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1、 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问联合证券研究所咨询网谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问联合证券研究所咨询网 http:/ 219.133.104.135/ibase。 1 / 3公司研究 更新报告房地产房地产 万科 000002 万科 000002 增持2007/10/30 前次评级前次评级 增增 持持销售劲增，结算速度望高于预期 当前股价当前股价 2007/10/29经营预测与估值经营预测与估值 RMB 35.82 2006A2007Q3 2007E2008E主营收入（百万元）主营收入（百万元） 1784814173 3748167466主
2、营利润（百万元）主营利润（百万元） 5073 4956 1161920915净利润（百万元）净利润（百万元） 2155 2091 46968469基础数据基础数据 增长率（增长率（%） 60%44% 125%80%总股本（百万股） 6872 EPS（元）（元） 0.31 0.29 0.681.23流通 A 股（百万股） 5198 净资产收益率（净资产收益率（%） 14.48 7.34 -流通 B 股（百万股） N/A可转债（百万元） N/A流通 A 股市值（亿元） 1862 财务数据财务数据 市净率 07Q3 (X) 9.43 资产负债率（%） 69 每股净资产（元） 3.80股息率 06A（
3、%） 0.4TRACING P/E (X)* 90 *最近四季盈利计算。 相关研究相关研究 尽管面临挑战，但仍将高速增长2007/09/11 受益宏观调控和收购策略，开始加速领跑200701/08 分 析 师 鱼晋华鱼晋华 (0755) 8249 2232 ? 公司三季报显示：截止 9 月，结算营业收入 141.7 亿元，比上年同期 劲增 66.58%。虽然毛利率比去年同期上升了 8 个百分点，达到 47%，但 由于土地增值税的影响，及销售费用率上升近 1 个百分点，管理费用率上 升 1.3 个百分点，致使公司净利润增速略低于收入增速，为 43.54%。公司 前三季税后净利润 20.9 亿元
4、，每股收益 0.29 元。 ? 相对于结算收入的增长，公司实际销售金额的增长更为强劲。前三季 度公司累计销售面积 441.6 万平米，销售金额 367.9 亿元，分别比去年同 期增长 113.4%和 181.5%。即今年前 9 个月公司的销售数据已超过去年全 年。 截止 9 月末， 公司账面已预收而尚未结算的预收账款高达 287.99 亿元， 比去年同期增长 226%，我们认为这意味着公司四季度及明年的结算收入 及利润仍可实现较大幅度增长。 ? 公司同时预增全年业绩增长 100%至 150%间，即公司的结算速度将有 望超出我们之前的预期，据此我们上调 07 年 EPS 预测至 0.68 元/股
5、。同 时基于公司销售数据的强劲增长， 我们上调 08、 及 09 年的盈利预测至 1.23 元/股及 2.22 元/股。 ? 公司近四个月新获项目储备规划建筑面积 471.8 万平米，权益建筑面 积 359.5 万平米。新进入的城市包括惠州与福州两个城市。加上上半年公 司所新获得的储备项目， 今年前 10 个月， 公司共计新增储备项目建筑面积 1179.3 万平米，权益建筑面积 921.2 万平米。目前公司待建项目权益建筑 面积 1813 万平米，基本与中报持平。显示公司近四个月项目储备的补充 速度与新开工速度基本一致。 ? 公司账面负债率 69%，但若剔除预收账款后的真实负债率只有 39%。
6、 同时公司资产构成中，存货及现金分别占到 66%与 24%，显示出良好的资 产负债结构及扩张能力。若再发行 59 亿公司债，资金实力将进一步增强。 在对房地产企业的信贷逐步紧缩的宏观经济背景下，公司所具有的资金实 力和融资能力更具优势。维持增持评级。 公司更新-万科，销售劲增， 结算速度望高于预期 Oct-2007表表 1、盈利预测、盈利预测 百万元 20062007E2008E 2009E 主营业务收入 17848 37481 67466 121439 主营业务成本 11202 21739 39130 70435 主营业务税金及附加 1574 4123 7421 13358 主营业务利润 5
7、073 11619 20915 37646 其他业务利润 (1)0 0 0 营业费用 626 1874 3373 6072 管理费用 852 1874 3373 6072 财务费用 140 375 675 1214 营业利润 3453 7496 13493 24288 投资收益 (65)(50)(60) (70)营业外收支净额 8 8 10 12 利润总额 3397 7454 13443 24230 所得税 1088 2385 4302 7754 少数股东损益 154 373 672 1211 净利润 2155 4696 8469 15265 EPS(元) 0.310.68 1.23 2.22
8、 数据来源：联合证券研究所 图图 1、万科在建及待建项目建筑面积区域分布、万科在建及待建项目建筑面积区域分布 珠三角 27%长三角 39%环渤海 20%X区域 14%数据来源：公司公告，联合证券研究所整理 表表 2、相对估值对比、相对估值对比 公司 总股本(万股) 市值 (亿元)P(元)EPS(07)EPS(08)BVPS PE(07) PE(08)PB万科 687201 2462 35.820.68 1.23 2.41 52.68 29.12 14.86 保利 122617 1056 86.121.03 1.90 8.96 83.61 45.33 9.61 招地 61882 588 95.0
9、0 1.40 2.58 7.06 67.86 36.82 13.46 金地 84487 550 65.041.12 2.03 9.27 58.07 32.04 7.02 天健 30442 68 22.350.73 2.54 10.17 30.62 8.80 2.20 振业 25359 91 35.91.19 2.28 5.16 30.17 15.75 6.96 栖霞 40500 106 26.130.85 1.15 3.71 30.74 22.72 7.04 数据来源：联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问联合证券研究所咨询网 http:/ 219.133.
10、104.135/ibase。 2 / 3欢迎访问联合证券研究所咨询网 http:/ 219.133.104.135/ibase。 3 / 3联合证券股票评级标准 增 持 未来 6 个月内股价超越大盘 10%以上 中 性 未来 6 个月内股价相对大盘波动在-10% 至 10%间 减 持 未来 6 个月内股价相对大盘下跌 10%以上 联合证券行业评级标准 增 持 行业股票指数超越大盘 中 性 行业股票指数基本与大盘持平 减 持 行业股票指数明显弱于大盘 深 圳 深 圳 深圳深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 10 层 邮政编码：518001 TEL: (86-755) 8249 2080 FA
11、X: (86-755) 8249 3318 E-MAIL: LZRDLHZQ.COM 上 海 上 海 上海浦东陆家嘴东路 161 号招商局大厦 34 层 邮政编码：200121 TEL: (86-21) 5840 6452 FAX: (86-21) 5840 6254 E-MAIL: LZRDLHZQ.COM 重要申明 重要申明 本报告中的信息均来源于公开资料，本公司力求但不保证这些信息的准确性及完整性。 本报告为联合证券研究所对研究对象一定时期的分析研究，其中观点或陈述可能因时间的变化而变化 或与事实不完全一致，如欲了解对该对象最新情况的评述，谨请参阅本公司最近期相关报告。本报告 所载信息均为个人观点，并不构成所述证券的买卖建议。 联合证券有限责任公司研究所，2007。版 权所有，未经授权不得复制、转发或公开传播。如欲引用或转载本文内容，务必联络联合证券有限责 任公司研究所。
