房地产市场营销PPT

《房地产市场营销PPT》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场营销PPT（174页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 房地产市场营销总体安排 房地产营销员教程 房地产营销师教程第一部分 基本知识 房地产 (一) 房产房屋可分为住宅与非住宅房屋两大类。 1、住宅住宅一般要占到城市房屋总量的50。每套住 宅内包含卧室、起居室、书房、厨房、卫生间、 储藏室等若干房间，有的包括户内过道或庭院、 开敞阳台、顶层花园等室外活动空间。 1）按户型分类：一室一厅、两室两厅、三室两厅 等。 2）按建筑高度分类：低层住宅（13层）、多层 住宅（46层） 、小高层住宅（712层） 、高 层住宅（12层以上）、超高层住宅（30层以上） 。3）按住宅的平面布局分类：点式住宅（或称墩式、塔 式）和条式住宅（或称板式）。点式住宅包括“十

2、”字形、“Y”字形、三角形、圆形和不 规则形等多种形状。条式住宅包括行列式、周边形和 锯齿形等。4）按住宅设计特点分类：内廊式、外廊式、退台式（ 台阶式）、跃层式、错层式住宅等。2、非住宅一般可分为生产用房（厂房、车间、仓库和配套服务 用房等）、营业用房（商业、金融、邮电、旅馆、饭 店等经营服务用房）、行政用房（党政机关、军事机 关、机关事业单位的办公及辅助用房）、其他用房（ 文化、教育、科研、卫生、教堂、寺庙、使馆）等（二）地产 1、土地利用分类：城乡建筑用地、公共事业用地、工 矿用地、交通用地、特殊用地、旅游用地、耕地及其 他用地。 2、土地产品分类 1）生地：可能和能够为房地产开发与经营

3、活动所利用 ，但尚未被开发的农地和荒地。 2）熟地：生地经通电、通道路、通自来水、通邮、通 排水、通煤气、通热力、平整场地的加工改造后，或 旧城区经拆迁、土地平整以后的空地，可供直接进行 建设。“三通一平”，指通路、通电、通水和平整场地 。现用以房地产开发建设的城市熟地基本实现了“七通 一平”。 3）毛地：城市中需要拆迁而尚未进行拆迁的土地。二、房地产交易 主要有两种形式，房屋出售（房屋买卖）和房屋出租 （房屋租赁）。 （一）房地产买卖方式 通常有三种类型：现房交易、商品房预售、房屋拍卖 1、现房销售条件 1）具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 2）取得土地使用权证书或者使用土地的批

4、准文件 3）持有建设工程规划许可证和施工许可证 4）已通过竣工验收 5）拆迁安置已经落实 6）水、电、热、气等基础设施具备交付使用条件 7）物业管理方案已经落实2、商品房预售条件 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证 书 2）持有建设工程规划许可证 3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达 到工程建设总投资的25以上，并已确定施工进程和 交付日期 4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记， 取得商品房预售许可证 3、房地产拍卖 1）抵押房屋拍卖 2）罚没房地产拍卖 3）特殊房屋拍卖 （二）房地产租赁三、房地产价格 （一）房地产价格的主要类型 1、基价、起价、均价、报价

5、 1）基价：经过核算而确定的每平方米商品房的基本价 格。商品房的销售价格一般以基价为基数增减楼层、 朝向、景观等差价后而得出。 2）起价：某房屋各楼层销售价格中的最低价格。 3）均价：单位销售价格相加之后的和数除以单位建筑 面积的和数的商。一般不是真实的销售价格。 4）报价：又称标价、表格价，商品房屋出售者在其“ 价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出 售价格。 2、土地价格、建筑物价格、房地价格 土地价格为某块土地的价格；建筑物价格指纯建筑物 部分的价格；房地价格为两者之和，也就是房价。3、总价格、单位价格、楼面价格 1）总价格：总价，指一宗房地产的整体价格。不能说 明房地产价格水

6、平的高低。 2）单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格。可 以反映房地产价格水平的高低。 3）楼面价格：平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面价格总地价总建筑面积土地单价容积率 4、期房价、现房价 5、市场价格、成交价格、评估价格 1）市场价格：市价或时价，房地产在市场上的一般或 平均水平价格。 2）成交价格：交易双方自由协商议定实际达成交易的 价格。已完成真实价格，可能正常，也可能非正常。3）评估价格：评估价、评估值，房地产专业评估人员 根据一定的估价方法对房地产的某种客观合理价格或 价值进行测算和判定的结果。 6、买卖价格、租赁价格（地租和房租） 7、商品价、成本价、福利价 1）商品价

7、：成本价加上利润和税金。 2）成本价：房地产开发经营投资回收价格。 3）福利价：低于成本价的价格形式。 房地产价格是房地产买卖的核心问题。 （二）、房地产买卖价格构成 1、房地产成本 1）土地购置成本 地租；征地、拆迁、安置费用；城市土地开发费；使 用权转让税费；土地开发、经营利润。2）房屋建造成本 建安工程费；公共配套设施建设费；开发间接费；管 理费；财务费用；开发期间税费；其他费用；不可预 见费。 3）商品房销售费用 主要包括广告宣传及市场推广费用（约占销售收入的2 3）、销售代理费（1.52）、其它销售费 用（0.51）。总计约占销售收入的46。 4）向国家缴纳的税金 营业税、城市维护建

8、设税、教育费附加、工商税、交 通能源基金、人防建设费等税费。 2、房地产利润 3、房地产价格调剂因素 1）楼层差异 2）朝向差异 3）景观差异 4）口彩差异四、房地产销售过程的税费 营业税、城市维护建设税、契税、土地增值税、房产 税等。 1、营业税：以在我国境内提供应税劳务、转让无形资 产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。 该税钟以从事工商营利事业和服务所取得的营业收入 为课税对象而征收的一种税。 采取比例税率，税率为35，服务业和销售不动 产的税率为5。 2、城市维护建设税：为开发建设新兴城市，扩展、改 造旧城市，发展城市公用事业，以及维护公共设施等 而设的一个税种。属于特定目的税

9、。 税率，市区为7，县城、建制镇为5，其它为13、土地增值税：对转让国有土地使用权、地上建筑物 及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。 计税依据： 土地增值额转让房地产收入扣除项目金额 税率：四级超额累进税率 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过其50%，但未超过100%的部分，税率40% 增值额超过其100%。但未超200%的部分，税率50% 增值额超过扣除金额200%的部分，税率为60%。 4、房产税：以房产为征收对象，依据房产价格或房产 租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。 税率，按房产余值计征，税率为1.2%，按房产租金收 入计征，税率为12%。

10、5、契税：中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时 向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的 一种税。税率为3%5%，具体值由政府部门在此范 围内根据各地实情确定。 6、印花税：以经济活动中签立的各种合同、产权转移 书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对 象所课征的税。印花税由纳税人按规定应税的比例和 定额自行购买并粘贴印花税票。比例税率有五档，即 1、4、0.5 、0.3和0.05 。 7、住房交易手续费 包括住房转让手续费和住房租赁手续费。住房转让手续费，按建筑面积收取，新建商品房每 平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房由转 让方承担，经济适用房减半收取，存量住房由转让

11、双 方各承担50%。住房租赁手续，按套收取，收费标准 为每套100元，由出租人承担。五、二手房相关知识 1、五大环节 1）收集房源 2）确认权属状况及交易资格 要求房屋卖方提供合法证件；向有关房地产管理部门 查验所购房地产产权的来源；查验房屋有无债务负担 以下房屋不能进入市场：a、权属未经管理机关登记发 证（如未办理房产证、土地证等）；b、权属有争议， 尚在诉讼、仲裁、行政处理中或权属与实物不符的；c 、权属已被明令注销的；d、决定查封或被限制房地产 权利的；e、已办理拆迁登记、封户的；f、依法回收土 地使用权的；g、不允许上市交易的政策性住房；h、 其它依法限制权属变动的房屋。 3）现场看房

12、a、考察房屋基本情况（是否有私搭乱建、确认面积、 内部结构、装修状况）； b、考核市政配套设施（水质和水压、电视信号、供电 容量、电话布线、煤气或天然气情况、暖气等）； c、了解房屋的历史与邻居（房龄和剩余土地使用期限 、是否欠费、是否发生过不良事件、邻居的社会层次 、小区居民是否顺心等）； 4）谈判签约 5）办理过户并缴纳相关费用 双方须提供的材料 卖方：身份证或授权委托书、代理身份证明；房地产 产权证或房屋所有权证、国有土地使用证明；原契税 证明；原购房发票、合同等；房屋买卖合同 买方：身份证；房屋买卖合同；付款凭证等2、二手房交易税费 共产生6大项税费：契税、营业税及附加、土地 增值税、

13、印花税、行政事业性收费和经营服务 性收费。第二部分 房地产营销基本知识 第一章 房地产市场营销导论 一、现代市场营销学及研究的内容 1、市场营销学是一门研究企业经营方略和生财之道、研究企业 如何在市场竞争中求生存、求发展的学问；也是一门研究企业 如何更好的满足消费者或用户的需求与欲望的学问。“市场营销 管理的实质是需求管理”。 2、市场营销学的研究内容 分析企业与市场的关系；企业营销活动与营销决策的研究；营 销组织与营销控制的研究 二、市场营销学的产生与发展 1、形成时期 19世纪末到20世纪30年代是市场营销学的形成时期。此期市场 营销学的研究具有两个特点：第一，仍以传统的经济学作为理 论基

14、础，市场营销学本身没有明确的理论原则，只着重研究销 售渠道的开辟和推销技巧的运用。第二，研究活动基本上局限 于在大学中进行。2、应用时期 从20世纪30年代到第二次世界大战结束，是市场营销学应用于 商品流通领域的时期。 此阶段特点：第一，没有脱离商品推销这一狭窄的概念；第二 ，在更深更广的基础上研究推销术和广告术；第三，研究有利 于推销的组织机构；第四，市场营销学研究开始走向社会。 3、革命时期。 从20世纪50年代到现在，市场营销学的研究对象以及提出的原 理概念发生了革命性的重大变革。 此阶段特点：市场营销学的研究从流通领域进入生产领域，形 成了以“以需定产”的经营指导思想；第二强调供给和需

15、求之间 的整体协调活动；第三，由指导流通发展为指导经营决策。 三、市场营销学在我国的传播 建国后，我国实行了30多年的计划经济体制，现代营销学传入 较晚，从70年代末实行改革开放政策后才开始，但发展很快。 1990年以后，我国各类大专院校的经济管理专业，几乎全开设 了市场营销学课程。我国的市场营销学空前的繁荣。四、市场的含义 （一）市场的各种说法 1、场所论。从商品交换的地点来看，市场是指商品交换或交易 的场所。即买主与卖主发生作用，从事交换的地点或场所。也 称为狭义的市场。 2、客体论。从市场中交换的客体看，市场是指用来交换或交易 的对象。如“石油市场”，“纺织品市场”等。 3、主体论。从商

16、品交换者来看，市场也常指商品交换或交易的 主体，即谁来买卖。市场是某一产品的所有现实买主和潜在买 主所组成的群体。 4、供求论。从商品供求关系来看，市场也指商品供求关系或销 售状态。即市场是买主、卖主力量的结合，是商品供求双方的 力量相互作用的总和。如“买方市场”，“卖方市场”等。 5、环节论。从市场交换的环节来看，市场也称商品交换或交易 环节、形式的总和。如“批发市场”、“零售市场”等。 6、交易关系论。从交易关系来看，市场是指商品交换或交易关 系的总和。（二）市场营销学的相关概念 1、欲望：人们想得到某些基本需要的具体满足物的愿 望。 2、需要：人们没有得到某些基本满足的感受状态。 3、交换：人们以通过某种物品（包括劳务）作为回报 ，从别人处获得自己所需要物品（或劳务）的行为。 4、需求：对于有能力购买并且愿意购买的某个具体产 品的欲望。需求是市场营销管理的中心。 在一定意义上，市场=人口+购买力+购买欲望 五、房地产市场的特质 （一）、房地产市场的特点 1、较强的地域特定性。 2、较强的