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1、本 报 记 者卢 曦上 海 报 道3月20日，被 视 为 上 海 楼 市 风 向 标的“上 海 之 春”房 展 会 落 幕。大 房 企 缺 席、展 会 规 模 缩 水 使 得 本 次 房 展 略 显 冷 清，唯 一 的 亮 点 则 出 现 在 海 外 置 业 分 展 区。今 年 是 上 海 房 展 会 设 置 海 外 置 业 展区 的 第 二 年，共 有13个 国 家 的100多 个楼 盘 参 展。而 这 个 数 字 在 去 年 仅 为4个国 家11个 楼 盘。相 对 较 低 的 价 格、优 越 的 自 然 环 境是 海 外 房 产 的 主 要 吸 引 力，而 其 升 值 空间 和 持 有 成
2、 本 的 不 确 定 性 却 也 是 购 房 者踌 躇 的 因 素。 楼 市 新 政 引 来 海 外 楼 盘房 展 会 的 最 后 一 天， 中 国 经 营 报记 者 在 现 场 看 到 由 于 观 众 寥 寥，不 少 参展 房 企 下 午 两 点 就 开 始 陆 续“收 摊”。有参 观 者 表 示，这 次 就 连 展 台 装 修 布 置 的规 格，也 明 显 比 以 往 逊 色。受 到 楼 市 新 政 的 冲 击，万 科、保 利 等巨 头 齐 齐 缺 席 本 次 上 海 春 季 房 展 会，今年 的 房 展 会 参 展 规 模 较 去 年 骤 降 了 八成。与 本 土 房 企 的 低 调 不
3、 同，来 自 国 外 的楼 盘 此 番 却 是 高 调 而 来，有 的 代 理 商 甚至 打 出“上 海 两 居 室，海 外 一 幢 楼”的 标语 吸 引 客 户。房 展 会 主 办 方 的 梁 婕 经 理 告 诉 记者，此 次 海 外 参 展 商 不 仅 楼 盘 数 量 大 幅增 加，参 展 的 国 家 也 由4个 扩 展 到13个。除 了 美 国、加 拿 大、澳 大 利 亚、马 来 西亚 等 国 均 有 代 理 商 和 房 企 参 展，新 加 坡甚 至 成 立 了 房 展 联 盟 抱 团 参 展。为 期4天 的 展 会 上，这 些 海 外 楼 盘吸 引 了 超 过1000名 观 众 对 楼
4、 盘 信 息 和国 外 购 房 政 策 进 行 了 咨 询。据 了 解， “新 国 八 条”、限 购 令中国 房 地 产 调 控 一 系 列 政 策 接 连 出 台，正是 促 使 购 房 者 开 始 将 目 光 投 向 海 外 的 主要 动 因。而 房 展 会 上，海 外 房 产 商 提 供 的条 件 也 的 确 很 吸 引 人。加 拿 大 豪 利 房 地 产 有 限 公 司 钟 健 明向 记 者 表 示，如 果 要 在 加 拿 大 多 伦 多 买房，并 不 需 要 任 何 身 份 资 质。中 国 的 买 家可 以 委 托 代 理 商，付 一 定 比 例 的 首 付 并 办理 贷 款。贷 款
5、比 例 一 般 可 以 达 到75%。购房 者 甚 至 不 用 亲 自 前 去 查 看 物 业，买 房 后出 租、管 理 都 可 以 由 代 理 商 完 成。根 据 加拿 大 的 法 规，购 房 者 每 年 须 缴 纳1%左 右的 税 费，但 有 多 种 减 免 政 策 可 供 申 请。在 宣 传 资 料 上，记 者 发 现，有 些 公 寓甚 至 只 要 求5%的 首 付 比 例。金 融 危 机后，多 伦 多 的 房 价 已 经 大 幅 下 滑，目 前 一幢 联 排 别 墅 只 需 人 民 币260万 元 左 右。许 多 咨 询 者 向 记 者 表 示，对 海 外 楼盘 感 兴 趣，主 要 是
6、 看 中 这 些 国 家 福 利 政策 稳 定，楼 盘 地 理 位 置、周 边 生 活 环 境 优越，且 目 前 价 格 低 于 上 海、杭 州 等 国 内 一线 城 市。 多 重 因 素 影 响 投 资 回 报然 而，在 业 内 人 士 表 示，从 投 资 角 度看 海 外 置 业 并 不 一 定 是 桩 合 算 的 买 卖。中 国 房 地 产 信 息 集 团 分 析 师 薛 建 雄向 记 者 表 示，投 资 者 在 比 较 国 内 外 楼 盘价 格 时，需 要 算 这 样 一 笔 账：在 中 国 买 房是 一 次 性 成 本，持 有 房 产 成 本 很 低；而 国外 楼 盘 虽 然 售 价
7、 不 高，但 持 有 成 本 十 分可 观。许 多 国 家 每 年 的 房 产 税 费 高 达 房价 的1%2%，如 果 持 有 时 间 超 过 十 年，累 积 起 来 则 是 不 小 的 数 目。通 常 情 况 下，越 发 达 的 国 家，房 产 的 持 有 成 本 就 越 高。祖 籍 浙 江 温 州 的 陈 先 生 告 诉 记 者，因 为 孩 子 几 年 前 曾 在 英 国 留 学，2007年他 在 剑 桥 大 学 附 近 买 下 了 一 套 房 子。孩子 学 成 归 国 后，陈 先 生 委 托 当 地 代 理 商将 房 屋 出 租 至 今，他 每 年 从 这 桩 海 外 置产 中 获 得
8、 的 房 租 须 扣 除 租 金 所 得 税。对于 这 笔 投 资，陈 先 生 现 在 说 起 来 却 有 些后 悔。“国 内 资 本 市 场 近 年 走 势 颇 好，当时 如 果 这 笔 钱 投 在 其 他 领 域，恐 怕 收 益更 大。 ”尽 管 海 外 楼 盘 开 出 的 条 件 诱 人，但是 海 外 房 产 普 遍 按 年 征 收 租 金 所 得 税，有 些 国 家 对 于 不 动 产 的 市 场 收 益 还 会 征收 资 本 收 益 税，这 些 都 构 成 了 不 同 于 国内 房 产 投 资 的 持 有 成 本。而 与 此 同 时，近 年 来 国 外 楼 盘 的 升值 空 间 非
9、常 小，年 回 报 率 通 常 不 超 过3%，而 同 期 中 国 地 产 市 场 的 回 报 率 则 高于10%。薛 建 雄 告 诉 记 者，以 加 拿 大 为 例，由于 一 直 按 照 冰 岛 模 式 大 力 发 展 金 融 业，在 金 融 危 机 中 受 到 重 创 之 后，加 拿 大 一些 城 市 的 房 价 迅 速 下 跌，估 计510年后 才 会 重 拾 升 势。在 现 阶 段 在 加 拿 大 置业 升 值 空 间 可 能 有 限。“通 常 情 况 下，房 产 投 资 回 报 率 与 当地 的GDP增 长 率 密 切 相 关。 ”他 表 示。汇 率 波 动 则 是 影 响 海 外
10、置 业 收 益 率的 另 一 不 确 定 因 素。由 于 人 民 币 兑 美 元一 直 在 升 值，以 美 元 计 价 的 海 外 房 产 价值 势 必 将 会 缩 水。受 欧 洲 债 务 危 机 影 响，欧 元 兑 人 民 币 贬 值 预 期 一 直 存 在，这 也增 大 了 在 欧 洲 置 业 的 投 资 收 益 风 险。尽 管 有 这 些 风 险，薛 建 雄 仍 预 计 在未 来 几 年，随 着 具 备 购 买 力 的 中 产 阶 层移 民 意 愿 的 高 涨，选 择 海 外 置 业 的 上 海居 民 仍 会 只 增 不 减。柯 秀 才 对 本 文 亦 有 贡 献E-mail:??编 辑
11、_李 银 莲美 编_刘 红校 对_张 国 刚B16MONEY营商环境CHINA?BUSINESS?JOURNAL?/中 国 经 营 报/ 地 产 生 态REAL?ESTATE 海 外 楼 盘 猛 攻 上 海本 报 实 习 记 者杜 丽 娟本 报 记 者夏 欣北 京 报 道随 着 国 家 限 贷、限 购 及 央 行 加 息 等一 系 列 政 策 的 叠 加 出 台，北 京 二 手 房 市场 正 表 现 出“价 高 量 低”的 冷 淡 局 面。众 多 购 房 者 为 赶 在 限 制 性 政 策 实 施前 突 击 购 房，使 得1月 份 二 手 房 成 交 量猛 增。然 而，进 入2月，北 京 二
12、手 房 成 交量 环 比 减 少60%以 上，3月 前3周 成 交和2月 持 平，成 交 热 情 降 温。与 成 交 量 走低 相 比，同 期 北 京 二 手 房 价 格 涨 幅 超 过2.46%，同 比 上 涨36.33%。3月20日，中 国 房 地 产TOP10研究 组（以 下 简 称“中 房 研 究”）副 总 监 何 田接 受中 国 经 营 报记 者 采 访 时 表 示，根据 过 去 两 年 的 数 据 分 析 预 计，二 手 房 市场 成 交 量 如 果 在 第 一 二 季 度 持 续 低 迷，房 价 将 会 出 现 转 折。 二 手 房 价 格 稳 中 有 涨房 价 又 涨 了。“北
13、 漂 族”薛 亚 丽 的 购房 计 划 被 迫 再 次 推 迟。薛 亚 丽 来 北 京6年 了，这 次 看 上 的是 位 于 永 定 路 西 里 一 套61平 方 米 的 简装 两 居 室。地 产 中 介 我 爱 我 家 给 她 的 报价 是220万 元，而 几 星 期 之 前 才200万元。骤 然 多 出 的20万 元，让 当 初 没 狠 下心 的 小 薛 来 说 无 疑 是 一 个 打 击。“原 本 是 准 备 观 望 一 段 时 间 再 出 手，没 想 到 一 个 月 多 出20万 元。”权 衡 之 下，薛亚 丽 无 奈 搁 置 买 房 计 划，寄 望 市 场 降 温。不过 她 对 记
14、者 表 示，如 果 市 场 价 格 波 动 不 大，她 还 是 会 因 为 即 将 结 婚 的 缘 故 而 购 买。和 小 薛 一 样 心 怀 置 业 梦 的 消 费 者 寄望 房 价 调 控，但 来 自 中 介 市 场 的 数 据 却并 不 乐 观。本 报 记 者 近 期 走 访 了 北 京 市 场 上 的11家 中 介 公 司，受 访 中 介 纷 纷 表 示，今年 以 来，北 京 市 五 环 以 内 的 二 手 房 价 格都 出 现 了 不 同 程 度 的 上 涨，价 格 平 均 上涨10002000元/平 方 米。21世 纪 不 动 产 西 直 门 店 工 作 人 员表 示，近 期 价
15、格 没 有 任 何 松 动，二 环 以 内的 房 价 是 稳 中 有 升，建 于20世 纪90年代 的 房 子 目 前 价 格 在3万 元/平 方 米 左右，2000年 以 后 的 房 子 已 经 涨 到 了3.5万4万 元，每 平 方 米 比 前 几 个 月 上 涨 了1000元 左 右。“四 环 以 内 的 二 手 房2月 份 以 来 价格 平 均 涨 了10002000元/平 方 米，价格 基 本 上 是 稳 中 有 升。”我 爱 我 家 永 定 路店 工 作 人 员 告 诉 记 者。我 爱 我 家 置 业 主 任 刘 桂 林 提 示，从目 前 市 场 走 势 来 看，北 京 市 场 二
16、 手 房 价格 不 会 有 很 大 的 变 化，至 少 在 五 环 以 内，价 格 还 会 上 涨。“特 别 是 一 些 学 区 房、面 积 在3950平 方 米 左 右 的 一 居 室，市 场 需 求 较 大。均价 基 本 都 在3万 元/平 方 米 左 右，有 的 甚至 是3.2万3.3万 元/平 方 米。 ”他 说。中 国 房 地 产 指 数 系 统 数 据 显 示，3月 份 以 来，全 国 二 手 房 价 格 指 数 持 续 上涨，涨 幅 在1.2%3.3%之 间。其 中，北 京涨 幅 位 列 全 国 第 三，涨 幅 为2.46%，同 比增 长36.33%。何 田 表 示， “新 国 八 条”出 台 后，全 国新 开 楼 盘 在“限 购”、营 业 税 等 政 策 影 响下，部 分 地 区 的 房 价 出 现 了 一 些 松 动。但从 全 国 各 大 城 市 的 情 况 来 看，新 的 调 控 政策 对 二 手 房 市 场 的 影 响 还 未 充 分 显 现。 进 退
