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1、 本次汇报主要内容I.政策影响分析II.各大城市房产走势III. 竞争市场分析IV. 竞争产品比对第一部分 政策影响分析宏观调控：政策日期內容主要内容摘要对唐山市场影响2010.01“国十一条”二套房，首付不得低于40；明码标价/2010.04“国十条”以家庭为单位第二套，首付款不得低于50，利率11倍； 首套且90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30/2010.09“国五条”三套限贷、异地限贷导致异地投资以及本市多套改 善需求降低2011.01“新国八条”限购；二套首付60%；双轨制，增加供应，尤其保障房非限购城市，对多套改善需求 影响较大2011.01财政部公布关于调整个人住房转让
2、 营业税政策的通知个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税 同时房产税在上海、重庆实施/2011.03价格增幅控制明码实价、城市价格涨幅控制/2011.05商品房销售明码标价规定销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价 /2011.06关于严格落实异常交易地块上报制 度有关问题的函房产限购令的实施范围很可能会继续扩大，最主要的就是防止投资资金涌向三 四线城，导致该部分城市房价上涨快速上涨没有表现出市场过大波动，但 存在限购可能政策环境未见松动，市场影响仍将持续，刚需自住产品影响较小宏观调控：经济时间措施2010年10月20日加息0.25个百分点2010年11月10日上调准备金率0.5
3、个百分点2010年11月19日上调准备金率0.5个百分点2010年12月10日上调准备金率0.5个百分点2010年12月26日加息0.25个百分点2011年1月14日上调准备金率0.5个百分点2011年2月9日加息0.25个百分点2011年2月24日上调准备金率0.5个百分点2011年3月25日上调准备金率0.5个百分点2011年4月6日加息0.25个百分点2011年6月20日上调准备金率0.5个百分点增加购房压力和开发商资金压力，稳定的现金流是目前主要开发思路由于通胀压力上升，2011年利率有序上调是大概率事件。利率上调(i) 将加大购房者的还贷压力，遏制部份投资和投机需求入市(ii) 使得
4、开发商的财务成本增加，并收缩市场流动性，对开发商的资金链产生不利影响国八条国十条国五条差别化房贷二 套首付不低于 五成三套、异地 限贷一二线城 市限购国十一条二套首付不 低于四成， 明码标价二套房贷款 首次收紧非限购城市，市场影响较为明显；但市场价格持续上涨，不排除市场限购的可能性宏观调控：影响政策背景理解结论政策影响依旧严峻，外地客源、投资客源、城市多改客源大量离开市场，并有进一步扩大至二三线城市的可能，不排除限购可能；刚性需求相对影响较小，能够最大化降低未来唐山限购可能的风险，实现稳定现金流、保障项目运作安全；楼市打压政策持续，下半年不会放松，限购预期进一步放大第二部分 各大城市房产上海商
5、品住宅宏观走势北京商品住宅宏观走势一线城市：供求走势天津商品住宅宏观走势广州商品住宅宏观走势一线城市限购后，成交量普遍大幅萎缩，相比限购前萎缩4-5成 限购带来的冲击导致大部分客源人群观望，市场成交惨淡二线城市：供求走势大连商品住宅宏观走势苏州商品住宅宏观走势青岛商品住宅宏观走势南京商品住宅宏观走势二线城市同样不容乐观，限购后整体成交量萎缩5-6成，成交持续疲软唐山供求走势表现年初新政后，成交量呈现波动下滑态势，尤其在4月份后，大幅萎缩4-5成； 但唐山整体市场价格持续稳步上涨，由于房价涨幅过快，已被列为重点监测城市， 预计下半年（最快8月底）出台限购令的可能性较大。国八条前国八条后各大城市房
6、产结论 一线城市：限购后，成交量普遍萎缩4-5成，成交价格企稳态势； 二线城市：限购后，成交量普遍萎缩5-6成，成交价格平稳小幅上扬； 唐山：尽管尚未限购，但受房产大势影响，呈现量缩价升的局面，正由于其价格涨幅过快，已被列入重点监测城市，预计下半年（最快8月底）出台限购令的可能性较大。唐山量缩价升，限购预期较大，后市不容乐观第三部分 竞争市场分析竞争市场分布及概述板块项目名称总占地总面积容积率绿化率物业类型凤凰新城 唐城壹零壹30.7773.272.3850% 住宅、别墅华润橡树湾18462.540%住宅万科金域华府25.8602.530%住宅、商业中国水电首郡18582.535%住宅、商铺远
7、洋城 世纪学庭281002.530%住宅世纪龙庭28.35542.4635%住宅尚唐国际26793.035%住宅本案9.261.525.030%住宅、商铺尚唐国际本案世纪龙庭项目面临远洋城板块和凤凰新城楼盘的直接竞争，主要集中在凤凰新城唐城壹零壹万科金域华府橡树湾世纪学庭中国水电首郡板块项目名称总建筑面积已推面积去化面积当批剩余面积未来供应面积凤凰新城唐城壹零壹73.273318.4814.5254.85213华润橡树湾4611.15.445.6640.34万科金域华府602602660中国水电首郡5800058远洋城世纪学庭100000100244世纪龙庭5437.08370.0817尚唐国
8、际794228.4513.5565.45本案61.5200061.52合计531.79149.1889.3759.81457后续供应体量高达457万方，未来竞争压力巨大，主要集中在凤凰新城 万科、华润等外来品牌开发商的入驻，唐山进入品质竞争时代，竞争形势严峻竞争市场未来供应项目名称一房两房三房四房及以上面积供应比例面积供应比例面积供应比例面积供应比例唐城壹零壹/10018820%124-15156360%18418820%世纪龙庭528814.96%74-10035360.03%118-1469015.3%182579.69%万科金域华府/9020050%140-17020050%/尚唐国际/
9、67-9232636.38%105-13257063.61%/华润橡树湾/8935048.34%14535048.34%195243.31%总计52883%67-100141743%105-170177347%182-1952697%三房为市场主力户型（47%），面积区间在105-170平米不等，主力集中在125-145二房供应次之，约占43%，以90-100为主竞争市场供应结构(户型配比)项目名称开盘时间推盘套数去化套数去化率月均去化套数唐城壹零壹2010-1293952656.01%66世纪龙庭2010-0458855894.89%35万科金域华府预计2011-08400/尚唐国际2010
10、-1089654060.26%54华润橡树湾2011-0572435570.02%118（开盘强销）合计/3547197970.29%35-66去化速度普遍在35-66套/月，去化速度较快近期新开高端竞品华润橡树湾，依托其品牌及高品质产品力等优势，开盘强销，月均去化118套竞争市场去化表现项目名称一房两房三房四房及以上供应去化去化率月均供应去化去化率月均供应去化去化率月均供应去化去化率月均唐城壹零壹/18810555.85%1356331657.9%3918810555.85%13世纪龙庭888090.9%535334698.02%21908291.1%5575087.72%3万科金域华府/2
11、00000200000/尚唐国际/32628587.42%2857025544.73%25/华润橡树湾/35017850.85%5935017349.42%57.724416.6%1合计888090.9%5141791458.42%24177382648.63%2526915932.03%3受新政影响，市场去化以刚需两房支撑，两房的去化表现最好，面积多集中在90-100三房去化表现次之，其中100-120的小三房去化较快，而140以上的三房去化速度较慢竞争市场去化偏好（户型去化）板块项目名称目前报价折后均价毛坯折后价装修标准主力面积主力总价最低折扣凤凰新城唐城壹零壹1000098009800/
12、127124.46全款98折万科金域华府1000097808280预计1500- 20009088.02最低97.8折华润橡树湾1000093007800预计1500145134.85全款93折，贷款95折远洋城世纪龙庭700068006800/9262.56全款优惠200元/，贷款优惠100元/尚唐国际590056645664/10559.47全款96折，贷款98折凤凰新城竞品毛坯均价在7800-9800元/，远洋城板块竞品的均价仅5600-6800元/万科和华润精装修高端产品入市，高性价比表现，市场接受度高折扣方面：普遍95-98折，最大折扣93折竞争市场价格水平项目名称区域分布年龄区间职
13、业分布置业目的唐城壹零壹75%唐山城区，15%周边乡村，10%外地25-50私营业主、公务员，钢铁、煤矿厂高薪人群改善，自住，刚需世纪龙庭65%唐山地区，40%周边乡村，5%外地30-55钢铁、煤矿厂，私营业主，事业单位刚需，自住，婚房万科金域华府75%唐山城区，15%周边乡村，10%外地30-50公务员，医生，私营业主，当地高端人群改善，自住，刚需尚唐国际60%唐山城区，30%周边乡村，10%外地25-55钢铁、煤矿厂，私营业主，事业单位，教师自住，刚需，婚房华润橡树湾90%唐山城区，5%周边乡村，5%外地30-55私营业主，事业单位，当地高端人群改善，自住，婚房客源基本以唐山市区及周边为主
14、，部分有县城客源以唐钢为代表的企事业单位中高层、公务员和私营业主为主竞争市场客源表现 后续供应：近457万的后续供应量，且外来品牌大鳄的入驻，未来进入品质化竞争时代 去化表现：月均去化速度35-66套，高性价比精装品牌个案去化表现更好 价格水平：凤凰新城个案毛坯均价7800-9800元/，远洋城个案毛坯均价5600-6800元/，存在一定的价格梯度，其中万科和华润以精装产品入市，市场接受度高 客源表现：以唐山市区及周边为主，部分有县城客源，以唐钢为代表的企事业单位中高层、公务员和私营业主为主唐山进入品牌竞争及品质化竞争时代，竞争激烈，高性价比个案更具去化支撑竞争市场结论第四部分 竞争产品比对华
15、润橡树湾唐城壹零壹尚唐国际万科金域华府世纪龙庭由高层和别墅组成的复合型社区， 北高南低，整体为行列式布局由高层和别墅组成的复合型社区， 北高南低，多层为兵营式分布受地块狭长因素影响，以行列式排 布为主行列式排布为主，外围高层，中间 多层、小高层为主行列式排布，无特色竞品建筑排布以行列式排布为主，部分大盘为别墅和高层组成的复合型社区竞争个案产品总规建筑密度相对较高，常规建筑排布手法，无明显亮点本案总规n60万方城市综合体，由小高层、高层、商业、酒店公寓等产品组成，业态丰富；n南侧有一定体量回迁房；n北侧住宅区整体围合式布局，小区中心有大面积的水景和绿化，景观表现佳；华润橡树湾唐城壹零壹世纪龙庭尚
16、唐国际万科金域华府Artdeco风格新古典主义风格现代风格新古典主义风格新古典主义风格整体玻璃幕墙，涂料饰面 ，低层石砖贴面整体玻璃幕墙，涂料饰面 ，低层石砖贴面高级涂料饰面整体高级涂料饰面，低层 为大理石整体高级涂料饰面，低层为 高级石砖贴面品质感较强品质感较强品质感较弱品质感较强品质感较强Artdeco和新古典主义风格的立面为主，高级涂料和石材，品质感较强竞争个案产品立面经典Artdeco风格立面，立面品质感较强，与市场同平台竞争本案立面n产品采用了Artdeco风格n立面材料为：整体高级防水涂料和玻璃幕墙饰面 ，低层为石砖贴面n高端的立面风格和高品质的选材，使得产品整体 品质感较强项目名称户型装修价格装修标准万科金域华城90和140约1500元/电梯及电梯轿厢（日立），燃气灶（方太），抽油烟机（方太），水槽、龙头（摩恩），燃气热 水器（能率），洗手盆（科勒），洗手盆龙头（科勒），浴缸（科勒），淋浴屏（郎俊），龙头 花洒（摩恩），坐便器（科
