商拿地时也会更加谨慎。这将有效的防止开发商的“囤地”行为，并能从一定程度上利于房地产市场的稳定。金融政策金融政策 08 年上半年，央行连续 5 次上调银行准备金率，执行从紧货币政策由于美国次贷危机波及，为了增强银行的抗风险能力，防止金融风险的产生。2008 年上半年，中央人民银行连续 5 次上调银行准备金率，亦即自 2007 年至今已经连续 15 次上调银行准备金率，目前已经达到 17.5%的历史新高位，从严货币政策可见一斑。20072007 年年20082008 年上半年银行存款准备金率
9、历次调整表年上半年银行存款准备金率历次调整表图易居视点：易居视点：今年央行慎用加息手段，但对存款准备金率的调整却达到几乎“每月一调”的频率，其主要目的是向市场宣告“从紧的货币政策”的基调，收紧银根仍然是信贷调控的重中之重。对存款准备金的屡次调整，也提高了开发商的信贷难度，按目前 17.5%的准备金率计算，重庆银行业用于信贷投放的资金可能要被上收近 100 亿元。因此，对大量以来信贷资金的房地产企业将带来较大影响。2008 年 2 月 4 日，中国人民银行 中国银行业监督管理委员发布经济适用住房开发贷款管理办法(银发200813 号)人民银行、银监会结合近几年金融机构在经济适用住房开发贷款中的实
10、践经验和各有关部门的意见，在暂行规定基础上进行修订。办法共十八条内容，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格，规范了贷款期限、利率管理，严格贷款资金管理要求，做到既明确金融支持政策，又注重防范金融风险，既注重政策连续性、稳定性，又为银行业务创新留下空间。易居视点易居视点：经济适用住房开发贷款管理办法的颁布充分体现了政府对经济适用住房建设的大力支持，一系列的优惠条件，将对房地产开发企业产生巨大的诱惑，将吸引更多的有条件的房地产开发企业加入经济适用房的建设之中，对于一些陷入困境的房地产开发企业来说，有可能是一个重振旗鼓的时候，经济适用住房开发贷款管理办法可能将对房地产市场将会产生较大的冲击
11、。经济适用房的大幅增加，对楼价的上涨和市场需求起到较大的抑制作用。在常住人口占主体的地方，房地产市场火爆、楼价大幅上扬的光景可能将不再重现；但由于供需数量均有限，房地产市场依然是住房供应的主体，楼市复苏依然可期。第二套房贷政策已经松动第二套房贷政策已经松动3 月，对于一直充满争议和猜测的“人均住房面积”，建设银行已经有了初步界定，即人均住房面积标准为 26.6 平方米。建设的这一标准预示着第二套房贷政策的正式松动，各大银行的放贷热情也随之高涨。易居点评易居点评：人均住房面积的界定为二套房贷政策的执行扫清了障碍，给那些诚惶诚恐的多套购房者吃了定心丸。房贷政策的放松必将引来楼市销售的回暖。其余其余
12、房地产房地产相关政策相关政策建设部规定各地建设部规定各地 6 6 月必须发布未来三年住房建设规划月必须发布未来三年住房建设规划2 月 28 日，建设部发出关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见，再次督促各地政府在 3 月底前上报 2009 年度住房建设规划；6 月底前上报“2008-2012 年住房建设规划”。易居视点:“指导意见”中要求各地政府要把住房保障计划作为编制中期住房建设规划的重点内容，在住房建设部规划中落实保障性住房的土地供应方式、建设资金等问题,由此可见建设部利用住房建设中期规划来落实住房保障政策、住房结 构调整政策等宏观调控政策的决心十分坚决。3 3 月月 5
13、 5 日日政府工作报告政府工作报告：要抓紧建立住房保障体系：要抓紧建立住房保障体系工作报告重点指出：要抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。今年要采取四项措施：一要健全与加强廉租住房及经济设用房等四项保障性住房政策，增加房源供给，积极解决城市低收入群众住房困难。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强
14、农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。易居点评：易居点评：该政策出台基于 2007 年房市过快与过热增长，给中国房市带来的混乱与不安，在房市快速发展，价格急速上升的同时，是普通居民的消费能力的不力呼声。形成了产品、价格定位与消费需求之间的矛盾。在这种供需矛盾中，政府看到了中国房市的主要消费群体目前更基于普通居民的安居消费需求，故出台此项政策，旨在通过宏观调控，引导房地产企业针对目前中国房市需求做出合理诊断与规划，保证中国房市的供需平衡。该政策对房市的主要影响在于，调控产品结构，抑制房价的增长，对于高端产品的，投机性强的房市产品给予打压。相关政策链接：相关政策链接：2003
15、年，政府工作报告提出“重视解决城市特殊困难家庭在住房、子女就学、医疗和取暖等方面遇到的问题”。2004 年，政府工作报告的提法是“切实帮助特殊困难家庭解决就医看病、子女上学、住房、冬季取暖等实际困难”。 2005 年，政府工作报告提出“各地要加快建立城乡特殊困难群众的社会救助体系，帮助他们解决看病、住房、子女上学等实际困难”。2006 年的政府工作报告首次出现“经济适用房”和“廉租房”的字眼，但提出的发展重点是普通商品房和经济适用房。此后，住房保障建设迈出重要步伐。2007 年 8 月，国务院对解决城市低收入家庭住房困难做出了全面部署后，全国所有城市建立了廉租住房制度，地级以上城市对申请租赁住
16、房补贴的低保家庭基本做到了应保尽保。中央财政投入 51 亿元廉租住房补助资金，支持中西部困难地区建立廉租住房制度。房屋登记办法房屋登记办法77 月月 1 1 日起实施日起实施房屋登记办法将于 2008 年 7 月 1 日起实施。相比城市房屋权属登记管理办法，办法在以下几个方面体现出了新的内容：一是坚持“登记为民”原则。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人的告知等方面的规定，均体现了该原则。二是确立和细化了登记簿制度。明确了登记簿是物权归属和内容的根据，明确了登记簿的内容和形式。三是进一步明确了登记机关的审查职责。四是细化了物权法规定的登记类型。办法对物权法确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定。易居视点易居视点：办法的出台，将严格控制了房地产市场一房多卖的混乱局面，严肃了房地产市场交易秩序，给开发商提出了更严格的预售要求与资金要求。我国房屋抗震标准将进行相应的修订我国房屋抗震标准将
